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Vendita prima casa: scadenze per il riacquisto e credito d’imposta - Pag.4

Riacquistare prima casa
Riacquistare prima casa
Questo articolo ha molti commenti e risposte! Questa e' una sotto-pagina di commenti meno recenti, ma comunque utili da leggere, riferita all'articolo in oggetto: Vendita prima casa: scadenze per il riacquisto e credito d’imposta


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730 commenti

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  1. claudio

    Salve! Nel 2011, ho venduto la mia prima casa acquistata nel ’89 con le agevolazioni fiscali. Adesso,dopo circa 3 anni, sono in grado di acquistarne un’altra più grande. Potrò sempre usufruire delle agevolazioni fiscali prima casa?
    Grazie anticipatamente

    • Esperto
      Esperto

      Assolutamente si, a meno che tu non abbia un’altra prima casa oppure un’altra casa nel medesimo comune, anche seconda.

  2. Sanda

    Buon giorno se ho venduto una casa con accollo del mutuo dunque non ho percepito dei soldi devo lo stesso pagare gli oneri fiscali di 8000 euro arrivati dal agenzia delle entrate come decadenza dai diritti di prima casa grazie a chi risponderà

    • Esperto
      Esperto

      Direi di si, sono ugualmente dovuti.

  3. Mario

    salve sono Mario oggi ho venduto casa dopo sette anni , entro quanto tempo devo riacquistarne un altra per usufruire delle agevolazioni e per quanto concerne la tasi devo pagare tutto l’anno o solo fino ad oggi?

    • Esperto
      Esperto

      Come scadenza hai 12 mesi per riacquistare per beneficiare del credito di imposta pari alle imposte a suo tempo versate per la tua prima casa. La TASI la pagherai fino a tutto il mese di settembre (9 mesi su 12)

  4. francesca

    Buongiorno, a marzo 2015 venderemo la ns abitazione principale prima dello scadere dei cinque anni. In sostanza abbiamo acquistato il 3 novembre 2010 e a fine marzo 2015 faremo il rogito. So che per non pagare sanzioni devo riacquistare entro un anno dalla vendita. Ora la domanda è, se rogito ad esempio il 15 marzo 2015 e riacquisto con rogito il 30 marzo 2016, sono gia fuori termine? Fa fede la data esatta o il mese di calendario? Grazie

    • Esperto
      Esperto

      Fa fede la data esatta.

  5. Loredana

    Acquistando al 50% il nuovo immobile con mio marito io come seconda casa e lui come prima, si puo’ fare?pagando un’ imposta di registro differente ovviamente. Il mutuo pagarlo insieme nn comporta nulla prima o seconda casa?poi successivamente vendo la mia prima casa e poi posso metterela residenza nella nuova che mi risulta prima giusto? O devo fare un’atto?grazie delle sue preziose informazioni.

    • Esperto
      Esperto

      Loredana, continui a fare confusione tra “prima casa” e “abitazione principale”. Prima di farti tutte queste domande, devi avere ben chiara la distinzione e capire quali agevolazioni sono collegate all’una e all’altra cosa. Per risponderti, se tu acquisti come “seconda casa” la tua metà, puoi trasferirci la residenza e avere da subito le agevolazioni da abitazione principale, ma non sarà mai una prima casa perché le agevolazioni prima casa si ottengono solo in fase di acquisto. Qui sul sito trovi un approfondimento su questa distinzione. PS: per ulteriori domande, ti chiedo di accodarti alle discussioni già presenti e non di aprirne sempre di nuove, grazie!

  6. Loredana

    Se invece acquisto al 50% con mio marito un nuovo immobile con relativo mutuo e dopo il compromesso metto in vendita la mia prima casa posso entro un anno cercarla di vendere, ma il nuovo immobile x me puo essere calcolato come prima casa? Spero di essermi spiegata bene. Grazie.

    • Esperto
      Esperto

      No, non è possibile, devi esserti “liberata” della prima casa prima di acquistarne una nuova, anche in quota parte.

  7. Loredana

    Dopo quanto tempo il familiare puo’ vendere l’ appartamento acquistato da me? Io posso usufruire del mutuo prima casa avendone gia’ usufruito prima ed ora acquistando una nuova casa al 50% con mio marito? Eventualmente mio marito puo’ intestarsi tutto il mutuo e fare una scrittura privata dove si attesti che x meta’ lo pago anche io? La ringrazio delle sue informazioni.

    • Esperto
      Esperto

      L’immobile è subito rivendibile. Per il mutuo non vi sono problemi, chiaramente in occasione della vendita andrà estinto, il precedente mutuo, se ancora attivo. Per l’ultima domanda, i risvolti sono di tipo fiscale e di tipo finanziario (ovvero: dovete sentire anche il parere della banca).

  8. Loredana

    Visto che e’cosi’ gentile , le chiedo posso eventualmente vendere la prima casa intestata a me a mio padre e fare una vendita intra-familiare, in modo da poter acquistare la nuovacasa al 50% con mio marito senza dover fare quelle procedure macchinose e avere alcontempo ilmutuo prima casa? E la residenza la devo cambiar in attesa del nuovo acquisto?posso solo mettere il domicilio?

    • Esperto
      Esperto

      La vendita ad un familiare è fattibile, ma deve essere una vendita reale, con trasferimento di denaro, altrimenti si configura come una donazione, che andrebbe ugualmente bene, ma che renderebbe l’immobile invendibile per lungo tempo. Se optate per la vendita di comodo ad un familiare, verificate quindi bene le implicazioni economiche e fiscali. La residenza deve essere mantenuta laddove essa è…

  9. Giuliano

    Ciao, io ho una casa comprata con le agevolazioni, volevo sapere se posso dare in affitto la casa o almeno mettere dentro i miei operai.

    • Esperto
      Esperto

      Ti consiglio di documentarti bene sulle implicazioni della prima casa e su quelle dell’abitazione principale, in quanto ci sono vari aspetti da considerare. Qui sul sito trovi molte informazioni a riguardo. Comunque, in linea di principio, è concesso affittare o far utilizzare da terzi la propria prima casa.

  10. Loredana

    Si intendevo estinto, allora visto che e’ nel medesimo comune devo x forza vendere la vecchia casa e poi acquistare al 50%con mio marito quella nuova, giusto? Posso usufruire del mutuo prima casa? Posso fermare la casa nuova con un anticipo minimo? E la stessa quanto puo’ rimanere bloccata, in attesa che vendo la vecchia? Grazie.

    • Esperto
      Esperto

      Esatto, devi aver venduto la vecchia casa prima del rogito, ma puoi intanto fare il compromesso e comunque ottenere il mutuo prima casa, se almeno tuo marito ha i requisiti per richiederlo. Per quanto riguarda l’ultima domanda, si tratta di una accordo da prendere con il proprietario che vende la casa!

  11. Loredana

    Buongiorno, volevo avere delle informazioni. Avendo una casa di proprieta’ comprata prima del matrimonio con mutuo da estinto, posso comprare un’altra. casa al 50% con mio marito, mettendo la residenza e attivando un nuovo mutuo usufruendo di prima casa, mettendo suvcessivamente in vendita la casa precedente?Grazie.

    • Esperto
      Esperto

      Con “Mutuo da estinto” intendi “mutuo già estinto”? Comunque, è possibile beneficiare delle agevolazioni prima casa solo se il primo immobile non è stato acquistato con le agevolazioni e contemporaneamente non è nel medesimo comune di quello da comprare.

  12. AURELIA

    il Chiarimento principale è questo: se un venditore non riacquista casa entro i 12 mesi , lagenzia delle entrate deve fare rivalsa sull’acquirente della casa e non sul venditore il quale non è tenuto a comprarne un altra se no che senso avrebbe il fondo di garanzia che il notaio trattiene al venditore ??.Lo stato ha il diritto di rivalsa e fare ipoteca sulla casa che ha goduto del privilegio prima casa . questo il parere di un avvocato da me consultato e di un articolo del sole 24 ore riguardo una precisazione dellagenzia dele entrate diella regione Toscana. Dalle risposte fin qui date emergerebbe ionvece che equitalia insegue il venditore e non l’acquirente della casa Se possibile vorrei un chiarimento preciso La ringrazio

    • Esperto
      Esperto

      La rivalsa sull’acquirente dell’immobile viene messa in atto come extrema ratio, qualora il venditore risultasse completamente nullatenente.

  13. Raffaele Scotto

    Salve un quesito qualche anno fa ho acquistato una prima casa che ho venduto nel ottobre 2012 prima dei fatidici 5 anni (ho letto che da dicembre 2012 si può fare anche rinuncia dei diritti, cosa che non ho fatto), sono sicuro che le agevolazioni fiscali prima casa su quell’immobile comprato sono decaduti. Oggi a distanza da 2 anni dalla vendita vorrei ri acquistare, posso sempre acquistare come prima casa?
    Grazie, Raffaele

    • Esperto
      Esperto

      Certamente si, anche se questo, come hai ben capito, non ti esonererà da eventuali sanzioni per la vendita precedente.

  14. Emilia

    Salve, devo acquistare in prima persona un immobile che attualmente è di mio nonno da adibire a prima casa. Ho due quesiti da porle:
    1. Se mio nonno dovesse morire prima del rogito e dopo il compromesso gli eredi potrebbero opporsi alla vendita? Potrei recuperare la somma versata al compromesso?
    2. Posso rivendere l’immobile anche dopo poco tempo o ci sono dei vincoli di rempo particolari come accade per le donazioni?

    La ringrazio, saluti

    • Esperto
      Esperto

      1- possono opporsi, ma in tal caso ti spetterà una quota pari al doppio della caparra versata. Questo, in condizioni normali. Se invece si tratta di una situazione particolare che va a danno degli eredi, es. una vendita sottocosto, allora è probabile che questi intentino una causa legale molto lunga, cosa peraltro possibile anche dopo il rogito.

      2- I limiti sono quelli indicati nell’articolo per quanto riguarda eventuale riacquisto e plusvalenza se la vendita avviene prima di 5 anni, trattandosi di una prima casa.

  15. Gianluca

    L’acquirente della mia prima casa mi ha chiesto tra il preliminare da eseguire a fine mese e il rogito da stipulare a fine anno di procedere con un cambio di destinazione d’usa da residenza a direzionale della mia unità abitativa pagando le eventuali spese del cambio di destinazione. Il dubbio che mi è sorto è se con questo cambio di destinazione che di fatto mi vede a rogito come venditore di un ufficio e non di una residenza ha delle conseguenze sui benefici fiscali che ho maturato possedendo la casa per oltre 25 anni come prima casa e pertanto dovrò pagare il 20% sulla plusvalenza.

    • Esperto
      Esperto

      Il dubbio è lecito, il mio parre è che comunque tu non ricada nell’eventualità avendo per la maggior parte utilizzato l’immobile come abitazione principale, tuttavia non esiterei a rivolgere la domanda al notaio che curerà l’atto.

  16. Alfio

    Salve, volevo sapere se vendo casa prima dei 5 anni ( acquistata con agevolazione ) , e al posto di riacquistare casa mi viene fatta una donazione, ricado nelle sanzioni previste o no.
    Grazie

    • Esperto
      Esperto

      Il caso era dubbio. La recente sentenza 16077 della Cassazione del 26 giugno 2013 ha chiarito che la donazione è accettata quale “ri-acquisto” di prima casa. Ovviamente anche in caso di donazione è obbligatorio trasferirvi residenza ovvero adibirla ad abitazione principale.

  17. Roberto

    Buongiorno, io e la mia compagna stiamo acquistando un appartamento a Milano con l’intenzione di cointestare sia l’abitazione che il relativo mutuo al 50%. Entrambi sposteremo la residenza al nuovo indirizzo per lei sarà prima casa, per me sarà seconda casa in quanto ho già acquistato nel 1997 un appartamento in un altro comune usufruendo delle agevolazioni di acquisto prima casa.
    posso usufruire anch’io delle agevolazioni sull’imposta di registro e sugli interessi del mutuo qualora io riesca a vendere l’appartamento di mia proprietà entro un anno dal rogito del nuovo appartamento di Milano?
    Grazie mille
    Cordiali saluti

    • Esperto
      Esperto

      No all’imposta di registro, si per la detrazione degli interessi passivi del mutuo, anche da subito, dato che per quelli fa fede lo spostamento della residenza.

  18. luca

    vorrei una delucidazione dall esperto se possibile ho venduto una prima casa senza riacquistarne un altra nuova
    il giorno del rogito ho lasciato un assegno di pari valore della differenza dell iva è possibile recuperare tale somma dato che sono passati 3 anni?grazie

    • Esperto
      Esperto

      Temo sia ancora presto, in ogni caso ti consiglio di rivolgere la domanda al notaio che ha in carico la pratica.

  19. aurelia

    Buonasera, sono disperata!! nel 2010 io e il mio ragazzo comprammo casa con mutuo intestandocela al 50% ognuno e con agevolazioni prima casa. Lui mi fece firmare una procura a suo favore senza che capissi cosa fosse.
    Nel 2013 ci lasciammo e lui il 29 luglio 2013 a mia insaputa, usando questa procura, mi comprò il mio 50%.
    Io seppi di questo rogito solo il 5 settembre 2013.
    Non ho soldi per comprarmi una casa da sola e sono in affitto, mi hanno detto che devo pagare imposta e sanzione, sono disperata. Le chiedo se posso fare domanda di non pagare con tali motivazioni? se non pago cosa succede? mi trattengono il 5° dello stipendio (non possiedo nulla) o l’ufficio delle entrate fa rivalsa sulla casa venduta? sono cittadina rumena , questo può cambiare le cose??Grazie se potete consigliarmi

    • AURELIA

      Grazie per la risposta , però Le chiedo piu precisamente, mi ha nno detto che in base a varie disposizioni, se io non pago lal sanzione dell agenzia delle entrate deve per forza pagare l’aquirente in questo caso ilmio ex, infatti il notaio non ha logicamente richiesto alui ilfondo di garanzia ch eserve a tutelare l’aquieìrente dal dover essere lui stesso a pagare in vece mia Grazie Aurelia

    • Esperto
      Esperto

      Puoi chiedere di invalidare l’atto di vendita, mi sembra che ci siano gli estremi per farlo, tuttavia è indispensabile avvalersi di un avvocato. La sanzione farà certamente il suo corso se non tenti di fare qualcosa.

  20. ROSSELLA

    buongiorno,
    nel 2010 ho acquistato un’abitazione (prima casa) con il mio (all’epoca compagno).
    la casa era intestata al 50% ad entrambi, ed abbiamo rigorosamente pagato ognuno la sua parte.
    e’ da circa una anno che ci siamo lasciati e da circa un mese che abbiamo provveduto a fare l’atto di vendita, ossia, lui ha deciso di tenere la casa e di restituirmi parte dei soldi versati.
    entro l’anno acquistero’ sicuramente un’altra abitazione.
    al momento della dichiarazione dei redditi devo pagare una plusvalenza?
    se si, calcolata su che cosa??
    grazie mille!!
    rossella

    • ROSSELLA

      DURANTE L’ATTO NOTARILE, LUI NON HA FATTO ALTRO CHE RESTITIRMI LA PARTE DI MUTUO CHE IO AVEVO PAGATO DAL 2010 AD OGGI.
      LUI CI ABITA PERO’.
      LA CASA NON E’ STATA VENDUTA.

      • Esperto
        Esperto

        La tua metà è formalmente venduta (a lui), a meno di altri accordi particolari, ti ripeto che quello che fa fede è la differenza degli importi dichiarati nei due atti notarili.

    • Esperto
      Esperto

      Dipende. Prima di tutto, devi verificare se vi è plusvalenza, ovvero il prezzo di ri-vendita deve essere superiore al prezzo di acquisto.Vendendo una prima casa. La differenza è quella che potrebbe essere tassata: lo sarà se non riesci a dimostrare che la casa è stata utilizzata per la maggior parte del tempo come abitazione principale, altrimenti avrà una tassazione del 20%.

  21. lorenzo

    salve
    volevo un chiarimento
    sto vendendo la mia prima casa acquistata nel 2013 quindi prima dei 5 anni…..
    il notaio mi ha chiesto un assegno in garanzia della plusvalenza da riscattare al momento dell acquisto, prima di 1 anno di un altra casa, ma il fatto è che io voglio prendere un terreno con progetto approvato per abitazione, ma di certo in 1 anno non riesco a farci neanche le pareti… ho diritto alle agevolazioni prima casa anche se per essere abitativa ci vuole 2 anni????

    • Esperto
      Esperto

      Hai diritto alle agevolazioni prima casa per il nuovo acquisto, ma temo che non riuscirai a riavere la cifra depositata dal notaio, che corrisponde alla differenza di imposte tra prima e seconda casa sul primo acquisto. Per ovviare al problema dovresti essere in grado di abitare l’immobile in costruzione entro 12 mesi dalla vendita dell’altro.

  22. Giulio

    Buongiorno,
    avrei un quesito da porre:

    Io e mia moglie, sposati in separazione dei beni siamo proprietari entrambi di due immobili acquistati con agevolazioni prima casa prima del matrimonio, ad oggi più di tre anni dall’aquisto.
    Se volessimo acquistare un’ulteriore immobile, potrei secondo lei intestare ( tramite atto di vendita?) l’abitazione di mia proprietà a mia moglie e riacquistare io con agevolazioni prima casa?

    Grazie

    • Esperto
      Esperto

      SI è fattibile, ma c’è da verificarne la convenienza, dato che per tua moglie sarà comunque un acquisto di una seconda casa, quindi con imposte e costi notarili elevati.

  23. Andrea

    Ho. Venduto casa prima dei 5 anni sono trascorsi anni 3 da quando ho venduto a oggi non ho ricevuto nessun avviso di pagamento potete darmi un chiarimento a cosa vado incontro. Grazie

    • Andrea

      Volevo chiedere c’è un tempo stabilito che mi comunica il pagamento della restituzione delle agevolazioni visto che dopo 3 anni non mi è arrivato nulla da pagare.

      • Esperto
        Esperto

        vd. sopra

    • Andrea

      Ma quanto tempo ci vuole prima che la sanzione va in prescrizione

      • Esperto
        Esperto

        Dovrebbero essere 5 anni a decorrere, ritengo, non dalla data della cessione, ma dalla scadenza per il riacquisto, quindi un anno in più, ovvero 6 anni dalla vendita.

    • Esperto
      Esperto

      Corri il rischio che ti vengano chiesti indietro le agevolazioni avute a suo tempo, con more e interessi, come dettagliato nell’articolo. Questo, se non hai riacquistato un immobile adibito ad abitazione principale.

  24. fabio

    Se vendo la prima casa prima dei 5 anni ma ad un prezzo minore dell’acquisto, l’agenzia delle entrate mi chiederà comunque indietro il beneficio di acquisto come prima casa?

    • Esperto
      Esperto

      Purtroppo si, in assenza di un riacquisto entro un anno.

  25. Ida

    Salve volevo chiederle , mio marito ha venduto l abitazione principale prima dei cinque anni e ne ha acquistata subito un altra volevo sapere se poteva scaricare gli interessi di tutti e due i mutui sempre nel limite dei 4000

    • Esperto
      Esperto

      Direi di si, ovviamente se sono entrambe abitazione principale con residenza, e dunque non vi è stata “sovrapposizione” di due o più mensilità delle due case.

  26. marianna

    buongiorno 4 anni fa ho comprato casa la banca mi ha dato l importo intero ora vorrei vendere per aquistarne un altra la banca mi puo rifare il mutuo dopo aver disdetto quello attuale

    • Esperto
      Esperto

      La risposta può dartela solo la banca, è a loro discrezione! Di per se’ non ci sono ostacoli, ma in questi anni sono cambiate molte cose ed ottenere i mutui è più difficile, questo potrebbe essere l’ostacolo maggiore.

  27. fabrizio

    Ho venduto una casa nel 2008 e purtroppo non potendo riaquistare entro un anno dalla vendita mi arrivo’ la sanzione e un po’ per il divorzio e ingenuamente ho fatto trascorrere troppo tempo ….. ora abitando io solo ancora a quell indirizzo perche la mia ex ha ricomprato un immobile invece io avevo realizzato nella pertinenza sotto l appartamento un altra casa in attesa di cambio destinazione d uso (c6) ormai la multa di 14000euro e’ ovviamente passata ad equitalia posso secondo lei fare ancora qualche ricorso?? Grazie …

    • Esperto
      Esperto

      E’ molto difficile, ma sicuramente puoi trattare con Equitalia almeno una dilazione. Ti suggerisco di richiedere una consulenza specializzata, credimi, sono sempre soldi ben spesi in questi casi.

  28. alessandra

    Buongiorno, sono proprietaria di un immobile acquistato 20 anna fa con iva agevolata prima casa.
    Tra pochi mesi venderò l’immobile per acquistarne successivamente un altro piu’ grande. Posso usufruire del credito d’imposta anche se questa ultima compravendita verrà fatta tra privati?
    Grazie per l’attenzione.

    • alessandra

      La ringrazio per la risposta. Approfitto inoltre per chiederle conferma dell’obbligo di registrare o meno i preliminare di compravendita di immobili tra privati.
      Cordiali saluti.

      • Esperto
        Esperto

        Non è obbligatorio

    • Esperto
      Esperto

      Si, ne hai pieno diritto.

  29. Giuseppe

    Buonasera, sto vendendo una casa costruita in proprio nel periodo 1997-2001 e acquistando un appartamento entrambe con IVA ridotta per “prima casa”. Potrei usufruire del credito d’imposta? Grazie

    • Esperto
      Esperto

      SI, se riacquisti entro un anno dalla vendita hai diritto ad un credito di imposta pari alle imposte a suo tempo versate.

  30. claudio

    ho venduto da pochi giorni la casa intestata a mia moglie dove abitiamo da più di 5 anni, e siamo in trattative per l’acquisto della nuova prima casa.
    mi chiedevo se intestandola a me potevo usufruire del credito d’imposta considerando che abbiamo tra l’altro regime di separazione dei beni.

    • Esperto
      Esperto

      No, non è possibile.

  31. Daniela

    Vi sottopongo il seguente quesito:
    due coniugi, in separazione di beni hanno acquistato un appartamento come prima casa. Contano di venderlo e comprarne un’altro dove avranno la residenza.
    Per motivi di lavoro il marito deve prendere in locazione un’altro appartamento e quindi intestarsi questo contratto di locazione.
    Questo può determinare, a fini fiscali, problemi con le agevolazioni prima casa e di abitazione principale in cui il nucleo familiare risiede?

    • Esperto
      Esperto

      Ci sono vari aspetti da considerare: se sono trascorsi 5 anni dall’acquisto è sicuro che non ci saranno ripercussioni sull’aspetto delle imposte versate in fase di acquisto. Probabilmente anche prima, ma dipende da quando avete trasferito la residenza nella prima casa. Diverso è il discorso per le agevolazioni da abitazione principale: detrazione interessi passivi del mutuo e imposta IMU sono correlate alla residenza e trasferendola la casa avrà queste imposte come una “seconda” casa. Potete mantenere la residenza nonostante il contratto di affitto, ma ci può essere un rischio di contestazione della residenza.

  32. Melissa

    Salve,un informazione per cortesia.
    Nel 2005 ho acquistato un appartamento,con agevolazioni prima casa,insieme al mio ex ragazzo.
    Abbiamo fatto un mutuo 50% e 50%
    Io non ho mai usufruito di quel appartamento perche’ ci siamo lasciati poco dopo.
    Lui invece sì e ci vive tutt’ora con la sua nuova compagna.
    Quando ci siamo lasciati lui per suo volere si e’ accollatto tutto il mutuo (non abbiamo fatto nulla di scritto) facendo comunque rimanere il mio nome (per non pagare penali prima dei 5 anni).
    Ora pero’ sono passati 8 anni e il mio nome c’e’ ancora (premetto che fino ad ora ha sempre pagato le rate).
    Chiedo: dato negli anni comunque a me sono arrivate e arrivano tasse da pagare (Imu…) e sono vincolata per qualsiasi acquisto io voglia fare…posso chiedere a lui dei soldi indietro (quelli che avevo messo io all’ora e quelli di tutte le tasse che ho pagato) e far togliere il mio nome dal mutuo? Potrei anche,mi hanno detto,chiedere una specie di affitto da lui proprio perche’ l’appartamento e’ ancora per meta’ anche mio.
    E andare così avanti con la mia vita…come fa’ lui con la sua…
    Grazie mille e buona giornata.

    • Esperto
      Esperto

      Siamo decisamente off-topic, ma ti rispondo velocemente consigliandoti di definire quanto prima la questione della proprietà di questa casa e dell’accollo del mutuo, avvalendoti di un avvocato e/o di un fiscalista che sappia inquadrare correttamente la questione. In breve, tu rischi molto finché la casa non è tutta pagata (imu, insoluti mutuo, impossibilità di riacquistare una prima casa), mentre dopo chi rischia è il tuo ex compagno che ha pagato un immobile per metà non suo, ma a tutti gli effetti tuo…

  33. Matteo

    Buonasera, ho venduto la casa ad agosto del 2012 (già trascorsi 5 anni dall’acquisto) ora dovrei riacquistare sempre come prima casa.

    Incorro in qualche sanzione considerando che sono già passati 12 mesi?

    Grazie infinte e buona serata.

    • Esperto
      Esperto

      No, non incorri in sanzioni, tuttavia essendo trascorso più di un anno dalla vendita della prima casa, hai perduto la possibilità di avere come credito di imposta le imposte a suo tempo pagate per l’acquisto della prima casa venduta. Dovrai quindi pagarle di nuovo per intero (sebbene con aliquota agevolata “prima casa”).

  34. fabio

    nel 2001 ho acquistato una 1^ casa usufruendo dei benefici di legge, ora vorrei comprare una 1^ casa intestandola a mia moglie che non ha reddito, siamo in separazione dei beni, posso usufruire dei benefici di legge? Posso intestarmi il mutuo e scaricare gli interessi passivi?

    • Esperto
      Esperto

      Per acquistarla come prima casa deve essere intestata a 100% a tua moglie. Per il mutuo probabilmente la banca chiederà una cointestazione, comunque dipende molto da banca a banca. Ipotizzando un mutuo cointestato, gli interessi passivi del mutuo potranno essere scaricati per la quota di mutuo (attenzione) relativa a tua moglie, in quanto presumo a tuo carico fiscale, mentre la tua quota non può essere portata in detrazione in quanto non sei proprietario. Se stipuli il mutuo al 100% a tuo nome, e la casa al 100% a tua moglie, non potrai portare nulla in detrazione.

  35. Natalì

    Grazie mille per la risposta! la domanda che è più contradittoria tra le banche, notaio ed Ascom (ass.cpmmerc. ) è questa: spostando la residenza subito dopo l’acquisto della nuova casa(ma essendo ancora in possesso della vecchia ),si potrà usufruire di tutti i benefici della 1°casa?intendo 0.25%,3% (sulla % ,scaricare anche gli interessi passivi per tutta la durata del mutuo se la mia quota è del 50%

    • Esperto
      Esperto

      Se la acquisti come hai detto nel precedente intervento, io non vedo problemi. Ricorda però la differenza tra prima casa e abitazione principale, alla quale ti rimando nei nostri numerosi approfondimenti sull’argomento.

  36. luigi

    Vendere prima dei 5 anni e prendere una quota in cooperativa che inizia i lavori entro un anno dalla vendita. Come funziona per iva agevolata?

    • Esperto
      Esperto

      Se ho ben capito il tuo dubbio, tid evo dire che se vendi una prima casa prima di 5 anni non è sufficiente acquistare una quota di cooperativa entro un anno, ma devi effettivamente rogitare l’immobile e prendervi residenza.

  37. Natalì

    Salve! Spero che Lei mi potrà chiarire la situazione, visto ,che ho avuto le informazioni contradittorie da 2 filiali diverse della banca, notaio e commercialista. Situazione: -la nostra casa è la 1° per il mio marito (all’ora mio compagno) ancora non è venduta(già messa in vendita),da 13 anni sta scaricando l’interessi passivi.12 anni ancora da pagare il mutuo, tra 5 anni andrà(forse) in pensione. Io sono a suo carico, non lavoro, non ho mai acquistato una casa .abbiamo un figlio di 13 anni . -stiamo per acquistare l’appartamento più grande (già fatto la proposta) con il mutuo, nel nostro quartiere.
    In banca è stato detto che serve la separazione dei beni (abbiamo fatto) per intestare a me la casa nuova co la piccola % anche al marito (mutuo pagherà lui), così risulterà la 1°casa ( per risparmiare/ scaricare all’acquisto e durante il mutuo più possibile). Oggi, sempre in banca, mi è stato detto che forse non sarà MAI la 1°casa quella nuova, anche dopo la vendita dell’esistente(x iniziare a scaricare almeno dopo aver svenduto) , se non vendiamo PRIMA dell’atto la nostra. Abbiamo pochissimo tempo per risolvere tutto.ma soprattutto non sappiamo COME risolvere. AIUTOOOO! Che cosa dobbiamo fare: a chi ,cosa e come intestare o a chi cosa vendere (sappiamo, che niente donazioni).La ringrazio in anticipo

    • Esperto
      Esperto

      Premettiamo che il parere più autorevole è quello del notaio.
      Acquistando la casa in separazione dei beni, se tu non hai altre proprietà, hai diritto senza dubbio alle agevolazioni prima casa sulla tua quota. Il problema che potresti incontrare è che la banca potrebbe non concedere il mutuo a nome di tuo marito se l’immobile non è almeno in comproprietà al 50%.

  38. Daniela

    Buonasera,
    nel 2010 ho acquistato un immobile in regime prima casa.
    Nel dicembre 2012 la mia quota di proprietà, pari al 50%, è stata ceduta causa seperazione al mio ex marito.
    Adesso vorrei acquistare un immobile nuovo utilizzando il mio credito di imposta.
    Acquistando da un costruttore devo riversare l’iva per poi recuperarla nella prima dichiarazione dei redditi?
    E se si, mi applicheranno il 4% o il 10%.
    Grazie in anticipo

    • Daniela

      Grazie della risposta… Avrò l’ok della banca a breve e poi procederemo subito con il rogito.
      Perdonami, ma non ho ben capito…
      Acquistando dal costruttore devo versare l’iva e poi ottenere il rimborso nel 730 o si va direttamente in compensazione e quindi non verso nulla?
      Grazie ancora

      • Esperto
        Esperto

        Vai in compensazione, comunque sarà tutto gestito dal notaio. Ti consiglio di andarci per un preventivo preciso.

    • Esperto
      Esperto

      Fai attenzione! Devi riacquistare un immobile da adibire ad abitazione principale entro 12 mesi dalla vendita, pena una multa molto alta pari alla differenza di imposte versate a suo tempo tra prima e seconda casa, più mora e sanzioni! Hai ancora poco tempo!
      Il credito di imposta puoi usarlo in compensazione con ciò che dovrai pagare per il nuovo immobile, è un credito.
      Dato che hai venduto la tua prima casa, avrai nuovamente diritto ad avere le relative agevolazioni, ovvero IVA al 4% ecc.

  39. Giovanni

    Salve, ho acquistato la prima casa luglio 12 in comproprietà con la mia ex ragazza a 50% , ora non stiamo più insieme e quindi abbiamo deciso di vendere…abbiamo pagato per l’acquisto dell’immobile centomila euro e abbiamo usufruito delle agevolazioni come prima casa…ora che andiamo a vendere quanto paghiamo di tasse? Abbiamo fatto residenza da subito, se riusciamo a vendere ad un prezzo superiore bisogna pagare la plusvalenza? Potrei avere dei numeri anche approssimativi e nn delle percentuali.grazie mille

    • Esperto
      Esperto

      Giovanni, l’articolo risponde esaustivamente alle tue domande. Hai due problemi: il primo è il riacquisto di una casa dove spostare la residenza entro un anno, per evitare la multa e il pagamento della differenza di imposte tra prima e la seconda casa. Il secondo problema riguarda la tassazione della plusvalenza. Dato che hai trasferito subito la residenza non ci sono problemi e non la devi pagare, altrimenti se ad esempio hai pagato 100.000 e rivendi a 110.000, pagherai 2.000 euro di imposta sostitutiva.

  40. Simona

    Mio figlio ha acquistato nel 1999 in comproprietà (50%) con la moglie un’appartamento (prima casa).
    Si sono separati e mio figlio ha acquistato il 31/12/2008 dalla moglie il 50% con le agevolazioni della prima casa.
    A ottobre di quest’anno ha deciso di vendere il suo 50% alla sua nuova compagna e convivente.
    In questo caso quale quota del 50% verrà utilizzata per il conteggio dei cinque anni?
    Grazie.

    • Esperto
      Esperto

      La risposta si trova forse in qualche precedente già affrontato dall’Agenzia delle Entrate. A mio avviso, la cosa migliore sarebbe spostare l’atto a partire da 1 gennaio, in modo che siano trascorsi 5 anni anche dal secondo acquisto e dunque non vi siano con certezza problemi.

  41. Alessandro

    Buongiorno,
    ho acquistato in comproprietà (50%) un immobile nel Luglio 2010 come prima casa. Dopo la separazione dalla mia ex compagna ho acquistato il suo 50% all’inizio di quest’anno.
    La mia domanda è: i 5 anni per l’agevolazione decorrono dal 2010 per l’intera percentuale oppure il 50% dal 2010 e l’altro 50% dal 2013?
    Grazie

    • Esperto
      Esperto

      La seconda che hai detto.

  42. Elisa

    Buona sera mi sto separando e mio marito vuol fare rilevare a TERZI la mia quota del 50% prima dei 5 anni previsti dalla legge. Mi hanno detto che dovro’ conguagliare SOLO per la mia parte di proprieta’ il tema IVA “prima casa” ma temo che si dovra’ bloccare/consideraere in caso di manco riacquisto l’intera cifra calcolata sull’intero importo della casa. Grazie in anticipo per il prezioso aiuto

    • Esperto
      Esperto

      Come puoi leggere dall’articolo, avrai una sanzione se in caso di vendita prima di 5 anni non procederai al ri-acquisto di un immobile da adibire ad abitazione principale entro 12 mesi. la sanzione sarà relativa alla tua quota di proprietà.

  43. robert

    nel 92 ho comprato un immobile come 1. casa e un terreno agricolo adiacente.
    nel 2004 per motivi familiari ho preso residenza in casa di mia madre che risiede in un altra regione. mia casa è diventata 2. casa, anche se è sempre rimasta principale abitazione.
    da agosto 2012 ho rimesso di nuovo qui la mia residenza e mia casa è ritornata 1. casa. ora vendo tutto, casa e terra, e compro un appartamento in un altro comune. però nel giro di un anno mi trasferisco definitivamente all’estero.
    devo aspettarmi delle sanzioni o
    altri penalizzazioni?

    • Esperto
      Esperto

      No, non dovresti avere problemi se hai rispettato i pagamenti ici e imu: nel periodo in cui non avevi residenza dovevi pagare come una seconda casa.

  44. Cinzia

    Salve,
    Sto vivendo un incubo.
    Nel 2005, raggirata da un amico che ha un’agenzia immobiliare, ho fatto da prestanome per l’acquisto di un immobile che nel 2006 é stato venduto com accollo del mutuo. Non ne sapevo nulla di plusvalenza, pensavo fosse finita lì, invece ieri mi é arrivata una sanzione da ll’agenzia delle entrate di 77.000 euro! Non so cosa fare! Datemi un consiglio.

    • Esperto
      Esperto

      E’ una questione che esula un po’ dallo scopo di queste pagine, comunque posso ipotizzare che il tuo “amico” non abbia intenzione di pagare la sanzione… se così, non ti resta che rivolgerti ad un avvocato per capire il da farsi. Credimi, meglio mettersi in mani esperte che non inventare soluzioni fai-da-te.

  45. fabio

    stiamo vendendo ( dopo i 5 anni ) la prima casa intestata a mia moglie per trasferirci nella seconda casa ( intestata a me ) che diventerebbe quindi prima casa . Quali sono agevolazioni e/o imposte che andremo ad affrontare .
    grazie

    • Esperto
      Esperto

      La seconda casa diventerà abitazione principale ma non prima casa.
      Potrete godere dell’IMU agevolata (quella che i TG chiamano erroneamente “prima casa”). Questa agevolazione peraltro potete averla anche senza vendere l’altro immobile, che dopo il vostro cambio di residenza e in attesa di vendita sarà a sua volta tassato con IMU ordinaria (come una “seconda” casa).

    • fabio

      Grazie per la precisazione .
      Riassumo la situazione :
      L’attuale prima casa e abitazione principale sarà venduta
      la seconda casa ( situata in altro comune )diverrà di fatto la prima casa e abitazione principale e sposteremo la residenza .
      Ci sono agevolazioni e/o imposte che dobbiamo prevedere?
      Grazie ancora per l’attenzione.

    • Esperto
      Esperto

      Fabio: stai facendo un pò di confusione tra prima casa e abitazione principale… ti consiglio di dare una lettura ai molti approfondimenti su questo aspetto, che abbiamo scritto su questo sito!

  46. MARCO

    salve, sto vendendo un immobile ricevuto per successione due anni fa ed ho pagato le tasse di successione con le agevolazioni prima casa, il notaio mi vuole obbligare a lasciare in deposito la differenza delle tasse se non ricompro entro un anno, ma io non vorrei farlo assolutamente, secondo il notaio se io non pagherò, l’agenzia delle entrate si rifara’ sull’immobile ormai di proprietà dei nuovi acquirenti. è davvero possibile tutto questo? e quale secondo quale norma?
    grazie

    • Esperto
      Esperto

      La richiesta del notaio è legittima, come puoi riscontrare nell’articolo qui sopra. In verità non tutti i notai richiedono la cifra a garanzia, ma rimane comunque molto probabile che dovrai pagare la differenza di imposte se non riacquisti entro un anno una prima casa. Nel caso della successione tuttavia la differenza di imposte non è così alta come nel caso dell’acquisto.

  47. raffaella

    Salve, vorrei vendere la mia abitazione comprata otto anni fa con le agevolazioni per la prima casa e acquistarne un’altra in costruzione che non sarà pronta prima della fine del 2015.
    Anche questo secondo immobile fa parte di un complesso abitativo di edilizia agevolata e potrò comprarlo solo se non risulterò proprietaria di un’altra casa nel medesimo comune.
    Le domande sono tre:
    1) per godere nuovamente delle agevolazioni per la prima casa devo cmq fare il rogito della seconda casa entro un anno dalla vendita di quella in cui vivo ora o non ho limiti di tempo?
    2) nel caso in cui vendessi, ma i lavori per costruzione della casa subissero gravi ritardi e di conseguenza passassero più di dodici mesi dalla vendita al rogito, cosa succederebbe?
    3) nel caso invece in cui non riuscissi a vendere, potrei vendere la casa ai mie genitori o converrebbe che gliela donassi?

    Grazie

    • Esperto
      Esperto

      1- non sei obbligata essendo trascorsi 8 anni dal tuo primo acquisto, tuttavia se acquisti entro un anno ricevi un interessante bonus pari alle imposte versate a suo tempo per la prima casa.
      2- vedi sopra
      3- qui devi farti aiutare da un notaio o altro esperto perchè la valutazione è molto delicata e deve analizzare molti fattori: valore degli immobili, situazioni reddituali, prospettive future, ecc.

  48. Luca

    Buongiorno , un aiuto per favore .
    Sono possessore di un appartamento acquistato nel 2004 con iva agevolata 4% . Ora ho acquistato un terreno e appena possibile comincero’ ad appaltare ad un ‘ impresa i lavori per una nuova casa . Quest’ultima diventera’ prima casa e abitazione principale con residenza , pero’ appena sara’ finita ovviamente ! posso usufruire dell’agevolazione prima casa ? in che modo ? se NO , come potrei vendere la mia attuale casa prima di iniziare i lavori della nuova ? dove vado a vivere sotto un ponte ?

    grazie per la risposta urgente , Luca

    • Luca

      gentile esperto .. relativamente alla mia domanda precedente :
      quindi l’impresa che costruira’ la casa sul nuovo terreno dovra’ fatturare tutto al 10% ?

      • Esperto
        Esperto

        Purtroppo è una diretta conseguenza.

    • Esperto
      Esperto

      Caro Luca, capisco la tua situazione, ma non vedo molte scappatoie se non “vendere” la tua attuale casa ad un parente, con tutte le complicazioni e i costi del caso. Potresti anche valutare di vendere e vivere in affitto durante i lavori. In alternativa, la legge non ti vieta di costruirti una nuova casa, ma sarà soggetta ad imposte come una seconda casa.

  49. florence

    Ho una domanda. Quando si vende una prima casa dopo i 5 anni e si riacquista un’altra entro un anno il credito d’imposta viene usufruito quando si fa la dichiarazione dei redditi oppure il notaio la scorpora dalle tasse al momento dellacquisto ? Grazie

    • Esperto
      Esperto

      La seconda, in quanto può essere usato in compensazione solo per altre imposte per l’acquisto di prima casa.

  50. Giuseppe79

    Nel 1997 ho acquistato la nuda propr. di un appartam. con benefici 1^ casa.
    A marzo u.s. ho acquistato una 2^ casa naturalmente SENZA benefici 1^ casa pagando tutto (notaio e tasse) come 2^ casa, poi vi ho preso la residenza ed e’ diventata automaticamente 1^ casa.
    Ora la mia domanda e’ questa: Se vendo la mia 1^ casa (l’ultima acquistata) x comprarne un’altra, posso usufruire delle agevolazioni 1^ casa?
    Grazie 1000 x il pronto parere tecnico dell’esperto.

    • Esperto
      Esperto

      Hai scritto una inesattezza: la tua casa attuale è una seconda casa e non una prima casa. Mettendovi residenza è diventata una “abitazione principale”, ma non una prima casa. Per questo, rivendendola non hai diritto alle agevolazioni prima casa per l’acquisto, “bloccate” dalla nuda proprietà. Hai comunque diritto alle agevolazioni da abitazione principale (IMU e detrazione interessi passivi del mutuo).