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Vendita prima casa: scadenze per il riacquisto e credito d’imposta - Pag.7

Riacquistare prima casa
Riacquistare prima casa
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730 commenti

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  1. Avatar
    KETTY

    Buongiorno, vorrei chiederle un informazione; il mio compagno ha acquistato nel 2010 un appartamento al 100 % (PAGATO € 165000 CON RENDITA € 400.25) a gennaio 2012 è stato messo in vendita e ora finalmente abbiamo trovato un acquirente, ora vorrei sapere se acquistassimo io e il mio compagno la nuda proprietà di un appartamento che al momento è dato in affitto a terzi, ci toccherà pagare ugualmente le tasse all’agenzia delle entrate?se si saprebbe dirmi + o – a quanto ammonta la spesa? ci hanno detto all’incira € 3000.
    grazie attendo con ansia una vs risposta

    • Esperto
      Esperto

      La situazione è poco chiara. Si tratta di una prima casa? Se non lo è, nessuna tassa sarà rimborsata. Se lo è, vendendola così presto vi esponete a diversi problemi che sono riassunti proprio nell’articolo qui sopra e che non possono essere risolti con l’acquisto di una nuda proprietà la quale per sua natura non può essere nell’immediato adibita ad abitazione principale.

  2. Avatar
    michela

    Buon pomeriggio.
    Possiedo una casa lasciatami come donazione sulla quale ho usufruito dei benefici come prima casa.
    Ora vorrei comprarne un’altra in un altro comune. In quest’ultima sposterei la residenza. E’ possibile pagare la differenza dei benefici ottenuti per la donazione ed usufruire per il nuovo acquisto dei benefici come prima casa?

    • Esperto
      Esperto

      La situazione è molto più semplice (e vantaggiosa!). Hai pieno diritto di avere i benefici prima casa anche per il secondo acquisto, senza vendere o modificare alcunché della donazione, essendo il primo immobile appunto ottenuto per donazione. Il fatto che siano in due comuni diversi poi facilita il tutto.

  3. Avatar
    Marco

    Buona sera, sono sposato e ho acquistato (unco proprietario, sto pagando il mutuo) un immobile nel centro storico da ristrutturare come prima casa. Non ho mai abitato in questo immobile. Sono passati circa 10 anni dall’acquisto. Se oggi dovessi rivendere l’immobile la plusvalenza è tassata e quanto? Con mia moglie siamo intenzionati a vendere l’immobile e con quei soldi acquistare una casa dove andare ad abitare. Non siamo possessori di altri immobili e abitiamo in fitto. l’immobile (1 casa) è nello stesso comune dove abitiamo. Grazie.

    • Esperto
      Esperto

      Essendo trascorsi piu di 5 anni, non vi è tassazione sulla plusvalenza.

  4. Avatar
    Cristian

    Buon giorno, io devo comprare una casa come prima casa ma sto vendendo l’appartamento in cui abito sempre come prima casa, posso fare il preliminare di vendita e successvamente quello di acquisto ,prima del rogito della prima, inteso come prima casa?
    Per la richiesta tfr al fondo per prima casa mi viene consentito avendo al momento della richiesta solo i due preliminari (appartamento non essendo ancora rogitato in vendita ma solo preliminare)?
    Grazie come sempre e spero di essermi spiegato cordiali saluti.

    • Esperto
      Esperto

      Ok per il preliminare come prima casa, ben sapendo che i requisiti (ovvero aver venduto l’altra prima casa) dovranno sussistere al momento del rogito.
      Per quanto riguarda la richiesta di anticipo del TFR, si tratta di una pratica fattibile ma le cui regole sono piuttosto soggettive. Non esiste infatti una regolamentazione specifica, ma è necessario produrre documentazione attendibile dell’intenzione di acquisto… personalmente ritengo che non si possa inoltrare la richiesta prima di aver venduto l’altra casa, ma è una mia opinione.

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    Simona

    Buongiorno,

    Il mio compagno ha venduto la sua prima casa acquistata da costruttore prima dei 5 anni e ora vorremmo comprarne una insieme sempre da costruttore ma sarà pronta solo a fine 2013. La data però entro la quale il mio compagno dovrebbe acquistare un altro immobile per non incorrere nella tassazione è il 2 di novembre. Se lui comprasse il 50% della casa dei suoi nonni o dei suoi genitori e stabilisse lì la sua residenza, potrebbe ovviare al pagamento delle tasse? Inoltre se tra un anno dovessimo comprare la casa insieme potrebbe rivendere la sua parte agli stessi genitori o nonni da cui l’ha precedentemente comprata?

    Grazie

    • Esperto
      Esperto

      Si è fattibile l’operazione che descrivi. Fate attenzione a pattuire un prezzo congruo della cessione dell 50% dell’immobile familiare e a questo deve corrispondere un trasferimento di denaro.

  6. Avatar
    Federico P.

    Buonasera,
    spiego molto velcemente : stò costruendo casa (anno inizio lavori Giugno 2009) e vorrei vendere casa, non ancora finita (manca tutto arredamento) percio’ rientro nella fascia della vendita dell’immobile entro i primi 5 anni di “costruzione”.
    Volevo sapere cortesemente se dovessi venderla, mi confermate che comunque dovrei pagare il 20% sul surplus tra prezzo d’acquisto e prezzo vendita pubblico, anche per la casa in costruzione?
    Ovviamente con l’acquisizione di nuova “prima casa” entro il 1° anno dalla vendita del 1° immobile.
    Grazie mille.

    • Esperto
      Esperto

      Ti confermo che nel tuo caso dovrai corrispondere una tassa del 20% sul plusvalore realizzato con la vendita, in quanto l’immobile (non completato) non è mai stato utilizzato come abitazione principale.

  7. Avatar
    Renato

    Buongiorno,
    ho acquistato una casa nuova (prima casa) dal costruttore con la garanzia decennale. Se dovessi venderla ad un privato prima della fine della garanzia, di chi sarebbe la responsabilità per eventuali vizi/difetti quali perdite dall’impianto di riscaldamento (a pavimento), infiltrazioni dal tetto o altro? Toccherebbe sempre al costruttore rispondere oppure al sottoscritto?
    Saluti, Renato.

    • Esperto
      Esperto

      Ne risponde comunque il costruttore.

  8. Avatar
    massimo

    buongiorno,ho venduto la prima casa prima dei cinque anni .Comprata e venduta allo stesso prezzo di euro 260,000 il mutuo e di euro 200,000.
    Mi potete calcolare gentilmente l’importo che devo all’Agenzia delle Entrate.
    grazie.

    • Esperto
      Esperto

      Orientativamente circa 19.000 euro e purtroppo non c’è modo di evitare il pagamento, se non quello di riacquistare una prima casa, magari anche di minore valore e solo per una quota del 50%…

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    nicola

    buongiono,
    ho pagato l’iva al 4% perchè acquistata nuova da costruttore,di quest’ultima ho recuperato,alla dichiarazione dei redditi dell’anno successivo, l’importo già pagato come imposta di registro di un immobile acquistato e venduto in precedenza.Adesso ci stiamo apprestando a rivendere per riacquistare nuovamente una 1°casa,questa volta usata e di valore pressochè uguale,la mia domanda è questa,sono tenuto a pagare tutto quanto all’atto notarile e recuperare nuovamente alla prossima dichiarazione o solo l’eventuale differenza in eccedenza tra iva già pagata e imposta di registro del nuovo immobile?
    Mi auguro di non aver fatto troppa confusione.

    grazie

    • Esperto
      Esperto

      Puoi tranquillamente usare il tuo credito di imposta in detrazione all’imposta dovuta al momento del nuovo atto, ovvero pagare la sola differenza.

  10. Avatar
    giovanna

    Salve, ho acquistato una casa nel settembre 2008 in una città dove non risiedevo. Entro i 18 mesi ho poi cambiato residenza per usufruire dei benefici sulla prima casa. Ora avrei necessità di ritornare alla mia vecchia residenza.
    Passati i 5 anni, quindi nel settembre 2013, potrò ritornare alla mia vecchia residenza senza incorrere in sanzioni?
    Inoltre, è possibile comunque affittarla prima dei 5 anni dall’acquisto? (Non sono ancora riuscita ad avere un parere certo su questo aspetto).
    Grazie!

    • Avatar
      giovanna

      Grazie mille, è stato chiarissimo!

    • Esperto
      Esperto

      E’ sicuro che non avrai problemi ri-spostando la residenza trascorsi 5 anni dall’acquisto. Sullo spostarla prima invece non vi sono certezze, dato che la legge è ambigua e la sua interpretazione è rimandata ai singoli uffici che fanno gli accertamenti. Affittare è un problema analogo, in quanto sei costretta a spostare la residenza per concludere il contratto, oppure includervi una clausola nella quale ti riservi una stanza (cosa che giustificherebbe la residenza), almeno fino al 2013.

  11. Avatar
    silvio

    salve

    ho acquistato un casa (come prima casa)un anno fa,ora causa mi sto lasciando con la mia raga,vorrei venderla.il prezzo del mutuo e di 140.000 anche il mutuo e uguale.a quanto ammonta l’ammenda vendendo?

    grazie

    • Esperto
      Esperto

      Non ci sono ammende se riacquisti entro un anno, altrimenti valuta circa 11mila euro.

  12. Avatar
    Claudio

    Buongiorno, sono proprietario in comune 50% con la mia compagna (non siamo sposati) di un appartamento acquistato 6 anni fa da un costruttore con l’agevolazione prima casa quindi con l’IVA al 4%, ora stavo pensando di acquistare un altro appartamento da privato ed usufruire del credito d’imposta dopo aver venduto l’abitazione attuale, è strettamente necessario in fase di rogito la fattura del costruttore (non riesco a trovarla..) oppure è sufficiente l’atto di rogito precedente dove è indicato l’importo pagato a titolo di IVA ??
    In caso volessi invece acquistare il nuovo appartamento nello stesso comune potrei donare la mia quota di 50% alla mia compagna e continuerei ad usufruire delle agevolazioni prima casa sull’appartamento da acquistare nuovamente chiaramente solo per la metà dell’IVA versata? Se si può fare lo ritiene conveniente?? (dimenticavo, essendoci un mutuo ipotecario intestato ad entrambi è fattibile?)
    Grazie

    • Esperto
      Esperto

      Non dovrebbe essere necessaria la fattura, ma comunque dipende dal notaio (chiedi a lui). Eventualmente puoi fartela ristampare dal costruttore.
      E’ fattibile la seconda ipotesi, ma non ah senso chiedere della convenienza…. tutto dipende da cosa volete fare voi e dalla necessità di vendere o meno il primo immobile!

  13. Avatar
    Roberto

    Buongiorno,
    Sto vendendo la mia prima casa(compromesso fatto) attendo il giorno del roggito credo entro 2 mesi,
    Nel frattempo ho iniziato a costruire la mia futura( prima casa).. ..
    La mia domanda e’ questa :per usufruire del mutuo o anticipo TFR per costruzione, posso già considerarla prima casa, vi e’ un limite di scadenza ????
    Spero di essere stato chiaro

    Grazie

    • Esperto
      Esperto

      Al momento in cui richiedi delle agevolazioni prima casa, ad esempio per le imposte sul mutuo, devi già essere in regola con i requisiti, ovvero aver venduto (con rogito) il tuo immobile precedente. Puoi predisporre la pratica e inoltrare richiesta di mutuo il giorno stesso del rogito di vendita.

  14. Avatar
    Stefano

    buongiorno sono proprietari assieme a mia moglie di un appartamento (A) acquistato come prima casa nel luglio 2012( rispettivamente 60% io e 40% lei )che stiamo vendendo per acquistare una casa (B)!nel frattempo sono entrato in possesso del 50% della casa di mia madre(C) perche deceduta: volevo sapere se nell acquisto della casa (B) e nella stipula del mutuo posso comunque usufruire della agevolazioni prima casa Grazie per l attenzione

    • Esperto
      Esperto

      Suppongo che la casa ereditata sia in comproprietà con un fratello o sorella… se è così, allora non ci sono problemi per l’acquisto della tua casa con agevolazioni prima casa.

  15. Avatar
    matteo

    A breve vendero’ la mia prima casa che ho acquistato beneficiando delle agevolazioni prima casa prima dei cinque anni.
    Nel frattempo a seguito di una donazione sono diventato nudo proprietario al 100% di un alloggio e del medesimo sono anche usufruttuario del 25%. La restante parte di usufrutto e’ di mia nonna.
    Sono obbligato al riacquisto di un’abitazione prima casa per non perdere i benefici o se prendessi la residenza in quest’abitazione non incorrerei in nessun pericolo in quanto le imposte sull’usufrutto le ho gia’ versate al 7% ???
    Grazie

    • Esperto
      Esperto

      Per non perdere il vantaggio fiscale di cui hai beneficiato, sei costretto a riacquistare un immobile da adibire ad abitazione principale, quello ricevuto in donazione non è sufficiente.

  16. Avatar
    Antonio Miranda

    Buongiorno

    Volevo sapere sul caso di mia figlia, la quale sta vendendo l’appartamento al 4° anno dall’acquisto.

    Valore di acquisto 104.000 – Valore catastale 18.641

    Lo vende a 90.000 – quindi non sussiste la plusvalenza.

    Mi son fatto fare i conteggi da un notaio, il quale mi ha detto che dovrò pagare la seguente cifra :

    . 7% sul valore catastale 18.641 = 1.305 euro
    . 30% ………………………………. = 391 euro
    . 20% ………………………………. = 261 euro
    Totale 1.957 euro

    Poi ci sarebbe da pagare all’Esatri 1.500 euro di multa che potrbbe venir fuori anche dopo 3 o 4 anni con i relativi interessi.

    La prima cifra mi viene trattenuta direttamente dal Notaio al rogito, mentre la seconda mi viene inviata dall’ufficio Esatri

    Domanda :

    Devo prendere un’appartamento in patto di futura vendita, quindi pur pagando l’iva del 4% sul valore totale della casa, non ho diritto a nulla (le solite leggi italiane)

    Posso pagare entro 60 giorni dalla data del rogito per avere una diminuzione sul pagamento ?

    Se lo faccio ho delle agevolazioni oppure non cambia nulla ?

    Grazie della collaborazione
    Cordiali saluti
    Antonio Miranda

    • Avatar
      Antonio Miranda

      Buon pomeriggio

      Prima di tutto grazie della risposta.

      Per il patto di futura vendita, lo farò.

      Quello che non mi torna e che ben due notai, hanno confermato le spese da affrontare di cui :

      . Notaio agenzia = 2.200 euro
      . Notaio originario (quello che ha fatto il rigoto nel 2008) = 1950 euro

      Va bene che in Italia non c’é una regola fissa per tutte le cose, difatti sto constatando che ognuno dice la sua, sarà anche x il fatto che le leggi sono talmente ambigue che c’é sempre l’interpretazione personale.

      Faccio un esempio :

      . Notaio dice 7% sul valore catastale 18.600 euro
      . Lei dice 7% sul valore di acquisto dell’immobile 104.000
      . Notaio dice la differenza dal 0,25 % al 2% attuale sul valore della richiesta di mutuo 75.000 euro da pagare all’Esatri (1.500 euro)

      Comunque una cosa é certa : é una vergogna che in Italia non ci sia una politica che va a favore dei giovani e debbano sempre e comunque intervenire i genitori x risolvere le questioni, esempio Banche x mutui, Patti di futura vendita con le cooperative, Agenzie immobiliari che pensano solo a vendere senza tutelare gli aquirenti e chi vende come nel caso di mia figlia, potrei andare avanti all’infinito….

      Comunque dal momento che farò il patto di futura vendita, posso andare all’ufficio Esatri x pagare il tutto prima dei 60 giorni dalla data del rogito e riuscire a detrarre qualche cosa a mio favore ?

      Scusi x la polemica, ma non sene può più di quest’Italia !

      Grazie della collaborazione
      Cordiali saluti
      Antonio Miranda

      • Esperto
        Esperto

        Facciamo ordine: la sanzione prevista è del 7% (circa) del valore dichiarato dell’immobile, ovvero la differenza tra le imposte come seconda casa e quelle pagate come prima casa. Il valore da calcolare è senza dubbio quello di acquisto. In più c’è la sanzione relativa alle imposte sul mutuo (per questa il calcolo è corretto). Entrambe vengono maggiorate del 30% per pagamento dopo i 60 giorni dalla notifica e in ognic aso sono gravate dagli interesis legali.

        Perchè il notaio ti chiede la sola differenza con il valore catastale? Posso ipotizzare che sia una sorta di deposito a garanzia, a tutela del compratore (la legge è infatti notevolmente ambigua e potrebbe ricadere sull’acquirente il tuo debito di differenza di imposta… è assurdo ma è così). Del resto, non è neanche corretto pagare subito una sanzione per la quale hai 1 anno di tempo per scongiurarla… è vero che dichiari di non voler riacquistare, tuttavia ciò non lo esclude e dunque potrebbe essere infondata anche la richiesta, più modesta, del notaio….

    • Esperto
      Esperto

      E’ un conteggio che non mi torna molto…. la sanzione è sull’importo dichiarato in sede di acquisto, ovvero 104.000 euro, tuttavia la sanzione del 30% è fortemente ridotta nel caso in cui si paghi subito….

      Per quanto riguarda l’appartamento in patto di futura vendita invece non ho ben capito cosa intendi fare….

  17. Avatar
    Claudia

    Buongiorno
    sto vendendo la mia prima casa dopo 6 anni su cui ho pagato un iva 4% prima casa (eur 6.400) Appartamento tutto intestato a me 100%.
    Contemporaneamente sto acquistando nuovo appartamento che andrá intestato al 50% con il mio compagno (che non ha mai avuto prima casa) . Con un credito d’imposta totale sul nuovo bene calcolato in circa 4980,00 eur.
    come funziona? posso scalare interamente il mio credito di eur 6400,00 per azzerare i 4980 da pagare? oppure devo dividere al 50% anche i 4980,00 e io mi scalo la sola differenza (6400 – eur 2490) e il mio compagno paga la metá resatante eur 2490?

    In caso sia come da quest’ultima situazione.. in che percentuale dovrei intestarmi l’appartamento nuovo per non dover pagare i 2490 della parte di mio marito?

    Grazie per un chiarimento, spero di essermi spiegata bene..

    • Esperto
      Esperto

      Ti confermo che puoi detrarre solo il 50%, ovvero la parte a te intestata. Più percentuale di casa ti intesti e maggiore sarà l’imposta che puoi detrarre dal credito. La parte residua di credito va purtroppo perduta.

  18. Avatar
    giovanna

    Ho venduto la prima casa prima dei 5 anni. Comprata e venduta alla stessa cifra (E 95mila).
    Il mutuo su essa era di E 45mila. Mi potete gentilmente calcolare aprossivativmente, l’importo che dovro rendere all’Agenzia delle Entrate e in che forma avviene il pagamento dello stesso?
    Si può pagare in più volte? Grazie

    • Esperto
      Esperto

      La cifra è di circa 7mila euro minimo, fino ad una massimo di quasi 10mila se non paghi subito la sanzione che probabilmente ti arriverà. Per quanto riguarda le dilazioni, non saprei, dipende dalla Agenzia delle Entrate…. ma chiedere è possibile. Ti consiglio di aspettare di ricevere la cartella prima di “stuzzicarli”… ;)

  19. Avatar
    mauro

    ho acquistato la prima casa nel 1984, la ho venduta nel 2009. Ho diritto al riacquisto prima casa e se si’ quali sono le regole? Non sono riuscito a capire se riacquistando oltre l’anno dalla vendita ho comunque diritto alle agevolazioni. per complicare ulteriormente le cose sono anche residente all’estero dal 1982.
    grazie

    • Esperto
      Esperto

      Certo che ne hai diritto! Ciò che perdi se non riacquisti entro un anno dalla vendita è il credito di imposta, che nel tuo caso, essendo il primo acquisto piuttosto datato, sarebbe stato senza dubbio di un importo modesto.

  20. Avatar
    Antonio

    Salve ho acquistato un appartamento da un privato che ha rivenduto la sua casa prima dei 5 anni. E’ vero che se lui non ricompra e non dovesse pagare l’imposta e sanzioni viene iscritta ipoteca sul mio immobile in quanto lo stato ha un privilegio?(art.2772 c.c.)Se il mio venditore riacquista entro un anno un appartamento al 50% con il fratello può ritenersi salvo della decadenza delle agevolazioni dell’appartamento venduto a me decade solo del 50%? Grazie spero di essermi spiegato bene

    • Esperto
      Esperto

      Antonio, la domanda che poni è molto importante e di assoluto interesse.
      Non mi risulta che sussistano rischi per l’acquirente di un immobile che sia stato “prima casa” per il venditore, il quale venda prima di 5 anni dal suo acquisto. Nonostante questo, ci giungono segnalazioni di notai che mettono in allarme gli acquirenti, a nostro avviso senza motivazione.

      E’ ancora più assurdo il caso prospettato di riacquisto al 50% e richiesta conseguente del 50% della sanzione. Chi vende una prima casa prima di 5 anni può riacquistare anche solo una quota di una prima casa, purchè tale quota non sia così esigua da impedirne l’effettivo utilizzo come abitazione principale. Il 50% va benissimo ed è sufficiente per non vedersi chiedere indietro le agevolazioni prima casa.

  21. Avatar
    marilena

    Buonasera, ho venduto, dopo cinque anni, una casa acquistata con le agevolazioni “prima casa”, ora voglio acquistarne un’altra in un altro comune, posso usufruire ancora delle agevolazioni “prima casa”? E come funziona il credito d’imposta? Sono cumulabili? Grazie!

    • Avatar
      marilena

      Grazie mille! Risposta soddisfacente, davvero grazie!

    • Esperto
      Esperto

      Hai diritto ad acquistare una nuova prima casa. Se hai venduto dopo 5 anni, non hai particolari scadenze per il riacquisto, se non quella dei 12 mesi per poter beneficiare di una notevole agevolazione: un credito di imposta pari alle imposte pagate a suo tempo per la tua prima casa, da riutilizzare per il nuovo immobile.

  22. Avatar
    daniele

    buongiorno, volevo sapere se posso usufruire dell’agevolazioni prima casa acquistando un secondo immobile.
    Premetto che il primo immobile del nucleo famigliare è intestato a mia moglie al 100%, è situato in un comune diverso e siamo sposati in regime di separazione dei beni.
    grazie

    • Esperto
      Esperto

      Puoi usufruirne, intestando l’immobile interamente a tuo nome e a patto che tu non sia proprietario di altre abitazioni.

      PS: la domanda non è a tema, vi preghiamo di fare domande solo a tema con l’argomento trattato nella pagina!