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Vendita prima casa: scadenze per il riacquisto e credito d’imposta - Pag.5

Riacquistare prima casa
Riacquistare prima casa
Questo articolo ha molti commenti e risposte! Questa e' una sotto-pagina di commenti meno recenti, ma comunque utili da leggere, riferita all'articolo in oggetto: Vendita prima casa: scadenze per il riacquisto e credito d’imposta


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730 commenti

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  1. antonio miranda

    Buon giorno

    Mia figlia ha venduto la casa prima dei cinque anni, ha abitato in questa casa 4 anni.

    La venduta ad un valore inferiore dell’acquisto, quindi non c’é plusvalenza.

    Siamo andati all’agenzia delle entrate x autodenunciarci, pensavamo di uscire con un modulo F24 con l’ importo da pagare, invece abbiamo in mano solo un numero di pratica 9.600 e rotti, parlando con il capo area mi ha detto che passeranno anche più di 8 mesi prima di ricevere l’importo che dobbiamo pagare, addirittura dovremo pagare anche la mora, che x me é ingiusta dal momento che ci siamo autodenunciati.

    Il notaio quando abbiamo venduto la casa del valore di 100.000 euro si é trattenuto 2.300 euro x tutelare il nuovo acquirente.

    Mi aspetto lo sconto del 30% visto che siamo dei cittadini onesti, sarà vero ?.

    Però devo dire anche che questo stato fa di tutto x incentivare chi frega e non paga le tasse.

    Mi sto ancora chiedendo chi me la fatto fare di autodenunciarmi, visto che ho perso mezza giornata io e mia figlia x niente.

    • Esperto
      Esperto

      In effetti “autodenunciarsi” non serve a niente: in questi casi si deve solo aspettare la cartella (e i meno onesti penseranno anche “magari non arriva”, ma arriva sempre…). La sanzione del 30% la eviti pagando subito.

  2. Cristina

    Buongiorno,
    Ho acquistato casa col mio ragazzo nel 2010 al 50% entrambi come “prima casa”, poi ci siamo lasciati e io ho rivenduto con atto notarile la mia parte a lui nel 2012, che è diventato di fatto unico proprietario. E’passato più di un anno quindi ricado nelle sanzioni. E’ successo però che non ho avuto la possibilità di riacquistare entro un anno perchè il finanziamento di quella casa mi ha vincolata e coinvolta come garante lo stesso, anche dopo la vendita. Volevo sapere due cose: Le sanzioni arriveranno a me e potro’ rivalermi su di lui, sulla banca o su nessuno? Sto riacquistandi casa per me in regime di “prima casa” solo ora proprio perchè nessuno avrebbe finanziato l’aquisto in ragione delle cose dette prima…Vi ringrazio molto…buonagiornata.

    • Esperto
      Esperto

      Purtroppo non esistono eccezioni per casi come questo, si presume che nel momento che tu vendi tu metta in conto le eventuali difficoltà nel riacquisto. Devo dire che pagherai davvero troppo caro un arzigogolo burocratico…. se vuoi prova a interpellare un avvocato esperto in questa materia per capire se potere intentare un avventuroso ricorso quando ti arriverà la cartella.

  3. enri

    salve,
    ho venduto la prima casa prima dei 5 anni, avrò il compromesso qui a fine giugno e il rogito a dicembre. ho già individuato il nuovo acquisto che andrò ad abitare entro e non oltre dicembre 2014 per non perdere i benefici prima casa . l immobile che acquisterò avra un iva leggermente più alta, quindi se non ho capito male pagherò all atto del rogito del nuovo solo la differenza? altro riscontro che le chiedo che mi crea confusione. MI hanno detto che i notai potrebbero, all’atto della vendita della prima casa, trattenere un importo della vendita che dovrei incassare, sarà restituito dopo aver rogitato il mio acquisto entro un anno. pena la perdita dell’ammontare. chiedevo prima di tutto di cosa si tratta e come viene calcolato. se ci si puo opporre adducendo al fatto di aver già fatto un compromesso per il nuovo e fissato gia un rogito. siccome si trattano di cifre alte mi provocherebbe non pochi grattacapi. tra l’ altro senza aver modo di far fruttare interessi su un capitale che usero’ dopo, almeno 5 mesi, al riacquisto del nuovo. grazie per i chiarimenti.

    • Esperto
      Esperto

      SI, è tutto corretto. Non posso che consigliarti di rivolgerti sempre presso lo stesso notaio, in modo da minimizzare il disagio per l’immobilizzo del capitale. Io credo che potrebbe sbloccarlo ed utilizzarlo proprio in occasione del nuovo acquisto.

  4. Antonella

    Buongiorno,
    la mia situziona è la seguente:
    prroprietaria di un appartamente per il quale è stata richiesta l’agevolaione prima casa, il 15 gennaio 2014 scadranno i termini dei 5 anni.

    Dopo tale data potrò rogitare, per l’acquisto di un altro appartamento, con le agevolazioni prima casa?
    Chairamente trasferendo la residenza dove è situato il nuovo immobile.
    Il vecchio immobile diventerà così seconda casa?
    Ci sono delle sazioni da pagare?

    Grazie
    Saluti
    Antonella

    • Esperto
      Esperto

      Assolutamente no, per beneficiare nuovamente delle agevolazioni prima casa devi prima vendere quella attuale.

  5. ALESSIA

    Salve,
    in riferimento alla “Ri-vendita della prima casa prima di 5 anni riacquistando entro 1 anno” l’articolo, cito testualmente scrive “Il termine per eleggerlo a propria abitazione principale è un anno dalla data del rogito”.
    Tuttavia ci sono pareri discordanti. Di seguto ciò che ho trovato:
    Termine entro il quale l’immobile riacquistato deve essere adibito ad
    abitazione principale
    Sul punto si ritiene di concordare con la risoluzione n. 192/E (21) che afferma:
    “La lettera della legge, OMISSIS……..

    Pertanto parla di “entro tre anni”.

    Grazie!

    • Esperto
      Esperto

      Ho omesso la citazione per brevità, ma la sostanza è interessante. In effetti il termine perentorio è quello del riacquisto dell’immobile, ovvero un anno, ma per eleggere la residenza potrebbe esserci maggiore flessibilità: quella che viene citata è una interpretazione condivisibile, essendo quella già in uso per altri casi simili, ad esempio il termine non fissato per legge per poter togliere residenza dal comune ove si ha acquistato una abitazione principale. Ho aggiunto l’informazione all’articolo.

  6. Nicola

    Buongiorno,
    Non riesco a vendere l’appartamento in co-proprietà con mia moglie dove abbiamo usufruito agevolazioni prima casa. Dobbiamo rogitare al più presto la casa nuova (già pronta) acquistandola dal costruttore con iva agevolata al 4%. C’è un sistema indolore per potere mantenere le agevolazioni prima casa sul nuovo immobile? Entro quanto tempo devo vendere immobile vecchio dopo rogito immobile nuovo senza perdere le agevolazioni? Grazie infinite.

    • Esperto
      Esperto

      Fai attenzione, il tuo appartamento deve essere venduto PRIMA del rogito del nuovo pena la non applicabilità delle agevolazioni prima casa. Come risorsa estrema valuta la vendita della metà di un coniuge all’altro e l’acquisto da parte dell’altro coniuge del nuovo immobile (evita assolutamente la donazione pena la non rivedibilità!!). Non è una procedura banale ne’ economica, ma potrebbe essere l’unica alternativa.

  7. Gilberto

    Salve,
    Avrei bisogno di un chiarimento: io 3,5 anni fa ho acquistato un appartamento con agevolazione di prima casa. Ora però sono intenzionato a costruirmi una nuova casa e vendere l’appartamento acquistato 3,5 anni fa. Può diventare prima casa questa mia nuova abitazione? è però praticamente impossibile vendere l’appartamento ed entro un anno avere già la residenza nella nuova abitazione. Ci sono altri tipi di soluzioni?

    • Esperto
      Esperto

      No, purtroppo che io sappia non ci sono deroghe per questo caso.

  8. enrico

    A dicembre 2008 ho acquistato casa (con agevolazioni prima casa) con mia moglie, 50% a testa. Mia moglie ha deciso di comprare, appena saranno trascorsi i 5 anni, una nuova casa. Per acquistarla con le agevolazioni prima casa è sufficiente che lei venda a me il suo 50% della casa acquistata insieme nel 2008? Non è che l’agenzia delle entrate può contestare in qualche modi tale vendita tra me e mia moglie? Grazie, enrico.

    • Esperto
      Esperto

      Se siete in separazione di beni non ci saranno problemi.

  9. Lanfranco Antoniozzi

    Salve.
    Mia figlia avrà in assegnazione un immobile da una cooperativa a costo quasi nullo.
    L’obiettivo è quello di rivenderlo ad un valore molto superiore. Se si acquisisse come prima casa, usufruendo dei benefici previsti, quale potrebbe essere una via per non pagare la plusvalenza ?
    Se mia figlia riacquistasse un immobile, che in questo caso sarebbe in comune diverso, e vi trasferisse la residenza entro un anno, eviterebbe di dover pagare la plusvalenza ?

    • Esperto
      Esperto

      La tassazione sulla plusvalenza deve comunque essere pagata, se si vende prima di 5 anni dall’acquisto come prima casa.
      Poi c’è comunque da riacquistare entro 1 anno una casa dove prendere residenza, per non perdere anche i benefici di imposte prima casa pagati al momento dell’acquisto (in questo caso sembrerebbe comunque il problema minore, dato il costo basso).

  10. Davide

    Buongiorno, io ho acquistato casa a Maggio 2007 con un mutuo prima casa mettendo a Giugno dello stesso anno la residenza, a Giugno del 2011 ho venduto la casa e ho spostato la residenza, per cui dovrei essere fuori dalla plus-valenza ma a rischio pagamento delle differenze di imposte per la prima casa ? Inoltre contando dal 2011 quanto tempo ha l’Agenzia delle entrate per comunicarmi la eventuale sanzione ?
    Grazie

    • Esperto
      Esperto

      Si, sei decisamente a rischio per 5 anni dalla data della vendita.

  11. davide

    Ho acquistato la prima casa nel 1994 l’ho rivenduta quest’anno per comprare un’altra prima casa…. posso usufruire ancora del credito d’imposta?

    • Esperto
      Esperto

      SI, entro 12 mesi dalla vendita

  12. alessandro

    Venduta la prima casa, dovrei acquistare sempre un immobile come prima casa entro un anno.
    Per acquisto si intende rogito notarile, o anche preliminare registrato con il costruttore, e poi il rogito dopo pochi mesi?
    Grazie

    • Esperto
      Esperto

      No, è necessario il rogito entro 12 mesi.

  13. Giuseppe

    Vorrei riacquistare una nuova casa locata entro un anno dalla vendita della mia prima casa. Premetto che ho già usufruito delle agevolazioni prima casa e che venderei dopo i fatidici 5 anni dall’acquisto. Posso usufruire dei benefici prima casa anche se non riuscirò ad abitarci (essendo locata e liberbile solo fra 3 anni)? Preciso che risiedo nello stesso comune in cui comprerò l’altra casa che utilizzerò appena si libera come propria abitazione. Grazie

    • Esperto
      Esperto

      Essendo gia trascorsi 5 anni dall’acquisto puoi tranquillamente rivendere l’immobile senza pericolo di sanzioni ed essere così libero di comprare un’altra prima casa, con l’unica avvertenza di avere residenza nel comune entro 18 mesi. Potrai spostare la residenza senza fretta, ricordando però che nel frattempo pagherai IMU come una seconda casa e che non potrai detrarre gli interessi passivi del mutuo (per sempre) se non vi trasferisce residenza entro 12 mesi.

  14. Riccardo

    Gentile esperto,

    mia moglie ha venduto la prima casa entro i 5 anni (esattamente ad agosto 2010 quando i 5 anni scadevano a novembre 2010) ed ha riacquistato a gennaio 2012 esattamente entro 18 mesi dalla vendita. Ora è arrivata la cartella esattoriale per la differenza Iva (6%). Possiamo fare ricorso?

    • Esperto
      Esperto

      Purtroppo siete in torto, essendo il termine per il riacquisto 12 mesi e non 18…

  15. Davide

    Volevo chiedere all esperto un chiarimento sulla mia situazione. Ho comprato casa a novembre 2012 e questi giorni rimettendola in vendita un acquirente interessato mi ha proposto un offerta! Usufruendo di acquisto prima casa preciso di aver pagato l immobile 85mila euro e questo signore mi ha offerto 95, io accettando l offerta e decidendo di non comprare nulla entro l anno quanto andrei a pagare di plusvalenza tasse e quant altro in questo caso. Ringrazio per l attenzione.

    • Esperto
      Esperto

      Circa il 7% di 85mila euro più interessi e mora e inoltre la plusvalenza su 10mila euro.

  16. giusi

    avrei qualche domanda da fare,ho acquistato casa nel 2006 e ho usufruito dell’agevolazione prima casa,tale immobile è stata rivenduto nel 2011(a pochi mesi dalla scadenza dei 5 anni).il notaio non ha trattenuto nessuna cifra per coprire eventuali more da pagare.
    io e il mio ex marito abbiamo deciso di autodenunciarci all’agenzia delle entrate a febbraio 2013,nessuno dei due ha acquistato casa in questo periodo.
    quello che vorrei sapere è:
    -quanto dovrò pagare di mora?
    -gli interessi partono dal giorno del mio acquisto(2006)o dal rogito di vendita (2011)
    -come posso velocizzare la pratica di pagamento in modo da non aumentare gli interessi?
    -questa pratica può andare in prescrizione?se si dopo quanto anni?
    -quale calcolo si deve fare per capire quanto andrò a pagare? (la casa è costata 144000 euro)
    la ringrazio con anticipo.

    • Esperto
      Esperto

      Puoi trovare la maggior parte delle risposte nel nostro articolo qui sopra. Gli interessi partono dal giorno del rogito, la mora invece è notevolmente ridotta se paghi subito dopo aver ricevuto la contestazione (60 giorni se non sbaglio).
      Fai il calcolo valutando una differenza di circa il 7% del prezzo di acquisto più interessi e una piccola quota di mora.

  17. massimiliano

    Buonasera, ad aprile 2009 ho acquistqto con mutuo usufruendo delle agevolazioni prima casa.
    Mia moglie entro il 12 giugno a sua volta deve ricomprare per non pagare la mora per aver venduto una prima casa entro i 5 anni.
    Se le vendo il 50% della mia prima casa lei si salva, ma io perdo le agevolazioni del 2009?
    Se si su quanto viene calcolata la mora (100% o 50%) ? ed il mutuo?
    Grazie

    • Esperto
      Esperto

      E’ proprio così, tu avrai sanzioni relative al 50%.

  18. Antonio

    Vorrei una informazione!se acquisto una casa usufruendo dei benefici previsti per “la prima casa” a 130000 euro qualora dovessi decidere di vendere dopo 5 anni per acquistare un nuovo immobile al costo di 220000 euro affinché possa nuovamente usufruire dei benefici “prima casa” dopo aver preso residenza nel nuovo immobile entrò 12 mesi;

    mi chiedevo se le agevolazioni per il mutuo prima casa decadono?o vengono riviste??e soprattutto vorrei capire quanto mi costerebbe orientativamente in termini economici il vendere a 130000 euro per acquistare a 220000 euro? Grazie mille

    • Esperto
      Esperto

      Al momento che vendi dovrai estinguere il mutuo, per poi stipularne un altro sulla nuova, entrambi possono essere mutuo prima casa. Per quanto riguarda i “costi”, applicherai sempre le aliquote prima casa, ma con una agevolazione per il secondo acquisto: beneficerai infatti di un credito di imposta pari alle imposte versate per il primo immobile, ovvero pagherai imposte sull’acquisto solo sulla parte eccedente 130.000 euro, ovvero su 90.000 euro.

  19. mario

    salve a tutti io ho appena venduto una casa di mia proprieta tramite un agenzia , dalla vendita ad oggi è appena passato un mese , per caso su internet trovo che sempre la stessa agenzia ha rimesso in vendita di nuovo la casa in questione ,premetto che chi la comprata era un privato , ma si può fare? premetto che mi sono sentita al quanto presa in giro e poi a me avevano detto che più di un certo prezzo non poteva essere venduta mentre ora il prezzo è più alto. grazie

    • Esperto
      Esperto

      Certo che si può fare. Come puoi leggere, si possono avere problemi di tassazione della plusvalenza qualora venga acquistata come prima casa e rivenduta prima di 5 anni, ma anche in questo caso è possibile specularci sopra.

      Certo che, se così fosse, il comportamento della tua agenzia sarebbe davvero poco serio…

  20. simone

    Buonasera, nel 2009 ho acquistato la casa dei miei genitori in regime di separazione, ora mia moglie ha acquistato un terreno con su una casa colonica con le agevolazioni prima casa, ora voglio vendere la casa che ho acquistato nel 2009 e siccome non sono passati i cinque anni, vado incontro a sanzioni?
    Grazie e saluti

    • Esperto
      Esperto

      Se hai acquistato come prima casa, si, vai incontro a sanzioni…. leggi bene il nostro approfondimento qui sopra.

  21. Andrea

    buonasera , ho venduto una prima casa prima dei 5 anni il 29 Maggio 2012; dopo una serie di valutazioni ho deciso di non riacquistare un altra . Il notaio a in conto deposito circa 10.000 euro. So che a fine 2012 la legge non prevede piu sanzioni del 30% sulla differenza dell’iva ; chiedo visto che siamo al 5 Maggio a chi mi devo rivolgere per versare il debito d’IVA? devo aspettare di ricevere qualcosa dall’agenzia delle entrate dopo il 29 Maggio 2013 o posso esaurire fin da subito il mio debito? la cifra del notaio come e quando mi viene restituita ?

    grazie

    cordiali saluti

    • Esperto
      Esperto

      Attendi la cartella dell’Agenzia delle Entrate. La sanzione del 30% non viene applicata se paghi subito, come certamente farai. La cifra del notaio… falla usare per pagare la sanzione.

  22. Andrea D.

    Salve ho un quesito. Provo a spiegare velocemente la situazione. Ho acquistato a fine novembre 2012 quindi circa 6 mesi fa un appartamento con mutuo all’80% (appartamento 131.000,la banca mi ha concesso 104.800) e ed abitazione principale. Per cause inaspettate dovrò trasferirmi e quindi vorrei rivendere la casa non potendo mettere in affitto perché non si può. Ho trovato già una casa da acquistare il suo costo in questo caso è di 125.000. Nel momento in cui comunico alla banca questa cosa si estingue il mutuo e se ne può riaccendere un altro da subito? Cioè deve esserci di nuovo un perito che valuta il nuovo immobile e tutto l’iter burocratico? Soprattutto i costi per l’estinzione del mutuo sarebbero esorbitanti? Sapreste darmi qualche consiglio su come muovermi con la banca? C’è da dire che ci è stato concesso un mutuo a 30 anni con part_time indeterminato,full time determinato in scadenza di contratto e un garante esterno pensionato. Ora siamo due full time a tempo indeterminato. Grazie mille

    • Esperto
      Esperto

      Ti confermo che dovrai rifare tutto l’iter e che sarà anche ben più complesso, dovendo calibrare i tempi di estinzione (adesso senza costi) e riaccensione del nuovo mutuo… cerca di predisporre il tutto con largo anticipo.

  23. Matteo

    Salve…ho un dubbio atroce…nel 2006 io e mia moglie, in comunione dei beni, abbiamo stipulato un atto di mutuo per costruzione prima casa, alla fine dello stesso anno circa abbiamo iscritto la nostra residenza in quella casa anche senza avere la fine lavori, ma vivendoci effettivamente, questa ci è stata consegnata a dicembre 2011…mese in cui abbiamo venduto la casa. Nel luglio 2012 abbiamo riaquistato trmite atto di mutuo una nuova abitazione adibita sempre come prima casa…la mia domanda è dbbiamo aspettarci delle sanzioni da parte dell’agenzia delle entrate o siamo in regola????
    grazie

    • Esperto
      Esperto

      Sembra in regola, a patto che tu e tua moglie abbiate preso residenza nella nuova prima casa (deve essere la vostra abitazione principale).

  24. Paolo

    Salve,
    con mia moglie (essendo in comunione di beni) stiamo acquistando un appartamento da costruttore e vorremmo sfruttare l’opportunita dell’ iva al 4% come prima casa.
    Mia moglie ha ricevuto circa 3 anni fa in Donazione dai genitori un altro appartamento sul quale sussiste usufrutto degli stessi. Tale donazione e’ stata fatta usufruendo delle riduzioni derivanti da prima casa. Precisando che i due immobili si trovano in comuni diversi e che io e mia moglia siamo residenti esteri iscritti all’AIRE, mi sarebbe utile chiarire se sussistono ancora le condizioni per usufruire delle agevolazioni prima casa e sotto quale forma.
    Grazie.

    • Esperto
      Esperto

      Avete i requisiti per la prima casa, l’altro immobile non preclude la possibilità, tuttavia dovrete trasferire la vostra residenza nel comune della prima casa per poter confermare le agevolazioni.

  25. Laura

    Buonasera, avrei il seguente quesito da porle:
    ho rivenduto la casa prima dei cinque anni per cause di forza maggiore. In particolare la banca mi ha concesso un mutuo non potendomelo concedere e mi ha costretto a rivendere l’immobile (entro i cinque anni) e trasferire il mutuo a mio figlio (che è a carico mio) pur di correggere il suo errore.
    Ora mi è arrivata l’avviso di accertamento a rettifica di quanto pagato con l’agevolazione.
    Essendo una causa di forza maggiore ed avendo venduto a mio figlio (a carico mio) perchè son stato costretto, esiste qualche sentenza a mio favore?
    Inoltre l’avviso di accertamento mi è arrivato 3 anni e mezzo dopo la stipula dell’atto di vendita a mio figlio, in questo caso l’avviso di liquidazione doveva essermi notificato entro il termine dei tre anni o entro altro termine?
    Grazie

    • Esperto
      Esperto

      Temo che la forza maggiore in questo caso sia un pò debole da far valere. Chiedi aiuto ad un avvocato.

  26. Ornella

    Buongiorno avrei un quesito,
    sto vendendo la mia abitazione sulla quale ho usufruito delle agevolazioni acquisto prima casa per acquistarne una nuova.
    Tre anni fa ho ereditato una appartamento che detengo al 100% e che si trova nello stesso comune dell’immobile che sto per acquistare ma nel quale non vivo perchè l’ho concesso in uso alla moglie di mio fratello che vi ha stabilito da tre anni la residenza.
    Posso usufruire delle agevolazioni prima casa sull’immobile che sto per acquistare?
    Grazie
    Cordiali Saluti

    • Esperto
      Esperto

      Ciao, purtroppo no, puoi usufruirne solo in un altro comune.

  27. Massimiliano

    Salve, ho venduto la prima casa nel settembre 2012 e riacquistato un altra, sempre prima casa, nel gennaio 2013. Avendo acquistato in entrambi i casi da costruttore ho pagato l’IVA. Per cui nel secondo acquisto non ho potuto portare in detrazione la vecchia iva, andando cosi in credito d’imposta come riportatomi in atto. La mia domanda è: Posso vantare questo credito giá con questa dichiarazione dei redditi 2012, o dovrò aspettare il prossimo anno? Da quanto letto sulle istruzioni del 730 a pagina 55 uno dei requisiti riportati per ottenere il credito riporta questo:
    “l’immobile è stato acquistato usufruendo delle agevolazioni prima casa, nel periodo compreso tra il 1° gennaio 2012 e la data di presentazione della dichiarazione” . Per cui io la interpreto che posso riportarla in questa che sto compilando. Potrebbe gentilmente togliermi questo dubbio? La ringrazio Massimiliano

    • Esperto
      Esperto

      Sembra proprio che tu possa, ma per sicurezza fatti aiutare dal tuo commercialista o da un CAF nella compilazione.

  28. giulia

    salve, io e mio marito circa quattro mesi fa -gennaio 2013- abbiamo acquistato una prima casa usufruendo delle agevolazioni prima casa. Non abbiamo ancora trasferito la residenza e per diversi motivi non diventerà quella la nostra prima casa. Ora dovremmo acquistare un’altra casa e vorrei sapere se dobbiamo per forza vendere questa casa per poter usufruire di nuovo delle agevolazioni oppure se ridando indietro la differenza delle tasse potremmo tenere la casa attuale come seconda casa e comprarne una nuova con le agevolazioni.
    Spero di essermi spiegata bene! grazie

    • Esperto
      Esperto

      Essendo trascorsi solo 4 mesi ritengo che potete effettuare un ravvedimento operoso, ma fate presto e chiedete l’aiuto di un esperto (in primis, il notaio che ha seguito l’atto).

  29. PAOLO

    Buongiorno volevo la seguente informazione ho venduto la mia prima casa intestata interamente a me prima dei 5 anni è una casa acquista dal costruttore quindi con Iva e sarebbe un salasso d’imposte volevo chiederVi se riacquisto il 50% della casa della mia ragazza e ci strasferisco la residenza sono salvo oppure potrebbero chiedermi il reintegro dell’altro 50% mancante sulla casa che era intestata completamente me?
    Vi ringrazio in anticipo

    • Esperto
      Esperto

      E’ sufficiente.

  30. bruna

    Salve ho appena venduto casa prima dei 5 anni per comprarne un’altra in un altro comune con il mio compagno (posso comprarne anche il 10%???) e so di avere 12 mesi per fare questo…..ma mi chiedevo intanto la residenza dove la metto????????

    grazie
    bruna

    • Esperto
      Esperto

      Il 10% ti espone a rischi, meglio secondo me almeno 33%. La residenza la devi dichiarare…. laddove è!!

  31. Luca

    Salve,
    io e mia moglie acquistammo una prima casa al 50% in regime di separazione dei beni più di cinque anni or sono godendo delle agevolazioni. Lo scorso mese di maggio mia moglie mi ha donato il suo 50% e si è iscritta in una cooperativa edilizia, non agevolata, per acquistare una nuova prima casa (in un comune diverso) nella quale trasferirà la residenza (e la dimora). L’acquisto avverrà con iva agevolata al 4%, quindi compensabile con l’imposta di registro pagata sul 50% della prima casa donata. Nel frattempo sono stati versati oltre 120mila euro per i SAL e la cooperativa ha assegnato/consegnato la casa in custodia. Purtroppo, nonostante tante promesse, per vincoli burocratici, probabilmente non si riuscirà a stipulare l’atto di vendita entro il prossimo maggio. Esiste una qualche procedura che ci permetta di recuperare comunque il credito d’imposta anche passati 12 mesi? Eventualmente anche facendo sottoscrivere dalla cooperativa un qualche documento che giustifica il trascorrere del tempo. Inoltre, essendo le due prime case in comuni diversi, pagano entrambe l’IMU agevolata? Grazie mille.

    • Esperto
      Esperto

      Provate a far valere la forza maggiore, ma sarà dura. Chiedete aiuto ad un legale esperto di queste pratiche.
      Entrambe potranno beneficiare di IMU agevolata se i due coniugi avranno residenze e domicili disgiunti, ognuno nell’immobile di sua proprietà.

  32. Antonio

    Buongiorno, io in seguito a separazione coniugale dello scorso anno ho donato ai miei due figli minori la precedente abitazione concedendo l’usufrutto alla mia ex moglie e ho a dicembre dello scorso anno riacquistato una nuova abitazione “prima casa”. All’atto della stipula del rogito della nuova prima casa il notaio ha aggiunto in calce al rogito il diritto al recupero del credito d’imposta per l’acquisto della precedente abitazione. La mia domanda è…in questo caso è possibile recuperare l’imposta precedente e se sì, essendo passati un bel pò di anni (1998) come calcolare l’ammontare della somma da recuperare sulla vecchia imposta?
    Ringrazio anticipatamente per l’eventuale risposta
    Cordiali saluti

    • Esperto
      Esperto

      Direi che non è possibile, dato che la proprietà (nuda) rimane la tua…

  33. claudia

    Buongiorno, mio figlio ha acquistato il 50% dell’appartamento della sua ex compagna(prima casa)
    Ci sorge un dubbio, se la ragazza non paga le sanzioni all’Agenzia delle Entrate in quanto ha perso le agevolazioni per il riacquisto entro i 12 mesi di un’altro appartamento, l’agenzia delle entrate può riavvalersi su di lui.

    • Esperto
      Esperto

      I tuoi timori sono fondati, lo Stato potrebbe rivalersi sull’immobile. Proprio per questo motivo solitamente il notaio trattiene una quota pari alla differenza tra prima e seconda casa dalle spettanze del venditore che abbia venduto una prima casa prima di 5 anni, in modo da tutelare l’acquirente. Sentite cosa ne pensa il notaio che ha fatto il vostro atto.

  34. marco

    Buongiorno,
    ho acquistato in comproprietà al 50% un immobile nel settembre 2011 e nel gennaio 2013 ho venduto la mia quota alla mia ex compagna dopo che ci siamo lasciati, quindi prima dei 5 anni.
    Ora io, in quanto ho venduto, devo pagare penali e differenza iva all’Agenzia delle entrate.
    Volevo sapere quali possono essere le SOLUZIONI PER NON PAGARE le sanzioni e iva e come RECUPERARE IL CREDITO DI IMPOSTA:
    1. Se acquistassi una percentuale dell immobile di mia mamma? in che percentuale minima? in questo caso bisogna fare un atto di acquisto in cui devo liquidare la mia quota?
    E per la residenza dell immobile che deve essere adibito ad abitazione principale? Io sono gia residente li…Per quanto tempo dovrei mantenere la residenza ad abitazione principale per non riperdere le agevolazioni prima casa?
    2. Se mia mamma invece mi donasse una quota o tutto l’immobile di sua proprietà?
    3.E’ appena deceduto mio padre, proprietario al 50% dell immobile di cui sopra, e non abbiamo ancora provveduto a sistemare le pratiche di successione. Con la successione di una quota(la mia legittima) o di tutto l immobile, posso assolvere aquesti debiti con l agenzia delle entrate e non pagare nulla avendo ereditato comunque un immobile che diventa di mia proprietà o in parte? oppure per forza l’acquisto deve essere a titolo oneroso, escludendosi anche il punto n. 2?
    Ringrazio in anticipo per la disponibilità, sperando di trovare risposta a tutti i miei dubbi.
    Grazie, Marco

    • marco

      In risposta al suo commento del 17.04, le porgo ulteriori chiarimenti.
      – problema della residenza: si crea dal momento in cui esempio oggi eredito o acquisto un quota dell’appartamento di mia madre e dopo un anno dovrò andare a vivere nella casa che comprerò e dove andrò a vivere….nessuna alternativa? non perdo comunque i benefici?

      -Un altro problema che si crea è quello della prima e seconda casa. Se io ereditassi tutta o una quota dell’immobile dei miei genitori per successione (mio padre è appena deceduto) e non pagherei cosi le sanzioni e differenza iva all’agenzia delle entrate per la vandita del mio precedente immobile prima dei cinque anni, mi troverei a pagare l’iva della mia prossima casa per seconda casa e quindi al 10%, avendo ereditato l immobile? Quindi si crea la situazione che risparmio ora nel non pagare il mio debito all agenzia delle entrate, ma pagherò dopo maggiore iva sulla prossima casa che diventerà per seconda? E’ cosi o funziona diversamente?

      – rispetto alla sentenza a cui fa riferimento riesce a fornirmi almeno indicazioni su dove posso trovarla?

      Grazie molte.
      Marco

    • marco

      Stabilirsi ad abitazione principale significa che io vi prenda la residenza?
      E se la residenza ce l ho gia come in questo caso?
      Ma per quanto tempo minimo devo mantenerla per non riperedere le agevolazioni, considerando che in futuro potrei acquistare un altro mio immobile dove andrò ad abitare?
      Mi indicherebbe cortesemente il numero della sentenza a cui fa riferimento?…cosi per avere un riferimento concreto e dimostrabile all’Agenzia dell’Entrate che non mi sembrava troppo convinta della fattibilità di questa ipotesi….
      Grazie mille.
      Marco

      • Esperto
        Esperto

        Si, certo la residenza identifica l’abitazione principale. Se ce la hai già, tanto meglio! Il mantenimento è un altro piccolo mistero, per avere la certezza assoluta sono 4 anni e mezzo, ma non è vero che se la si sposta prima si perdono le agevolazioni…. in tal caso si potrebbe essere costretti a spiegare le proprie ragioni e le interpretazioni del caso sono spesso diverse. Il riferimento normativo non l’ho sottomano.

    • Esperto
      Esperto

      Il riacquisto di un immobile va bene anche per donazione o successione, l’importante è che la quota sia sufficiente a stabilirvi una abitazione principale. Così dice una sentenza che tuttavia non specifica il minimo di percentuale. 50% ma anche 33% direi che va bene, 1-5% sicuramente no.

  35. Alessandro

    Buona sera e grazie per l’attenzione,
    avrei due domande sul credito d imposta , se passano PIU’ di 5 anni dall’acquisto della prima casa e si vende per ricomprarne un altra (sempre prima casa) si ha diritto al credito d’imposta?? O vale solo per chi vende prima dei cinque anni e ricompra in un anno? Inoltre la casa che sto acquistando è direttamente dal costruttore ma e vero che dopo un tot di anni (chi dice 4 chi dice 5) si paga l’imposta di registro al 3% anzichè l’ IVA al 4%? La casa è stata ultimata nel 2009.
    Grazie per la risposta.

    • Esperto
      Esperto

      Ti confermo che il credito di imposta vele per tutti.
      Ti confermo che trascorsi 4 anni dall’ultimazione dei lavori al posto dell’IVA al 4% più imposta di registro fissa di 168 euro, si paga imposta di registro al 3% e nessuna iva.

  36. Lanfranco Antoniozzi

    A mia figlia verrà rogitato un immobile a valore catastale usufruendo dei benefici prima casa.
    Trasferirà la residenza e farà l’allaccio delle utenze, nettezza urbana a suo nome per un periodo di circa due tre mesi. Dopo tale periodo l’immobile sarà ceduto per un importo superiore a quanto dichiarato (valore catastale) senza riacquisto entro un anno.
    E’ possibile in questo caso evitare il pagamento della plusvalenza anche se il tempo intercorso fra aqcuisto e cessione è stato così breve ?

    • Esperto
      Esperto

      No, anzi, proprio perchè è così breve sarà dovuta la plusvalenza. Non solo: dovrà anche restituire le agevolazioni prima casa se non riacquista una abitazione principale entro un anno.

  37. Marco Bernardini

    Buongiorno,
    Riformulo il post :
    non trovando da vendere il mio appartamento(prima casa) e volendo acquistare un nuovo appartamento, la situazione e’ questa :
    – io e mia moglie in separazione dei beni siamo proprietari dell’appartamento A (70% io e 30% mia moglie) acquistato da più di 5 anni come prima casa;
    – mia moglie venderebbe a me il totale della sua quota del 30 % quindi io rimarrei unico intestatario della casa A;
    – mia moglie acquisterebbe il 100% della casa B come prima casa e vi prenderebbe la residenza;
    – quando io venderò la casa A, acquisterei da mia moglie il 70 % della casa B come prima casa e vi prenderei la residenza.
    Domande :
    – Sarebbe una ipotesi fattibile tra moglie e marito con due prime case nello stesso comune ?
    – Quando mia moglie mi vendera’ il 70% dell’appartamento B, e non riacquisterà nulla nell’anno seguente, perdera’ i benefici prima casa se non sono trascorsi i 5 anni o se e’ solo una quota no ?
    Grazie in anticipo

    • Esperto
      Esperto

      Adesso è più chiaro, però ribadisco a tutti che è meglio inserire le domande nel forum, dove vengono catalogate meglio.

      La vendita della quota di tua moglie a te è senza dubbio il sistema migliore per svincolare almeno lei e poter acquistare una nuova prima casa. Il successivo riacquisto del 70% da parte tua è invece più problematico, proprio per la perdita delle agevolazioni avute da tua moglie. Lei le perderà sul 70% che rivende e le manterrà sul suo 30%. Inoltre, nella fase transitoria in cui avrete entrambi gli immobili, uno solo potrà pagare IMU agevolata. Questo, sommato ai costi notarile e al problema della rivendita mi fa pensare che non sia la soluzione giusta. Molto più semplice sarebbe se decideste di mantenere la casa intestata al 100% a tua moglie (almeno per i primi 5 anni!).

  38. Roberto52

    salve
    mia moglie ed io (in regime di separazione dei beni) siamo entrambi proprietari di una prima casa (acquistate negli anni 80 con le relative agevolazioni) nell’attuale comune di residenza
    vorremmo trasferirci nel comune dove si è sposata nostra figlia, vendendo uno (o entrambi, auspicabilmente) i nostri appartamenti e riacquistando nel nuovo comune in cui trasferiremo la nostra residenza
    vorrei capire se possiamo usufruire di qualche agevolazione sia qualora comprassimo un nuovo da un costruttore, sia un usato da un privato
    inoltre, se vendiamo solo uno degli appartamenti, quale situazione si verifica?
    grazie

    • Esperto
      Esperto

      Chi di voi due vende, ha diritto alle agevolazioni prima casa per il nuovo immobile. Essendo in separazione di beni, non vi “ostacolate” a vicenda.. Se vendete entrambi, ne avete diritto entrambi.

  39. Pierangelo

    Buongiorno,
    ho messo in vendita la mia prima casa avendo già sottoscritto una promessa di acquisto (entro settembre) di un’altra abitazione più grande.

    E’ probabile che io non riesca a vendere entro settembre.

    Posso comunque acquistare con i vantaggi prima casa se l’attuale la vendo entro un certo periodo?

    Grazie!

    • Esperto
      Esperto

      Assolutamente no, devi prima vendere (rogito) e poi fare il rogito di acquisto della nuova prima casa.

  40. DanieleF

    Buongiorno,
    vorrei rivendere la prima casa pagata 300.000 più 12.000 di IVA prima dei cinque anni. Entrò un anno andrei a vivere e risiedere nello stesso comune in una casa di mio suocero del valore di 500.000 dove il 70% passerebbe a mia moglie come lascito e il 30% verrebbe intestato a me pagando quindi 150.000.
    Domande:
    – vado a perdere le agevolazioni prima casa?
    – oppure risulterebbe un credito di imposta a mio favore pari al 4% di 150.000 (6.000)?
    – sul riacquisto dovremo considerare il 4% solo sulla mia quota o anche sul lascito di mia moglie?
    Grazie

    • Esperto
      Esperto

      Il 30% di quota di riacquisto è sufficiente per te per non perdere le agevolazioni avute sulla prima casa, ma è fondamentale che l’atto venga fatto entro un anno dalla vendita della prima casa. Il credito di imposta in eccesso andrà perduto e non sarà utilizzabile da tua moglie.

  41. Marco Bernardini

    Buongiorno,
    non trovando da vendere il mio appartamento(prima casa) e volendo acquistare un nuovo appartamento vorrei :
    – acquistare la quota del 30 % di mia moglie (separazione dei beni) del vecchio appartamento acquistato da piu’ di 5 anni;
    – mia moglie si intesterebbe il nuovo appartamento al 100% e vi prenderebbe la residenza;
    – quando trovero’ da vendere il vecchio appartamento acquisterei da mia moglie una quota di circa il 70%.
    Sarebbe una ipotesi fattibile tra moglie e marito ?
    Quando mia moglie mi vendera’ la quota del nuovo appartamento perdera’ i benefici prima casa se non sono trascorsi i 5 anni o se e’ solo una quota no ?
    Grazie in anticipo
    Marco

    • Marco Bernardini

      Buonasera,
      grazie della velocissima risposta, pero’ (forse non era chiaro)….
      non e’ in programma che riacquisti nulla perche’
      mia moglie mi venderebbe la quota del nuovo appartamento quindi non riacquisterebbe nulla entro un anno, quindi in questo caso perderebbe i benefici prima casa ?
      anche se e’ solo una quota

      • Esperto
        Esperto

        Perdonami ma allora ho capito poco… ti consiglio di riformulare la domanda più dettagliatamente aprendo un nuovo topic nel nostro forum.

    • Esperto
      Esperto

      E’ fattibile, naturalmente con un occhio ai costi dei vari atti.

      Tua moglie non perderà i benefici prima casa se riacquista un immobile abitazione principale entro un anno dalla vendita della quota, cosa che è in programma, quindi nessun problema.

  42. Davide Arcelli

    Salve, vorrei rivendere una casa prima dei 5 anni dove ho usufruito delle detrazioni prima casa, adesso riacquistando entro un anno a che imposte vado incontro se acquisto da un’impresa? e da un privato ?

    Grazie.

    • Esperto
      Esperto

      Trovi tutte le tue risposte proprio nell’articolo qui sopra.

  43. Sharon

    Buongiorno,
    ho acquistato un appartamento a maggio 2012, pur non essendoci mai andata ad abitare ho portato la residenza in quest’immobile per non perdere le agevolazioni della prima casa.
    A gennaio di quest’anno ho dato in locazione quest’immobile con un contratto di natura transitoria (senza residenza).
    Ora dovrei comprare una nuova casa dove effettivamente andro’ ad abitare, è possibile fare un ravvedimento operoso in modo da pagare la differenza delle tasse e far diventare la casa acquistata a maggio seconda casa e la nuova casa prima casa?
    Grazie in anticipo.

    • Sharon

      Grazie stato molto gentile, in effetti la nuova casa è nello stesso comune, non ci avevo pensato che cmq non potrei avere l’agevolazione.

    • Esperto
      Esperto

      Questo ravvedimento è ammesso nel caso in cui tu non possa trasferire la residenza, quindi mi verrebbe da dire che sei già escluso. Potresti però ri-trasferire la residenza e dichiarare che non puoi abitare nella tua prima casa, ma è una pratica da studiare bene con un commercialista.
      Ti faccio anche notare che se la nuova casa sarà nello stesso comune, tu non avrai comunque diritto all’agevolazione prima casa, quindi non avrebbe senso fare il ravvedimento.

  44. Carmen

    Buongiorno, avrei una domanda da porLe. Nel 2008 acquistai la mia prima casa che divenne subito la mia residenza abituale. Nel 2012 la dovetti vendere per difficoltà’ economiche. Avendo venduto ad un avvocato mi obbligò davanti al notaio al giorno del rogito a firmare un assegno per l’eventuale richiesta di risarcimento dell’agenzia delle entrate avendo venduto prima dei 5 anni pari a loro dire a circa 9800 euro. La domanda e’ questa: e’ vero che l’agenzia delle entrate si avvale sul l’immobile e non sul proprietario? Avrebbero davvero potuto obbligarmi a compilare l’assegno? Grazie per l’attenzione.

    • Esperto
      Esperto

      Si, è una procedura spesso richiesta dal notaio (è lui che decide e prende in custodia l’assegno, spero che non lo abbia l’acquirente!)

  45. Gregory

    Salve , per gravi necessità economiche (licenziamento e impossibilità a pagare il mutuo ) ho dovuto vendere la casa prima dei cinque anni di possesso e non ho potuto riacquistarne un’altra entro un anno ( sempre per motivi economici ). Se dimostro all’Agenzia delle entrate che sono subentrate forze di causa maggiore ( come licenziamento e impossibilità a pagare il mutuo ) ho qualce possibilità di non restituire i benefici dei quali ho usufruito all’atto dell’acquisto ? ( iva al 4% anziche al 10 % ) C’è qualche sentenza specifica ?

    • Esperto
      Esperto

      Io non ho trovato sentenze specifiche. Vediamo se qualche altro lettore ne ha trovate…

  46. PAOLO

    Buonpomeriggio,
    Sono costretto rivendere la mia prima casa acquista nel 2010 per un importo di € 250.000 piu iva visto che era con il costruttore posso riacquistare entro un anno il 50% di un appartamento insieme mia sorella? il costo dell’appartamento è sui 100000 l’agenzia mi apllica la sansione sul altro 50% della prima casa del 2010 che ho venduto?

    • Esperto
      Esperto

      Tranquillo, riacquistando anche solo metà di un appartamento più piccolo ti metti al riparo da ogni sanzione. Ricordati che dovrai prendere residenza nel nuovo immobile.

  47. Fulvio

    Buongiorno,
    nel 2010 ho acquistato un immobile come prima casa, portando lì la mia residenza. Nel frattempo nel 2012 ho usucapito un immobile da mio padre.
    Adesso devo vendere la mia prima casa stipulando l’atto a maggio e quasi contestualmente dovrò acquistare un altro immobile.
    Il mio dubbio è se la casa che ho usucapito rimane per me seconda casa come è allo stato attuale e quindi posso tranquillamente acquistare il nuovo immobile con i regimi fiscali di prima casa visto che compro entro un anno dalla vendita; oppure se nel momento della vendita della mia attuale prima casa diventi per me in automatico prima casa quella usucapita.
    Grazie mille!

    • Esperto
      Esperto

      La casa usucapita non è una prima casa, ma potrebbe bloccarti ugualmente le agevolazioni per il tuo nuovo acquisto. Tutto dipende dal comune: tu dopo la vendita della prima casa avrai diritto ad acquistare un’altra prima casa ma in un comune diverso da quello della casa usucapita.

  48. Stefano

    Buongiorno, ho acquistato casa a Luglio 2010 e sono proprietario al 50% con la mia ex fidanzata. Adesso sto valutando alcune cose, se la vendiamo e se non ne acquisto una entro 12 mesi ho capito da quello che ha scritto che devo versare il 6% di iva dovuto all’agevolazione prima casa.
    Ho la residenza dal Febbraio 2011, in questo caso non dovrei pagare nessuna plusvalenza?
    Se decido di tenerla “comprando” il 50% della mia ex a cosa vado incontro?
    E lei a cosa va incontro?
    Grazie mille

    • Esperto
      Esperto

      Per quanto riguarda la plusvalenza dovresti essere a posto. Per le agevolazioni prima casa, invece confermo quanto scritto nell’articolo: chi vende prima di 5 anni è costretto a riacquistare entro un anno o pagare a differenza di imposte. Vale anche per quote di immobile.

  49. MICHELE

    il 27 marzo 2012 ho venduto la mia prima casa
    acquistata il 20 settembre 2007 alla cifra di 140000 euro,
    visto che non erano passati del tutto i 5 anni ,
    e visto che la mia nuova prima casa ancora non è del tutto ultimata ,
    però io già ci abito da giugno ,
    sono obbligato comunque a rogitare entro il 27 marzo 2013 ?
    e se non riuscissi a quanto ammontano le multe che dovrò pagare ?
    ed è possibile che in ITALIA non esista una legge che imponga i costruttori a rientrare con i tempi con i lavori e quindi con la consegna delle case in tempo ?
    io avevo nel contratto la data del marzo 2012 come consegna della casa completamente ultima,
    ad oggi “22 febbraio 2013 ” ancora non ho il fine lavori

    • Esperto
      Esperto

      Devi rogitare entro il 27 marzo. Per tutelarsi da queste situazioni, di solito si mette una penale sul contratto, altrimenti non ha senso definire una scadenza…

  50. cinzia @18

    buonasera, devo vendere una casa ereditata per successione da mio marito.
    la casa era di proprietà al 50% mia e il 50% di mio marito, al momento della successione ho usufruito delle agevolazioni per prima casa, dal momento che non sono ancora passati i 5 anni, e voglio vendere la casa per prenderne un’altra, posso usufruire ancora delle agevolazioni prima casa, senza pagare ulteriori sanzioni? o devo pagare delle ulteriori tasse all’agenzia delle entrate?
    chiedevo cortesemente a cosa vado incontro. grazie della risposta

    • Esperto
      Esperto

      Se intendi riacquistare un immobile da adibire ad abitazione principale entro un anno, non ci sono problemi, anzi, avrai un bonus di imposta pari a quelle già versate per la successione.