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Vendita prima casa: scadenze per il riacquisto e credito d’imposta - Pag.6

Riacquistare prima casa
Riacquistare prima casa
Questo articolo ha molti commenti e risposte! Questa e' una sotto-pagina di commenti meno recenti, ma comunque utili da leggere, riferita all'articolo in oggetto: Vendita prima casa: scadenze per il riacquisto e credito d’imposta


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730 commenti

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  1. evelyn

    buongiorno leggo questa pagina e mi prende il panico perchè mi è venuto un dubbio atroce. Nel 2003 ho acquistato il 50% di un terreno per poi costruire una casa, ultimata proprio nel 2011 anno in cui l’ho venduta quindi la tassazione agevolata ed i 5 fatitici anni da quando partono?????????? Ho paura che nessuno mi abbia detto nulla di tutto questo e che ora mi arrivino tasse e sanzioni da pagare. Grazie

    • Esperto
      Esperto

      Se hai costruito con benefici prima casa, ovvero con iva agevolata sulle fatture del costruttore, allora puoi avere dei problemi. Avendo venduto subito, avevi l’obbligo di riacquistare un immobile come prima casa e abitazione principale entro un anno: se non lo hai fatto, aspettati sanzioni.
      Se invece hai pagato IVA senza agevolazioni sule fatture del costruttore e/o hai riacquistato una casa entro un anno, nessun problema.

  2. Alfredd

    salve, volevo sapere se vendo la prima casa ( cointestata con mia moglie) prima dei cinque anni ed entro un’anno mi viene fatto un’atto di donazione di un’altra casa solo a nome di mia moglie e valido come atto? o devo fare sempre un’atto di aquisto da parte di mio suocero per non incorrere nelle sanzioni previste. grazie

    • Esperto
      Esperto

      E’ valido… a metà. Dato che siete in due a vendere una prima casa prima dei 5 anni, entrambi dovete riacquistare (o ottenere in donazione) una prima casa da adibire ad abitazione principale. Fatevi cointestare la casa donata.

  3. antonietta

    Cosa sono le notule?
    Adesso che ho i dati chiari posso esporre il quesito per intero quindi espongo la domanda: il mio appartamento viene preso da un costruttore valutato da 140 di mutuo che ho permuto l appartamento alla cifra di 110 mila poi noi faremo un altro mutuo cn l aggiunta di altri 110 così da ottenere un nuovo mutuo di 140 per arrivare alla cifra dei 220 che è il valore totale del costo della casa in costruzione ora mi chiedo l appartamento viene dato in mano ad una agenzia che a sua volta nell arco del tempo circa 1anno e mezzo cercherà d vendere ad unaltro privato così che il costruttore ci ricavi i soldi dall appartemento….ora mi chiedo se l agenzia non vende lappartamento (noi nel compromesso metteremo che una parta verra assegnata con permuta l appartemento e l altra parte in denaro) ma se nn riesce a venderlo???? poi un altra domanda se facciamo combaciare tutto io avro comunque il vincolo dei 5 anni per non perdere i diritti prima casa? spero d essere stata chiara grazie…..

    • Esperto
      Esperto

      Quella che hai descritto non è una permuta, se hai tu l’onere della vendita… c’è un po’ di confusione, devi chiarire bene prima di tutto con il costruttore e quindi stabilire insieme ad un notaio i passaggi necessari.

  4. Angelo

    Mi scusi ma le percentuali di imposta ipotecaria e catastale sono da applicae al valore della casa?
    mi spiego meglio io la pagai 110.000 euro…….per fare il calcolo devo prendere come riferimento quella somma?
    Se cosi e praticamente invece di 168 euro verrebbe 2200 euro per l’imposta ipotecaria e 1100 per l’imposta catastale… MI SCUSI ma è una Rapina praticamente…….
    Spero abbia capito male.
    Ed ancora due domande.
    la prima è: quel famoso 30 per cento che diventa 7,5 è da calcolare su quale somma?
    la seconda: per non incorrere in queste sanzioni posso rilevare il 50 per cento di casa dei miei genitori.
    la loro casa è già cointestata pero….
    Mi scuso ma è molto difficile per chi non è del campo capire tutti questi discorsi…..
    grazie

    • Esperto
      Esperto

      Angelo, intanto non sono sicuro di avere ben capito… tu stai rivendendo una prima casa prima di 5 anni? Se così, ti confermo che la sanzione in caso di mancato riacquisto è molto alta, più di quello che hai scritto, in pratica è pari nella migliore delle ipotesi alla differenza tra imposte prima e seconda casa che nel tuo caso è di oltre 7.000 euro.
      Acquistare il 50% di casa dei tuoi genitori va bene, il fatto che sia cointestata non comporta problemi.

  5. antonietta

    salve avrei una domanda… vorrei vendere il mio appartamento comprato circa un anno e mezzo fa con una permuta che avverrà con un costruttore il mio appartamento ha il valore di 140mila euro e la casa che varrà costruita ha un valore di 180mila quali spese andrò a riscontrare oltre all’aumento del mutuo?

    • Esperto
      Esperto

      Avrai le spese notarili e delle imposte pari alla differenza di valore tra i due immobili (circa il 3% di 40.000 euro), oltre a spese fisse varie… ti consiglio di chiedere dei preventivi a vari notai, in modo da avere un conteggio preciso e, già che ci sei, confrontare le notule che ti propongono…

  6. Simone Fucci

    Salve, avrei una domanda specifica a proposito di credito di imposta.
    Ho acquistato un appartamento circa 2 anni fa con mutuo di 130.000 euro e ora in fase di vendita( vendita immobile 165.000).
    Il notaio ha trattenuto in fase di compromesso 11500 euro per sanzioni / imposte.
    Nel caso in cui mi intestassi una casa di proprieta’ di una familiare con regolare atto notarile di passaggio di proprieta’ e certificato di residenza, recupererei tutti i soldi liquidi (li avrei fisicamente a disposizione) oppure verebbero resi sottoforma di agevolazioni, ad esempio rifacendo un nuovo mutuo?
    Non mi e’ molto chiaro questo passaggio, la ringrazio in anticipo se vorra’ gentilmente rispondermi.

    • Esperto
      Esperto

      Ti vengono restituiti direttamente.

  7. liliana di mascio

    salve….nel mese di settembre 2012 mi è stata recapitata una raccomandata dell’agenzia delle entrate dove mi si chiedeva il pagamento di 1578 euro (io + i miei 2 figli) x mancato riacquisto della casa entro 1 anno avendo venduto circa 1 anno prima.
    Non avendo a disposizione quei soldi e nn avendo l’agenzia accettato il pagamento rateale ora ho paura di pagare chissa’ quale importo….anche se loro nn mi hanno fatto sapere piu’ nulla.
    Cosa devo fare?e cosa devo aspettarmi?
    grazie x la risposta.liliana.

    • Esperto
      Esperto

      Io proverei ad insistere con la trattativa all’Agenzia delle Entrate, prima che la cartella passi a ruolo e tutto diventi molto più difficile.

  8. Emiliano

    Ho la necessità di vendere una casa ma non sono trascorsi i 5 anni. Con la quota ricavata estinguerei il mutuo e con la parte restante vorrei acquistare la casa dei miei genitori. Avrei le seguenti domande

    1) Loro potrebbero vendermela ad un prezzo di molto inferiore al valore di mercato ( 1/6 del valore )? Con questo acquisto, e portando li la residenza, potrei evitare di perdere le agevolazioni relative alla prima casa?

    2) Oppure loro potrebbero vendermi una quota parte della loro casa sempre ad un prezzo inferiore di mercato? Con questo acquisto, e portando li la residenza, potrei evitare di perdere le agevolazioni relative alla prima casa?

    Grazie

    • Emiliano

      Grazie per la pronta risposta.

      Sempre nell’ipotesi di vendere la mia casa prima dei 5 anni, se volessi acquistare invece tutta o parte della casa dei miei genitori al valore di mercato, per non chiedere un mutuo, potrei fare un’atto di compravendita in cui definisco il pagamento dell’immobile tramite una anticipo in contanti e il resto pagato tramite una quota che verso loro mensilmente?

      Se si, poi trasferendo la mia residenza li potrei evitare di perdere le agevolazioni relative alla prima casa?

      • Esperto
        Esperto

        Si, potrebbe andare bene ma è importante il parere del notaio che può analizzare il caso specifico.

        La seconda domanda invece non l’ho capita. Questa quota di immobile sarebbe la tua prima casa!

    • Esperto
      Esperto

      Si tratta per entrambe di questioni soggettive, molto legate al valore degli immobili della tua zona, ti consiglio di chiedere il supporto del notaio presso il quale farai l’atto. Per quanto riguarda l’acquisto di una sola quota di immobile, anche in questo caso non esiste una misura definita per legge, deve tuttavia essere “sufficiente a garantire l’uso dell’immobile come abitazione principale”. Metà immobile, ad esempio, è sicuramente ok.

  9. cristina

    Buongiorno! Ho venduto la prima casa il 15 giugno 2012 avendo fatto il contratto preliminare con una coop costruttrice che avrebbe dovuto consegnare a fine marzo 2013. la consegna è stata invece spostata a luglio 2013…perderò il recupero dell’IVA? C’è qualche possibilità?
    Grazie

    • cristina

      …un’altra domanda…scusi…ma c’è qualche “gabola” che si possa fare nel caso non si riesca a rogitare in tempo?

      • Esperto
        Esperto

        In effetti, dato che hai posto la domanda in questa sezione, avevo dato per scontato che la tua prima casa venduta nel 2012 fosse stata acquistata da meno di 5 anni, ma in effetti non hai specificato che sia così. Comunque, riassumiamo: se la tua casa venduta era stata acquistata da più di 5 anni, rogitando la nuova dopo più di un anno perdi il credito di imposta ottenuto dalla vendita della prima casa. Nel caso invece che la casa fosse stata acquistata da meno di 5 anni, oltre al credito incorrerai anche in una sanzione pari alla differenza di imposte tra prima e seconda casa sull’immobile venduto.

    • cristina

      mi scusi, ma non ho capito cosa rischio…io non ho un’altra casa…
      Grazie

    • Esperto
      Esperto

      Oltre a perdere il credito delle imposte versate, rischi anche che ti venga richiesta la differenza tra imposte di prima e seconda casa per il primo acquisto! Cerca di ottenere assolutamente l’assegnazione dell’immobile per tempo…

  10. Nicoletta

    Buongiorno, io sono intestataria insieme a mio marito di prima casa, in più sono intestataria al 100% di un ‘ altra casa, quindi 2° casa. Abbiamo messo in vendita la prima casa perchè stiamo acquistando un’ altra casa che la sostituirà , dove avremo la residenza. E’ sufficiente vendere la prima casa per potere avere l’ iva al 4% sulla nuova casa o devo vendere anche la seconda, sulla quale ho sempre pagato ici e imu seconda casa e 10 % all’ acquisto ?
    Grazie

    • Esperto
      Esperto

      Dipende dal comune dove si trova. In sostanza, dopo aver venduto la prima casa, avrai diritto ad acquistare un’altra prima casa, ma non nel comune dove è ubicata la seconda.

  11. Massimo

    Buongiorno,
    ho acquistato un appartamento a 150.000euro, con i benefici di prima casa a luglio 2010 da costruttore con iva 4%, in cui sono residente, adesso ho intenzione di rivenderlo a 160.000euro. Voglio acquistare entro un anno, da costruttore, un nuova prima casa, a 185.000euro, in altro comune per trasferirci la residenza il prima possibile.
    Che tipo di costi andrò a sostenere ipotizzando che siano rispettate queste cifre?
    Grazie anticipatamente.

    • Esperto
      Esperto

      Massimo: non farò il calcolo esatto, ma come puoi leggere nell’articolo l’operazione, se fatta nei tempi che hai indicato, beneficia del credito di imposta versata all’acquisto del primo immobile, per cui nonostante le plusvalenze le tasse e imposte saranno basse.

  12. Filippo

    Buonasera,

    marito e moglie sposati in separazione dei beni da 12 anni. Prima del matrimonio acquistano una casa dove attualmente risiedono al 50% ciascuno usufruendo della agevolazioni 1°a casa.
    Dopo alcuni anni acquistano altro immobile come seconda casa in altro comune come investimento. Proprietari 50% ciascuno.

    Adesso vorrebbero acquistare un altro appartamento per stabilirsi come residenza principale all’interno dello stesso comune della prima abitazione.

    Domanda1 : potrebbe essere possibile vendere la quota del 50% del marito alla moglie in modo da permettere al marito di acquistare il nuovo principale appartamento con agevolazioni prima casa?
    Domanda 2: potrebbe essere possibile eseguire contestualmente una permuta del 50% dell’attuale abitazione principale con il 50% dell’immobile acquistato successivamente come seconda casa come compensazione del prezzo?
    Domanda 3: come devono essere registrati i bonifici che la moglie trasferisce al marito per l’acquisto/permuta dell’attuale prima casa?
    Domanda 4: che regime fiscale si applica per il trasferimento di proprietà fra marito e moglie? prima o seconda casa?

    Ringrazio anticipatamente per le vostre risposte.
    Saluti

    • Esperto
      Esperto

      Si, ritengo sia possibile in ragione della disposizione degli immobili nei comuni. La moglie che acquista l’ulteriore 50% beneficia di tassazione prima casa e sicuramente può essere fatta la permuta, tuttavia per definire bene il tutto è necessario il parere di un esperto (notaio o commercialista) che calibri bene l’operazione in base ai valori degli immobili.

  13. Roby

    Buonasera, io ho acquistato la mia prima casa in data 31/03/2008 (data del rogito). L’atto è stato registrato dal notaio il 03/04/2008 e trascritto il 04/04/2008. Ora io devo rivendere la casa, ma non riacquisterò entro un anno. Quando scadono i 5 anni per evitare sanzioni? Fa fede la data del rogito, della registrazione o della trascrizione? Posso ad esempio fare il rogito per la vendita il 02/04/2013?
    Dove posso trovare questa regolamentazione? Su internet non riesco a trovare niente….

    Grazie, Roberto

    • Esperto
      Esperto

      Fa fede la data del rogito, comunque ti consiglio di non perdere tempo a cercare normative e leggi, trattandosi di un compito del notaio che farà l’atto e che tu contatterai per tempo, spiegandogli in dettaglio la situazione.

  14. Roberta

    Buongiorno,
    ho acquistato un immobile al 50 % con il mio ex compagno nel novembre 2011; dopo che ci siamo lasciati, il mio compagno ha deciso di ritirare la casa (la mia quota del 50%) e nel febbraio 2013 ci sarà il rogito di vendita.
    Io non sono sicura se riuscirò ad acquistare un altra casa entro un anno.
    Nel mese di gennaio 2013 è deceduto mio padre, proprietario del 50% della casa dove ora abitiamo io e mia madre (proprietaria dell’altro 50%). Non so ancora se rinuncerò o meno alla successione di mio padre. Nel caso erediterei per successione una quota della casa, al posto che acquistare una quota o una casa entro un anno, dovrei pagare comunque la quota all’Agenzia delle Entrate?
    Esistono Altre possibilità per non pagare con la successione??

    Infine, l’acquisto di un altra casa entro un anno si intende la data del rogito?
    Se per ipotesi volessi comprare una casa in costruzione, il cui rogito sarebbe dopo l’anno dalla vendita, non si puo fare nulla? non vale l’atto di compravendita?
    Ringrazio anticipatamente.

    • Esperto
      Esperto

      Va bene se fai un atto di successione di un immobile per il quale richiedi le agevolazioni prima casa e nel quale prenderai residenza, ma non va bene una casa in costruzione che venga completata dopo i 12 mesi.

  15. Argenta

    Ho acquistato un appartamento nel settembre 2006 come prima casa. Successivamente nel settembre 2010 ho acquistato la mansarda soprastante sempre come prima casa rendendo i due appartamenti comunicanti e trasformandoli in un’unica unità immobiliare. La mia domanda è: i 5 anni che devono trascorrere per poter vendere partono dal 2006 o dal 2010?
    Grazie mille per la risposta

    • Esperto
      Esperto

      A mio giudizio, sono 5 anni a partire dai singoli atti per non incorrere in sanzioni relative ai benefici del singolo atto. In altre parole, vendendo adesso avresti un accertamento sull’atto della mansarda ma non su quello dell’appartamento.

  16. katia

    Salve,
    ho venduto prima dei 5 anni la mia quota (3/10) di un appartamento acquistato da un costruttore, e mi sto adoperando per comprarne uno nuovo entro i 12 mesi previsti.
    Ho un po’ di dubbi a riguardo però:
    – il prezzo del vecchio appartamento era 220.000 euro (e io ho pagato 66.000
    euro + l’iva agevolata al 4% per un valore pari a 2.640 euro)
    – ho venduto la mia quota (3/10) di appartamento a 58.000 euro (quindi non
    c’è stata affatto plusvalenza)
    – sto per acquistare i 2/10 di un appartamento da un privato che diventerà la
    prima casa per me e il mio compagno (che sarà il proprietario dei restanti
    8/10). Il prezzo di acquisto sarà 270.000 euro e io investirà 54.000 euro.
    In questo caso dovrei comunque pagare l’iva al 4%, corretto?
    In tal caso,
    dovrei quindi versare 2.160 euro?
    E’ possibile detrarre successivamente l’iva versata?
    In tal caso, sarei in “credito” verso lo stato?
    La ringrazio anticipatamente.

    • Esperto
      Esperto

      Riacquistando entro 12 mesi hai diritto ad un credito pari ai 2.640 euro versati a suo tempo. Consultati con notaio o commercialista per la modalità di rimborso.

  17. riccardo

    Ho comprato un’appartamento nel 2005 usufruendo di un fondo a regione fvg che mi viene erogato a rate una volta all’anno per 10 anni ,adesso vorrei.venderlo sono soggetto a qualcosa con la regione? E possibile avere ulteriori agevolazioni prima casa se comprassi all’estero?

    • Esperto
      Esperto

      Ti consiglio di cercare la risposta nel bando/regolamento di tale fondo regionale!

  18. sabrina

    Nn potendo pagare il mutuo della mia prima casa,l’ho venduta prima dei 5 anni ad prezzo inferiore dell’acquisto! devo pagare la tassa all’ufficio delle entrate?
    Certa di una sua risposta ,
    porgo distinti saluti.Grazie.

    • Esperto
      Esperto

      Purtroppo si, se non riacquisti entro 12 mesi. Questo è un caso davvero indecente per un Paese civile.

  19. Veronica

    Buongiorno ho messo in vendita l’immobile di mia proprietà acquistato nel 2009 per la quale avevo usufruito delle agevolazioni essendo prima casa e pagando all’epoca circa 5000€ di iva.
    Se vendo e riacquistò entro un anno sempre da un costruttore ho diritto ad ottenere il credito di imposta? E quest’ultimo come viene scalato eventualmente?
    Grazie mille!

    • Esperto
      Esperto

      Si, ne hai diritto. Nel tuo caso di acquisto da costruttore dovrai recuperare l’iva sull’acquisto della nuova prima casa: tu dovrai pagarla ma ti sarà rimborsata alla prima dichiarazione dei redditi.

  20. Emanuele

    Buongiorno.
    ho acquistato un appartamento con agevolazione prima casa in Italia nel 2008 e rivenduta nell’Aprile 2012 (prima dei 5 anni). Ho acquistato casa nel Regno Untio il 16 Gennaio 2013 (entro un anno) e vorrei capire se potro’ riottenere la somma che il mio notaio in Italia ha trattenuto.

    Grazie e saluti

    Emanuele

    • Esperto
      Esperto

      Hai provato a chiedere… al notaio?!?!

  21. rico

    buonasera,
    sono proprietario di una prima casa da 6 mesi, 3/4 a me 1/4 a mia moglie, ora avremmo l idea di trasferirci fuori dalla citta per diversi motivi e quindi mettere in vendita questa abitazione. il riaquisto di un altro immobile deve avvenire entro un anno dalla vendita della prima casa e fin qui tutto ok, i miei dubbi sono su cosa si intende per acquisto di altra casa , cioè basta comprare su carta oppure devo entrare in modo materiale in una nuova abitazione? la ringrazio per la risposta.

    • Esperto
      Esperto

      Deve essere effettuato un rogito di acquisto entro 12 mesi e l’immobile deve essere adibito ad abitazione principale.

  22. elisabetta

    Salve, ho un problema che non riesco a risolvere per il semplice motivo che il notaio e l’agenzia delle entrate mi dicono cose e cifre diverse tra loro, quindi provo a porre questo quesito a Voi e Vi ringrazio anticipatamente. Nel novembre 2010 mio padre è deceduto, di conseguenza mia madre (che era in comunione dei beni) e le mie tre sorelle abbiamo ereditato. Mia madre quando ha fatto la successione ha chiesto per lei e me l’agevolazione prima casa, Ad ottobre 2012 abbiamo venduto la suddetta casa ( anche se rimarremo ancora ad avere la residenza ed ad abitare in quella casa quindi non compreremo un’altra casa entro un anno) alla cifra di 60.000 euro. Nella dichiarazione di successione la richiesta prima casa era per un valore di 28.400.
    Ora chiedo se gentilmente potreste dirmi quanto dovrò pagare di sanzione e se devo recarmi all’agenzia delle entrate oppure aspettare che mi arrivi la sanzione.
    Spero di essere stata chiara e che Voi possiate risolvere questo grosso dubbio
    Grazie saluti

    • Esperto
      Esperto

      Se paghi in fretta appena ti arriva la sanzione, la difefrenza tra pagare adesso è minima e dunque ti consiglio di attendere la cartella per evitare errori.

  23. Silvana

    ho venduto un appartamento affittato ed acquistato come prima casa prima dei 5 anni, ho ricevuto in donazione un’immobile come 1^ casa da mio marito, pago una penale per la vendita precedente ?
    ringrazio Silvana

    • Esperto
      Esperto

      No, purchè l’atto di donazione venga stipulato prima di un anno dalla vendita e che tu adibisca tale immobile ad abitazione principale.

  24. stefano

    Buongiorno, anzitutto complimenti per la completezza e precisione delle risposte, che hanno già chiarito molti dei miei dubbi.
    Il mio caso: ho dovuto vendere la casa (prima casa) che avevo acquistato al 50% con mia moglie entro i 5 anni, per problemi economici ad Ottobre 2012.
    Il notaio ha trattenuto circa 7000 € nel caso io non acquisti un altra “prima casa”. Stranamente, i problemi economici non si sono risolti :-) e non riesco ad acquistare un altra casa entro un anno.
    Vorrei dunque chiederle, allo scopo di non perdere i 7000 € e beneficiare del credito di imposta:
    – posso acquistare solo il 10% della casa dei miei genitori e renderla mia abitazione principale?
    – posso acquistarla solo io (cioè senza mia moglie)? E recupererei comunque tutto?
    – posso poi rivenderla dopo 3-4 anni e ricomprarne un altra (sempre prima casa)? E quali sarebbero le spese (solo le spese notarili dei due atti? sono fisse?)
    Grazie mille

    • stefano

      Ok, solo una precisazione:
      – il 10-20% di cui parliamo deve essere riferito al valore reale della casa, o al valore catastale?

      Grazie ancora

      • Esperto
        Esperto

        Alla percentuale di proprietà sul totale, indipendentemente da quanto viene pagata!

    • Esperto
      Esperto

      Con il 10% secondo me sei un pò al limite, dato che una recente sentenza della Cassazione ha stabilito che il 3% non è sufficiente, ma che deve essere una percentuale sufficiente a garantire l’uso come abitazione principale…. un valore numerico non viene però dato.
      Anche tua moglie però deve riacquistare per evitare le sanzioni relative alla sua metà di immobile. Rivendere di nuovo prima di 5 anni è possibile senza problemi, basta riacquistare di nuovo entro un anno una abitazione principale.
      Le spese notarili variano in base al valore degli immobili.

  25. valentina

    Buonasera,
    ho acquistato la mia prima casa nel giugno 2010 da una cooperativa edilizia.
    Si può vendere prima dei 5 anni oppure non è possibile?
    grazie

    • Esperto
      Esperto

      Prima di tutto, verifica sul regolamento della cooperativa se ci sono limiti in merito; a parte questo, è vendibile con gli accorgimenti che indichiamo nell’articolo qui sopra.

  26. Francesco

    Buona sera,
    Ero proprietario del 25% da oltre 5 anni di un appartamento di famiglia avuto in eredità da mio padre.
    2 anni fa’ ho acquistato da mia madre il restante 75% usufruendo delle agevolazioni prima casa vorrei sottolineare sia mia madre che io abbiamo mantenuto sempre la residenza in questo appartamento da oltre 10 anni,
    il 75% era proprietà di mia madre dal 1999 come prima casa
    se non acquisto entro un anno dalla vendita fatta a settembre 2011
    in questo particolare caso pagherei ugualmente le sanzioni ?

    Grazie

    • Esperto
      Esperto

      Io ritengo che tu dovrai pagare le sanzioni sul 75% recentemente acquistato.

  27. veronica

    salve, 2 anni fa ho comprato una casa, con le agevolazioni prima casa, a 175000 € e vorrei rivenderla. ho la residenza li da più di 1 anno ma poi, nel caso non riuscissi a comprarne un’altra entro 12 mesi, quanto dovrei dare all’ agenzia delle entrate e come funziona, devo lasciare la cifra al notaio, o mi verrà richiesta in seguito al rogito?

    • Esperto
      Esperto

      L’importo è di circa il 7/8% e talvolta il notaio può trattenerlo in fase di vendita, in attesa del riacquisto oppure dell’inevitabile sanzione (ma non è una regola).

  28. Samantha

    ringrazio per la vostra disponibilità.
    scrivo perchè mi succede che, ho venduto il mio appartamento, ho da liquidare l’imposta di differenza tra l’IVA 4% prima casa e il 10%(più eventuale sanzione) come seconda dato che non sono trascorsi i 5 anni.
    questo lo sapevo ma il notaio e l’acquirente vogliono che versi la somma a titolo di deposito al primo seggetto. Sono tenuta a farlo? il mio avvocato dice che non esiste una norma specifica in merito e, dato che l’acquirente mi ha spostato il rogito per via di questa motivazione, cosa faccio? trattengo la caparra o hanno ragione loro? Trovo molte discrepanze in merito e non riesco a trovare una risposta certa.

    • Esperto
      Esperto

      Si tratta di una pratica a discrezione del notaio. Tuttavia, solitamente la somma viene trattenuta dal notaio stesso a titolo di deposito e non versata all’acquirente.

  29. rik

    sarei intenzionato all’acquisto di un appartamento all’asta ipotizziamo che riesco ad accaparrarmelo per 50000 euro con le agevolazioni prima casa se non dovesse piacermi il posto e lo volessi rivendere prima dei cinque anni a quale cifra dovrei rivenderlo per non perderci?

    • Esperto
      Esperto

      A parte la tassazione sull’eventuale plusvalenza, tutto dipende dal fatto che tu, eventualmente, riacquisti o meno un immobile da adibire ad abitazione principale entro un anno dalla vendita.

  30. giorgia

    Buonasera, ho acquistatp terreno nel 2008 sul quale poi ho costruito prima casa.
    La casa ê stata finita a giugno del 2009.
    Per il calcolo dei 5 anni quale data devo considerare? L’atto del terreno o l’ultima fattura del costruttore (pagamento ad avanzam lavori).
    Grazie

    • Esperto
      Esperto

      La domanda non è per niente banale e questa questione è a tutt’oggi oggetto di pareri contrastanti. Scartiamo senza dubbio la data di acquisto del terreno, una data ragionevole dalla quale far decorrere i 5 anni potrebbe essere quella depositata come data di fine lavori, ovvero quella data dalla quale è individuabile l’immobile e non più modificabile.

  31. diego

    Grazie per la risposta. Il valore dell’immobile è di 90.000,00 euro, il totale della sanzione è di 7.175,04. Sul foglio c’è scritto ” Il pagamento delle somme dovute in solido effettuato da uno dei coobbligati estingue l’obbligo anche nei confronti degli altri” altro non c’è specificato. volevo solo sapere se una volta che verso la mia metà non ho più alcun obbligo in seguito di versare la parte rimanente nel caso in cui non venga saldata. Grazie tante per l’interesse

    • Esperto
      Esperto

      No, entrambi siete obbligati in solido al pagamento. Significa che entrambi siete responsabili per il totale della sanzione, ma ovviamente il debito si estingue non appena il totale viene versato, indipendentemente da chi. Se, ad esempio, tu versi il totale, hai diritto di rivalerti legalmente con l’altro debitore.

  32. Diego

    Buongiorno. Ho venduto la prima casa intestata a me e la mia ex convivente entro e 5 anni. Oggi mi è arrivata la richiesta di pagamento di 7.136 euro. Volevo sapere se questa richiesta è al 50% o complessiva. E se sia del 50% nel caso in cui lei non ottemperi al pagamento quali sono le conseguenze. verrà addebitato a me? Devo pagarlo io? E se non lo faccio cosa ne consegue. Grazie in anticipo

    • Esperto
      Esperto

      Tu rispondi solo della tua quota: un controllo sul fatto che la sanzione sia stata divisa per due fallo, sull’atto ci dovrebbe essere specificato!

  33. Maurizio

    Buongiorno,
    ho letto le precedenti risposte e vi ringrazio perché già avete risolto parecchi miei dubbi in merito all’acquisto di una prima casa entro l’anno solare causa vendita precedente prima dei 5 anni.
    Gli unici quesiti che ho per voi sono:
    – Non posso acquistare solo l’1% di un immobile di famiglia, come precisato dalla Cassazione, allora qual è la percentuale minima richiesta?
    – Come viene calcolato il valore che dovrò corrispondere al momento dall’acquisto in base alla percentuale dell’immobile? Basta che versi per intero la somma che si è trattenuto il precedente Notaio? O è possibile versare sola una somma simbolica?
    – Ho già la residenza presso questo immobile è un problema?
    Grazie

    • Esperto
      Esperto

      Non c’è una percentuale minima, comunque direi almeno un terzo.
      Sul valore da stabilire, meglio consultarsi con il notaio, in quanto non è possibile dichiarare un valore simbolico. Devi mettere un valore almeno pari a quello catastale altrimenti la sanzione è certa.
      L’avere già la residenza non è un problema.

  34. Matteo

    buongiorno, ho venduto la prima casa a luglio 2012 e acquistero a breve un’altra prima casa. questa è un vecchio frantoio che acquistero nello stato in cui sitrova per poi affidare ad un’impresa i lavori per finirlo. di che sgravi posso usufruire?

    • Esperto
      Esperto

      Non trattandosi di una abitazione, la tassazione è normale, come una seconda casa. Tuttavia, non so se esistono particolari agevolazioni per le ristrutturazioni di questo tipo di immobili, magari a livello regionale.

  35. Valeria

    Buongiorno,
    ho acquistato al 50% con mio marito un immobile con rendita catastale pari a 1260 nel 2010. Nel frattempo si è liberato un mio appartamento e stavamo ragionando se vendere e trasferirci ad abitare nell’altro alloggio, quindi senza riacquisto. Come calcolo quanto devo pagare di tasse e mora?
    Grazie,
    Valeria

    • Esperto
      Esperto

      Suppongo che l’acquisto sia avvenuto come prima casa. Calcola una sanzione complessiva di circa 8-9% il prezzo pagato per l’immobile.

  36. Rodolfo

    Buona sera a tutti,
    ho venduto casa dopo 2 anni, ho usufruito delle agevolazioni come prima casa, mi trasferisco in Spagna, con tanto di residenza, ci sarebbero 3 soluzioni,
    1) l’ azienda mi paga l’affitto dove andrò ad abitare,
    2) o acquisto io personalmente come 1 casa,
    3) o l’ acquisto intestandola a una mia società,
    in che sanzioni vado a finire?

    • Esperto
      Esperto

      Dovrai pagare la sanzione menzionata nell’articolo nei casi 1 e 3, mentre nel caso 2 non avrai sanzioni.

  37. Andrea

    buonasera , ho rivenduto una prima casa prima dei 5 anni , acquistata a 109.000 euro e rivenduta a 115.000; il notaio si è trattenuto in c/deposito a garanzia circa 10.300

    Volevo sapere di quale importo devo cercare di acquistare un altra prima casa entro un anno per usufruire di tutta la cifra che mi è stata trattenuta; se acquistassi un immobile a 50.000 euro , che cosa succederebbe?

    grazie
    saluti

    • Esperto
      Esperto

      Per non perdere soldi è sufficiente che tu acquisti una casa qualunque da adibire ad abitazione principale, anche di modesto valore. Su una casa da 50mila euro, ad esempio, pagheresti circa 1.500 euro di imposte, che tuttavia non andranno a scalare dal quanto trattenuto dal notaio. Piuttosto, l’intera cifra ti sarà restituita quando il notaio constaterà che hai riacquistato una prima casa entro 12 mesi dalla vendita. QUesto,a meno di altri accordi col notaio, comunque non vero è che devi comprare una casa che abbia 10.300 euro di imposte per non perdere il deposito… . PS: ma il notaio non ti ha spiegato la procedura?

  38. roggero

    Buona sera volevo sapere cosa si intende entro un anno es:se vendo un immobile il 7 dicembre 2011
    dovrò riacquistare entro il 7 dicembre 2012 o entro l’intero mese di dicembre?
    Le premetto che ho acquistato l’immobile all’asta e purtroppo non dipendono da me le date.
    Un’altra domanda ai fini fiscali cosa si tiene in considerazione la data di aggiudicazione,la data di saldo, o la data del decreto di trasferimento?
    grazie

    • Esperto
      Esperto

      A mio giudizio si tratta di 365 giorni, ovvero il 7 dicembre 2012. Devi prendere a riferimento la data del decreto di trasferimento, che è l’atto paragonabile al rogito notarile di acquisto.

  39. Fabiana

    Salve, io ho venduto la prima casa che avevo acquistato con mio marito prima dei cinque anni, in quanto ci siamo separati. Abbiamo lasciato il dovuto per l’Agenzia delle Entrate al notaio. So però che se dopo un tot di tempo l’Agenzia non ne richiede il pagamento, è possibile recuperare l’importo lasciato in deposito al notaio. L’atto di vendita è stato effettuato nel luglio 2008 e ho fatto controllare il mio cassetto fiscale dal quale non risulta nessuna richiesta in merito. Ho letto che il periodo durante il quale l’agenzia può richiedere il pagamento è di 3 anni + 18 mesi…. E’ effettivamente così?
    Grazie

    • Esperto
      Esperto

      Quello sarebbe il periodo di accertamento per eventuali infrazioni in caso di acquisto, non di vendita…. nel tuo caso direi che molto dipende da cosa deciderà il notaio, dato che la somma sarà presumo vincolata.

  40. Enrico

    Domanda:

    Ho in vendita la mia prima casa dove ho un mutuo, posso girarlo all’acquirente ? comporta eventuali rischi? per esempio che rimango anche io sempre vincolato in qualche maniera alla cosa.

    Grazie
    Enrico

    • Esperto
      Esperto

      Chiedi per sicurezza alla tua banca, il rischio solitamente c’è perchè i garanti rimangono gli stessi.

  41. Carlo

    Voglio vendere la mia prima casa costruita 3 anni fa. Da allora l’ho sempre abitata e vi ho la residenza. Quindi non dovrebbe esserci plusvalenza. Il problema è che non ho trovato un solo acquirente. Infatti dovrei prima dividere la casa catastalmente e realmente in due piccole unità e contestualmente venderle a due persone diverse. Anche in questo caso non sussistono problemi di plusvalenza o l’agenzia potrebbe sostenere qualcosa di diverso (che una unità non era prima casa)?

    • Esperto
      Esperto

      Se vendi abbastanza in fretta dopo il frazionamento, non sei soggetto a plusvalenza.

  42. Enrico

    Buon giorno

    Domanda :
    Mi trovo in un altra situazione :

    Ho acquistato una prima casa nel 2009 ed anche la mia compagna sempre nel 2009 in due paesi differenti. Ora ci siamo sposati ed abbiamo acquistato un altra casa in comune e messo in vendita le altre 2. PRemetto che questa casa acquistata è nel mio comune. Avendo difficoltà nella vendita delle precendenti e dovendo rogitare con la nuova a marzo come dobbiamo comportarci qual’ora non riuscissimo a vendere le nostro prime case ?…. lo stato dovrebbe premiarci no ;)

    Grazie 1000
    Enrico

    • Esperto
      Esperto

      No, lo Stato vi penalizza. Se al momento del rogito non avrete venduto le vostre prima casa, il nuovo acquisto sarà tassato come una seconda casa e perderete il credito di imposta derivante dalla vendita dalla futura vendita.

  43. Riccardo

    Salve,
    nel 1994 ho comprato un appartamento usufruendo delle agevolazioni per la prima casa (IVA 4%). Essendomi trasferito per lavoro, vorrei comprare un secondo appartamento di valore notevolmente superiore al primo. Come posso fruire per questo secondo acquisto delle agevolazioni prima casa? Donando il mio primo appartamento a mio figlio risolverei il problema? Volendo fare il conguaglio dell’imposta a suo tempo pagata sul primo appartamento, qual è il metodo di calcolo da utilizzare?

    Saluti

    • Esperto
      Esperto

      L’unico modo è alienare il primo immobile. La donazione al figlio è un sistema, non esente da lati negativi. Il primo è che un immobile donato è non rivendibile per lungo tempo, il secondo è che puoi rpecludere a tuo figlio le agevolazioni prima casa per un immobile nello stesso comune.

  44. Carlo

    Buongiorno, ho costruito la mia prima casa (iva al 4%) 3 anni fa e da allora l’ho sempre abitata. Adesso vorrei venderla e poi costruire su un terreno già in mio possesso la mia futura prima casa. Per non perdere le agevolazioni avute in passato è sufficiente costruirla entro un anno dalla vendita della mia 1′ casa attuale? O dovrei comprarne una entro un anno? In pratica le agevolazioni avute non si perdono se si riacquista una 1′ casa entro una anno dalla vendita o anche se si costruisce?

    • Esperto
      Esperto

      Anche nel tuo caso è chiarificatrice la risoluzione 44/E dell’Agenzia Entrate del 16/03/2004. Il credito di imposta ve perduto, tuttavia la costruzione di una nuova casa entro un anno dalla vendita della prima casa, consente di evitare la revoca dei benefici ottenuti con il primo acquisto qualora questo sia stato venduto prima di 5 anni. E’ sufficiente che dopo un anno sia presente almeno il rustico con mura perimetrali e tetto.

  45. luca bertoldo

    Ho acquistato 6 anni fa un casa con le agevolazioni prima casa, ora sto acquistando un terreno per costruire ma prima ho venduto la casa, adesso sul nudo terreno non potrò ne riportare un credito d’imposta ne avere le agevolazione prima casa, è esatto? eventualmente il credito d’imposta posso recuperarlo in altro modo? quando andrò a costruire per le fatture avrò diritto all’iva al 4%.
    grazie

    • Esperto
      Esperto

      Purtroppo nel tuo caso il credito di imposta ve perso. Puoi trovare maggiori informazioni nella risoluzione n.44/E del 16 Marzo 2004.

  46. francesca

    Buongiorno,
    il 30 luglio abbiamo acquistato la prima casa ora a distanza di 3 anni vorremmo costruire una casa in legno ( pronta in pochi mesi e finita in tutto ) ma avremmo bisogno di vendere l’appartamento di cui siamo proprietari io e mio marito.Possiamo vendere e acquistare la casa non incorrendo nelle sanzioni per la vendita della prima casa prima dei 5 anni e potendo usufruire ancora delle agevolazioni della prima casa?

    • Esperto
      Esperto

      Si ma solo se la nuova casa viene regolarmente accatastata come abitazione.

  47. Alessio

    Salve,

    posso vendere il mio appartamento dichiarato come prima casa prima dei 5 anni e acquistarne un altro all’estero senza perdere i benefici ? Poi siccome manca meno di un anno ( 9 mesi) alla scadenza dei 5 anni posso venderlo senza incorrere in sanzioni dato che la legge dice di comprare un altro immbile entro un anno?

    Grazie

    • Esperto
      Esperto

      Se vendi prima dello scadere dei 5 anni devi riacquistare entro un anno una abitazione principale per non perdere i benefici. Se è all’estero, dovrai dichiarare che è la tua residenza all’AIRE.

  48. andrea

    buongiorno!
    complicato…vorrei costruire quella che sarà la casa in cui andrò ad abitare, sono proprietario di un immobile nel comune dovè ho l’intenzione di edificare e possiedo un altro appartamento acquistato con agevolazione prima casa, più di 5 anni fa, in un comune limitrofo…
    domanda: posso usufruire nuovamente delle agevolazioni se dono gli altri 2 immobili ai miei fratelli/genitori??
    chiedo a lei xchè ho avuto parerei diversi da professionisti interpellati…
    grazie mille!
    andrea

    • Esperto
      Esperto

      Se doni gli immobili prima delle pratiche per il nuovo immobile, naturalmente potrai godere delle agevolazioni prima casa. Fai tuttavia attenzione perchè la donazione è un atto non così banale come sembra. è tassato al 3% (circa) e inoltre gli immobili donati sono praticamente non rivendibili per molto tempo.

  49. Marta

    Salve, io ho acquistato e venduto casa prima del termine dei 5 anni. Entro l’anno dall’atto di vendita stò provvedendo al riacquisto di un’altra casa. Sò che non perderò le agevolazioni come prima casa MA eviterò anche le sanzioni che avrei avuto sulle agevolazioni ottenute sul mutuo 1°casa (il quale è stato ceduto assieme alla vendita della casa)?
    Per quanto riguarda il trasferimento completo: Ora sono in affitto, il tempo di fare l’atto e acquistare il Mobilio e fare gli allacciamenti delle utenze e poi quindi la residenza HO tempo un’anno dall’atto del 2^acquisto prima casa oppure 6 mesi oppure deve avvenire tutto entro l’anno della vendita della 1^casa?
    Ringrazio anticipatamente, spero di poter leggere la risposta anche dalla mia posta e-mail!
    Saluti

    • Esperto
      Esperto

      Non ci sono problemi per la banca. Le tempistiche sono quelle di fare l’atto entro un anno dal rogito di vendita, e poi trasferire la residenza il prima possibile (non c’è termine per questo, ma deve risultare che l’acquisto è tua residenza principale in caso di controllo successivo).

  50. righetti paolo

    buongiorno nel 1990 ho acquistato un appartamento usufruendo delle agevolazioni prima casa poi nel 2000 ho venduto la mia casa acquistandone un altra sempre con iva al 4% ma non detraendo l’importo iva pagato per la prima.Poi nel 2007 ho venduto la seconda casa e ho cambiato la residenza in un appartamento lasciatomi in eredita dai miei genitori .Adesso vorrei vendere quest’ultimo e comprarne un’altro. tenendo presente che nel frattempo ho acquistato altri due appartamenti(pagata iva 10%) messi a reddito:

    posso recuperare l’iva non detratta nel secondo acquisto?
    comprando un’altro appartamento dove andro a vivere posso chiedere l’iva agevolata?

    grazie

    • Esperto
      Esperto

      Non è piu possibile recuperare le imposte evrsate. Per quanto riguarda il successivo acquisto di una prima casa, è possibile solo in un comune diverso da quello dove sorgono gli altri immobili acquistati.