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Vendita prima casa: scadenze per il riacquisto e credito d’imposta - Pag.2

Riacquistare prima casa
Riacquistare prima casa
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730 commenti

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  1. Santo

    Salve,
    sono un militare della Guardia di Finanza ed ho acquistato nel 2013 un appartamento adibito ad abitazione principale, allo stato attuale sto pensando di trasferirmi in un’altra regione.
    Poiché cambio regione, se vendo la casa prima dei 5 anni e non dovessi acquistare, per tempo, entro un anno dalla vendita, mi vengono applicate tutte le sanzioni di cui state discutendo.
    Penso che con queste normative si vada a colpire chi eventualmente specula, ma nel mio caso si tratta di necessità e non altro…………(purtroppo noi militari quando presentiamo una domanda di trasferimento è difficile sapere se venga accolta e pertanto la si ripresenta di continuo con cadenza annuale)
    Grazie

    • Esperto
      Esperto

      Capisco il tuo punto di vista, ma la norma quella è. Concordo che 1 anno sia poco, specialmente di questi tempi, per riacquistare una abitazione, basti pensare a chi acquista in costruzione e subisce un ritardo nella consegna non dovuto alla sua volontà.

  2. Crazygirl85

    Salve,
    fine anno 2016 posso finalmente ri-acqistare la mia prima casa finora cointestata con il mio ex-compagno. Non siamo stati sposati, solo conviventi. Quando ci siamo lasciati, lui si è trasferito e ha smesso subito a pagare la sua parte di mutuo. Da li sto pagando con aiuto dei garanti l’intera rata del mutuo. Lui ha anche già ricevuto i soldi x la sua parte di casa e firmato un foglio dove dichiara di non dover avere più nulla da parte mia. Come funziona x il riacquisto o nuovo rogito? Cosa e/o quali spese mi aspettano a parte il notaio?e come funziona perche lui mi cede la sua parte di casa senza nulla ricevere in cambio?

    • elisa esposito

      Devi acquistare con atto notarile la sua quota.Non fare donazione in quanto la donazione può essere impugnata.

    • Esperto
      Esperto

      Stiamo parlando di una donazione? Dovresti cavartela con poche imposte sul valore di mercato, comunque è molto meglio chiedere lumi ad un notaio.

  3. Pier Paolo

    In previsione del riacquisto prima casa previsto e fissato a fine dicembre 2013, immobile in costruzione con Preliminare regolarmente registrato, ho donata a mio figlio la mia prima casa il 16 novembre 2013 per poter ottemperare ai requisiti richiesti.

    Per la reticenza del costruttore provata il Rogito è stato possibile solo il 30 dicembre 2014 quindi solo oltre l’anno previsto per poter riutilizzare il credito di imposta.

    Posso coòunque ottenere il beneficio dimostrando alla Agenzia delle Entrate la mia buona fede e la causa di forza maggiore, non prevedibile, subita dal venditore?

    Grazie

    • Esperto
      Esperto

      Puoi provarci, seguendo, temo, un iter legale che partirà dal ricorso per la sanzione che ti giungerà. Penso sarebbe bene chiedere da subito ad un notaio che ti indirizzi ad un avvocato esperto di queste pratiche.

  4. rossella

    Buonasera, ho acquistato 1 immobile nel 2013 avendo le agevolazioni prima casa, ora sto tentando di rivenderlsa so di dover affrontare pesanti sanzioni.
    Mio padre ha un secondo immobile se mi donerebbe una quota o me la cedesse a titolo gratuito.quale sarebbe la quota minima per non dover affrontare la sanzione?si puo fare donazione o solo acquisto a titolo gratuito?
    Grazie

    • elisa esposito

      Devi acquistare con atto notarile la sua quota.Non fare donazione in quanto la donazione può essere impugnata.

      Acquista l’immobile da tuo padre , dopo la rivendita del tuo e benefici del credito di imposta

    • Esperto
      Esperto

      E’ ammessa anche la donazione, la cosa importante è stabilirvi la residenza. La Corte di Cassazione ha rigettato quote minime del 1/2%, ma non ha fornito indicazioni numeriche sulla quota minima da avere. Il 50% sicuramente è sufficiente, ma forse lo sarebbe anche il 33%.

  5. Marta

    Grazie mille per la risposta.
    Vorrei chiederle un’altra cosa..
    quando ho venduto la mia prima casa, a ottobre scorso,ho omesso di indicare in atto che volevo mantenere la detrazione del 50% del valore di costruzione del box, stavo usufruendo della detrazione in 10 anni.
    Credevo che non avendo specificatamente concordato il passaggio del recupero ai nuovi acquirenti, fosse sottointeso il mantenimento del recupero da parte mia.
    Ho omesso quindi di inserire in atto di vendita la volontà di mantenere questo credito.questo per mancata informazione purtroppo.
    il recupero per la parte del 2015 potro’ ancora presentarla in fase di dichiarazione dei redditi quest’anno ma dalle prossime ho letto che in seguito a vendita e se non viene specificatamente indicato in atto questo si perde.
    è proprio cosi?
    c’è qualcosa che posso fare per recuperare tale recupero e portarlo a termine ?
    grazie mille

    • Pier Paolo

      Il notaio può inserire una nota aggiuntiva al contratto rimediando all’omissione e poichè non ha fornito le sue “cure” per evitare il problema, dovrebbe accollarsene l’onere

    • Esperto
      Esperto

      Prova a chiedere al tuo commercialista o CAF e/o al notaio che ti ha curato la vendita.

      • Marta

        Nel caso potessi, posso mantenere le due detrazioni?
        sono entrambe di due box..stesso importo
        7500,00 per quello della casa venduta e 7500,00 per questa nuova
        quindi 750×2 per 10 anni
        Ho sentito dire anche che queste detrazioni non sono cumulabili… ma non mi è molto chiara questa cosa..
        ci sono dei massimali?o delle limitazioni particolari?

  6. Marta

    Buongiorno
    A febbraio acquisterò prima casa dopo averne venduta una sempre prima casa a ottobre 2015.. Quindi avrò il recupero dell’iva ..
    Vorrei fare una domanda .. Ho avuto un avviso bonario relativo a una tassa imu del 2013/2014 che erroneamente non avevo pagato e devo recuperare rateizzando mensilmente circa 800 euro
    Questa segnalazione e mia inadempienza può compromettere il recupero dell’iva sul riacquisto prima casa quest’anno?
    Grazie mille

    • Esperto
      Esperto

      Direi proprio di no, sono due cose separate.

  7. Saverio

    Buonasera,

    è possibile avere i riferimenti della sentenza della Cassazione, come da Vostro articolo, che sembri aver esteso il termine di riacquisto della prima abitazione a 3 anni ?

    Mi troverò purtroppo in questa situazione, non essendo riuscito a completare il riacquisto entro l’anno….

    Grazie dell’aiuto o di eventuali suggerimenti
    Cordialmente

    • Esperto
      Esperto

      Non mi risulta, il termine dovrebbe essere tutt’ora 1 anno!

  8. Luca

    Salve vorrei acquistare una casa e sarebbe la mia prima casa. Volevo sapere, in quanto, sono militare dell’aeronautica se potrei venderla prima dei 5 anni.

    • Esperto
      Esperto

      No, non avete anche questa esenzione.

  9. Marta

    Buongiorno
    A ottobre 2015 ho venduto la mia prima casa sulla quale avevo residenza acquistata nel 2013
    A febbraio 2016 acquisterò una nuova casa sempre prima casa su cui potrò far valere il credito cioè recupero dell’ iva al 4%
    In quanto acquisto entro un anno dalla vendita e sposterò subito residenza.
    La mia domanda è questa: a ottobre 2015ho venduto ma Nn ho ancora spostato la residenza in quanto aspetterò di spostarla dopo il rogito di acquisto presso la nuova abitazione.. Ora sono presso un domicilio temporaneo. Il fatto di avere ancora la residenza nel vecchio comune e presso la vecchia casa può comportare dei problemi per il recupero dell’iva?
    La casa sarà ancora intestata al 100% a me come la precedente … Anche se ora risulto coniugata
    Grazie mille

    • Esperto
      Esperto

      Non vedo problemi.

      • Marta

        Grazie millevorrei chiedere un altro paio di cose:
        …al momento del rogito, avro’solo il certificato di agibilità (in quanto la casa sarà appena conclusa come costruzione)e scheda fine lavori, quello di abitabilità invece, verrà rilasciato dal comune in base ai suoi tempi, e quindi al momento del rogito potrei non averlo ancora.
        Il costruttore mi ha detto che comunque si procede all’atto lo stesso, che cosi’ è stato fatto anche per gli altri appartamenti del complesso e io spostero’ comunque subito la residenza nella nuova abitazione (con cucina, letto ecc ecc…)

        1.Il fatto di non avere subito il certificato di abitabilità in fase di atto, ma averlo solo successivamente, puo’ precludere il recupero dell’IVA?

        2.Inoltre mi hanno detto che nell’atto di acquisto non dovremo specificare per forza che vorro’ usufruire del recupero IVA e che questo avverrà comunque …e che dobbiamo specificare in atto solo la mia intenzione ad adibire questa abitazione nuova ad abitazione principale come prima casa.. è corretto e sufficiente? non sarebbe meglio specificare anche del recupero dell’IVA? Se fosse possibile lo metterei…

        3.Ultima cosa… nel 2015 mi sono sposata in regime di separazione dei beni …questa nuova casa pero’ come la precedente verrà ad essere intestata solo a me… quindi anche in questo caso verranno mantenute le stesse condizioni come per l’immobile precedente… quindi anche qui non dovrei avere problemi per il recupero giusto?

        • Esperto
          Esperto

          Ti suggerisco di rinvolgere queste domande al notaio, magari lo stesso che ha curato la vendita dell’altra casa.

  10. eugenio

    Salve,
    nel 2009 ho acquistato una casa con agevolazioni prima casa.
    A gennaio 2016 faro’ il rogito di vendita della stessa casa. Se fra qualche mese comprero’ una nuova casa avro’ nuovamente le agevolazioni prima casa ed il credito di imposta?
    grazie

    • Esperto
      Esperto

      Certamente, il credito avrà validità per 1 anno dalla vendita.

  11. franca

    Gentile esperto,
    Le espongo il mio dubbio: in costanza di separazione (giugno 2015), ho acquistato la metà dell’immobile che avevo acquistato in comproprietà col mio ex marito nel luglio del 2011, divenendone proprietaria al 100 per cento; premetto anche che non abbiamo figli e non è avvenuta alcuna “assegnazione della casa coniugale” ma un rilevamento da parte mia della sua quota di proprietà con regolare compensazione in denaro; dunque, non essendo trascorsi i fatidici 5 anni mio marito dovrebbe, qualora non riacquistasse entro l’anno, pagare le sanzioni dovute. Ora siamo in procinto di divorziare e lui “ha sentito” che con l’ultima Legge di bilancio appena approvata dal Premier ci “sarebbe una qualche esenzione dal pagamento di questa sanzione per i separati”: corrisponde al vero? Le risulta qualcosa di simile? Se così fosse, nell’atto di divorzio dovremmo includere una qualche dicitura a tal fine?
    La ringrazio anticipatamente per l’attenzione e per la gentilissima quanto attesissima risposta che dovesse rivolgermi.
    Distinti saluti, Franca

    • Esperto
      Esperto

      Non mi sembra che vi sia un articolo del genere, vi consiglio di chiedere consulenza ad un notaio, magari lo stesso che ha fatto l’atto e che dovrebbe aver inserito qualche clausola in merito.

  12. Alessandro

    Vendo la mia prima casa a gennaio 2016 e nello stesso mese acquisteró un altra prima casa. Per la nuova sosterró un costo iva più alto rispetto alla precedente. Il credito d’imposta lo recupero subito al momento dell’atto notarile o in dichiarazione dei redditi del 2016 ? Grazie Alessandro

    • Esperto
      Esperto

      Va a scalare su quello che paghi sul nuovo immobile.

  13. francesco patrone

    Sto vendendo la mia prima casa comprata nel maggio 2008 intestata al 50% con mia moglie ,l’ò
    data ad una agenzia immobiliare locale, posso fare l’atto di acquisto della mia prossima prima casa ?
    prima di aver venduto questa.A la vostra cortese che cosa vado incontro ? Grazie per la vostra cortese
    risposta. Preciso che la compro nello stesso comune.

    Sinceri saluti :

    • Esperto
      Esperto

      Per poter beneficiare delle imposte agevolate sul nuovo acquisto, devi prima rogitare la vendita della precedente casa.

  14. pierino

    Buona sera vorrei sapere se è possibile che io possa vendere la mia casa ad una banca e riacquistare la medesima facendo un mutuo prima casa oppure un leasing e usufruire di tutte le agevolazioni in merito.
    Senza spostarmi dal mio appartamento e riscuotendo la differenza fra il mio prezzo di vendita con il prezzo del mio acquisto e dal finanziamento

    • Esperto
      Esperto

      Non credo che la banca acquisterebbe il bene!

  15. Elisabetta

    Buonasera, ho venduto la prima casa il 15 dicembre dello scorso anno e avrò il rogito per l’acquisto della nuova casa il 22 dicembre prossimo. Possibile che per soli sette giorni perderò la possibilità di recuperare il credito d’imposta?
    Grazie

    • Esperto
      Esperto

      Purtroppo è così.

  16. Alessandro

    Buongiorno,
    sto procedendo a partecipare ad un asta per l’acquisto di un immobile,sul modulo di partecipazione si richiede il nome del partecipante all’asta che poi sarebbe l’intestatario dell’immobile in caso di assegazione , quello che vorrei chiedere è se la mia compagna può diventare cointestataria del immobile all’atto della vendita??oppure ne ha solo diritto il nome presente nel modulo?
    Grazie

    • Esperto
      Esperto

      Prova a chiedere al curatore dell’Asta.

  17. Luca

    Buongiorno, le vorrei sottoporre la mia situazione.
    Io e la mia ragazza vorremmo acquistare una casa con mutuo cointestato. Essendo io in possesso già di un piccolo appartamento, solo lei (non avendo altra casa) potrebbe usuffruire delle agevolazioni prima casa.
    Stavo pensando alla soluzione di vendere la mia casa alla mia compagna, e comprare di conseguenza un nuovo appartamento intestato a me, che in questo modo potrei usufffruire dei vantaggi prima casa.

    La mia domanda è: secondo la sua esperienza una soluzione di questo tipo, in generale creerebbe un risparmio genarale (non volendo vendere a terzi la prima mia casa) o sarebbe meglio procedere con un mutuo cointestato con relative spese?

    Spero di essere stato chiaro e attendo una sua gentile risposta.

    • Esperto
      Esperto

      Non è possibile dare una risposta, dipende dai valori in gioco!

  18. costanzo stefana

    buongiorno, ho un caso particolare di cui richiedere delucidazioni, visto che il caaf mi ha già contattato per sistemare, ma ci ho capito ben poco.
    il problema è il seguente:
    mia moglie ha acquistato nel 1998 con regime di agevolazione prima casa e con atto tra privati un immobile per lire 240.000.000…..nel 2012 abbiamo acquistato sempre in regime di agevolazione prima casa ma con atto tra costruttore e privato immobile per euro 325.000…..il problema che si crea è per il calcolo del credito di imposta.
    devo considerare entrambe gli acquisto come iva (anche se nel primo acquisto non c’è) o nel primo il calcolo è sulla reddita catastale e nel secondo con iva??

    • Esperto
      Esperto

      Cerco di intuire tra le righe, dato che credo manchino alcuni passaggi,. comunque nel primo acquisto non si è pagata IVA bensì Imposta di Registro al 3% (oltre a ipotecaria e catastale in misura fissa), è questa ad andare nel computo del credito, da scalare dall’IVA dovuta.

  19. Maria

    Buongiorno. Nel luglio 2005 ho acquistato con il mio compagno un appartamento da un’impresa edile,usufruendo dei benifici prima casa.Nell’aprile 2008,separandoci,gli ho rivenduto la mia quota(il 50%) perdendo così le agevolazioni prima casa.Nel 2009,mi è stata notificata la sanzione per aver venduto prima dei 5 anni. Da allora non ho più acquistato immobili.Se lo facessi ora,potrei beneficiare delle agevolazioni prima casa?Pagherei dei costi aggiuntivi? La situazione varia in base al fatto che l’immobile sia nello stesso comune o in un altro?La ringrazio.
    Maria C.

    • Esperto
      Esperto

      AL momento, non avendo proprietà, hai diritto alle agevolazioni prima casa.

  20. Roberto

    Buongiorno volevo fare una domanda.
    Io ila breve andro’ al rogito x vendere il mio appartamento comprato da me 8 anni fa.
    Siccome l’intenzione era quella di ricomprare un’altra casa più grande,e quindi aprire un altro mutuo,poi parlando in casa abbiamo deciso di andare in affitto.
    La quiete che comprerà casa mia mi ha detto che al rogito mi dovrò presentare con il direttore della mia banca,in quanto io vendo per poi andare a comprare secondo lei.
    Ma io non andrò a comprare ma bensì in affitto.
    Cosa devo fare devo comunicare all’acquirente che non compro più ma bensì vendo e basta???
    Oppure sto zitto e vado al rogito con il mio direttore e facciamofinta di niente???

    • Esperto
      Esperto

      Se alla fine devi solo riscuotere, non vedo dove sia la necessità di coinvolgere la tua banca, comunque è meglio chiarire la situazione con il notaio (non con l’acquirente).

  21. antonio

    buonasera,per cortesia può dirmi se devo pagare tasse sulla plusvalenza nel mio caso?
    ho comprato la mia prima casa a giugno 2013,a ottobre ho ricevuto la residenza,a dicembre di quest’anno la rivendo.
    anche avendo letto le vostre risposte,il concetto della metà del tempo più un giorno no mi è tanto chiaro (a meno che non si tratti dei cinque anni previsti per legge),inoltre non risco a trovare l’esatto articolo di legge che parli di questo.
    grazie saluti

    • Esperto
      Esperto

      A mio avviso non devi pagare tasse sulla plusvalenza.

      • antonio

        grazie per la risposta,potrei sapere in base a quali criteri legali,lei dice che non devo pagare niente?
        grazie saluti

        • Esperto
          Esperto

          In quanto, pur vendendo prima dei 5 anni, hai usato l’immobile come abitazione principale per la maggior parte del tempo. Vd. articolo qui sopra.

  22. Angelo

    Buongiorno, in agosto di quest’anno si è fatta la successione per morte di mia moglie in comunione dei beni. Ora vorrei donare la mia quota ai miei 3 nipoti figli di una delle nostre 2 figlie. Premetto che siamo tutti d’accordo di questa mia decisione. È possibile? E se no, esiste un altro sistema o bisogna aspettare i famosi 5 anni? Sono molto anziano e desidero farlo prima. Grazie

    • Esperto
      Esperto

      Se tutti sono d’accordo, non vedo problemi.

  23. Sara

    Buonasera, il mio ragazzo ad aprile 2013 ha acquistato, con atto notarile, la casa del padre senza mutuo (pagandola mensilmente ), ora vorrebbe farsi un mutuo per saldare il debito ma ovviamente essendo già proprietario non é possibile.
    Ha pensato dunque all’ipotesi di reintestare l’immobile al padre per poi riacquistarlo con le agevolazioni del mutuo prima casa, é possibile? Se può a cosa va incontro e che tempistiche dovrebbe rispettare? Per di più il padre ha già un mutuo ed il mio ragazzo avrebbe bisogno di un garante. é una situazione davvero particolare e non sappiamo come comportarci.

    • Esperto
      Esperto

      Può comunque chiedere un mutuo ipotecario, essendo proprietario dell’immobile, la via della tripla cessione mi sembra decisamente da evitare!

  24. Giuseppe

    Buongiorno, volevo porle un quesito, io e mia moglie siamo sposati in separazione dei beni, io prima del matrimonio, nel 2001, ho acquistato un appartamento di mia proprietà al 100% che finirò di pagare a maggio 2016 con agevolazioni prima casa, adesso vorrei acquistare un nuovo appartamento nello stesso comune che vorrei intestare a me e in cui andarci a vivere , se faccio una donazione del mio appartamento a mia moglie posso acquistare il nuovo appartamento usufruendo delle agevolazioni prima casa? Grazie.

    • Esperto
      Esperto

      SI, se non hai altri appartamenti… nota comunque che a seguito di donazione l’immobile risulterà praticamente invendibile per anni, chiedi maggiori informazioni ad un notaio su questo aspetto.

  25. bruno vallelonga

    Ho intenzione di donare l’appartamento comprato 16 anni fa a mio figlio: se ciò avvenisse, potrei avere le agevolazioni fiscali come prima casa su un nuovo acquisto, oppure non sarebbe possibile, essendo mia moglie proprietaria di altro alloggio nella stessa città? Trasferirei la mia residenza nel nuovo alloggio , staccandomi dal nucleo familiare. Grazie e saluti.

    • Esperto
      Esperto

      Se non hai altre proprietà, puoi riavere le agevolazioni prima casa, ma avendo tua moglie un altro immobile nello stesso comune non avrai l’agevolazione IMU (a meno di nuovi cambiamenti della legge).

  26. Ma nu

    Buonasera.ho acquistato con agevolazione prima casa evince comproprietà col mio ex compgnova settembre 2002 e rivendita a luglio 2007, per cui mancava un mese ai cinque anni. Lui ha ricomprare entro un anno mentre io no. Sono trascorsi otto anni e non mi è arrivato nulla da pagare (quindi 3+1 di legge come limite di prescrizione).
    Ora posso acquistare di nuovo con agevolazione prima casa?
    Grazie

    • Esperto
      Esperto

      SI, ma nulla ostava ad acquistare anche prima!

  27. Ketty

    Buonasera, vorrei sapere se rivendendo il mio appartamento acquistato come prima casa, posso rivenderla poco prima dei 5 anni, ovvero dopo 4 anni e 3 mesi senza decadere dai benefici prima casa, e se ci sarebbe da pagare una sanzione, di quanto sarebbe?
    Grazie Ketty

    • Esperto
      Esperto

      L’articolo spiega proprio questo.

  28. Michele

    Buonasera,
    gradirei un suo parere in merito all’acquisto di un immobile tramite asta giudiziaria.

    Ho ususfruito, in fase di acquisto, delle agevolazioni “prima casa” ed ho trasferito in tempo utile la residenza nella nuova abitazione.

    Queste sono state le tempistiche:
    28/09/2014: Data sottoscrizione decreto di trasferimento
    14/10/2014: Data deposito in cancelleria decreto di trasf.
    08/02/2015: Data rettifica del decreto di trasferimento per errore materiale
    nell’indicazione di una formalità da cancellare.

    Il problema è che, anche a causa delle lungaggini da parte del custode giudiziario nella cancellazione delle ipoteche avvenuta il 15/4/2015 (non potevo nemmeno avviare la pratica di mutuo), sono riuscito a sottoscrivere il mutuo (trentennale) con la banca solo in data 04/10/15.

    Secondo lei ho perso completamente la possibilità di detrarre gli interessi passivi del mutuo o posso considerare la data di deposito in cancelleria come data utile per il conteggio dell’anno tra acquisto e stipula ?

    Grazie in anticipo

    Cordiali saluti

    • Esperto
      Esperto

      La scadenza alla quale ti riferisci, di un anno, è prorogabile a 2 anni in molti casi, anche per effettuazione di lavori, quindi secondo me è ancora possibile, la cosa migliore è chiedere alla agenzia delle Entrate.

  29. piero

    buonasera.
    gradirei un suo parere sul caso che le presento: premetto che sono un appartenente alle forze di polizia

    – ho acquistato, da un costruttore, la mia prima casa nel 1998 a Bari, usufruendo delle agevolazioni fiscali.
    – dopo essere stato trasferito, per servizio, a Perugia, nel 2002, dopo 4 anni, ho venduto l’appartamento di Bari ed ho subito sottoscritto un preliminare di vendita per l’acquisto di un nuovo appartamento in Perugia. Preliminare, per mia fortuna, registrato, e che prevedeva la consegna dell’immobile ben 2 mesi prima della scadenza annuale per il riacquisto della mia prima abitazione.
    Purtroppo il costruttore non ha rispettato la data di consegna, ed il rogito è stato sottoscritto dopo trascorsi 4 mesi dall’anno previsto per poter mantenere le agevolazioni. Premetto che il buon NOTAIO non ha ritenuto opportuno, proprio perche’ avevo superato l’anno fatidico, farmi recuperare l’iva del primo acquisto. Puntualmente l’agenzia delle entrate di Bari, non avendo acquistato entro un anno, mi ha chiesto la differenza dell’iva agevolata usufruita per la mia prima casa . quindi non solo non ho potuto usufruire dello scorporo ma mi veniva chiesto di restituire la restante parte ( 6% dell’iva ) della mia prima abitazione + sanzioni etc.
    Chiaramente ho effettuato ricorso in Commissione tributaria e, stranamente ho vinto, in quanto è stata dimostrata la mia volonta’ di reinvestire su di un nuovo immobile, senza speculare.
    Fatto questo, il mio commercialista mi consigliava, dopo la suddetta favorevole sentenza, di procedere alla richiesta di rimborso tramite mod. 730, dell’iva della mia prima abitazione di Bari.
    Ho eseguito fedelmente il consiglio, ma dopo circa 2 anni l’agenzia delle entrate, mi richiede indietro la somma, avuta tramite dichiarazione 730, dicendomi che dovevo dichiararla sul 730 dell’anno successivo a quello dell’acquisto di perugia.
    Chiaramente ho effettuato ricorso in commissione tributaria. ( aspetto ancora la data di discussione).
    La mia domanda:
    – come potevo chiedere il rimborso di un’imposta sapendo di non poter usufruire delle agevolazioni, in quanto i termini erano scaduti ?
    – considerando che in regime d’IVA, il tutto si prescrive dopo 10 anni, dopo aver aspettato di aver vinto il primo ricorso, ho chiesto il rimborso della PRIMA iva. ho fatto bene ? grazie
    piero

    • Esperto
      Esperto

      E’ un caso molto interessante, in quanto crea una eccezione (giustissima) alla regola del riacquisto entro l’anno, peccato solo che non “faccia legge”, in quanto ci vorrebbe un pronunciamento della Cassazione.
      Per quanto riguarda i tuoi dubbi che dire, hai fatto bene, ma è evidente che si tratta ormai di un caso dove può accadere tutto ed il contrario di tutto, e sicuramente non posso esserti di aiuto più io di quanto possono farlo i tuoi legali!

  30. michele

    Salve,
    volevo cortesemente alcune conferme,
    premetto che il susseguirsi delle situazioni sono tutte nello stesso comune,
    essendo in regime di separazione di beni con mia moglie 10 anni fa ho comprato un immobile con agevolazioni 1^ casa, immobile e mutuo intestato al 100% a me rivenuto a marzo 2015; poi a maggio 2015 io ho ricevuto in donazione un immobile nel quale ho trasferito la residenza dell’intera famiglia (da premettere che il mio status è quello di militare) divenendo cosi abitazione principale, ora sto per acquistare un altro immobile quindi entro un anno dalla vendita che probabilmente sarà intestato per il 90% a mia moglie ed il restante 10% a me, mia moglie non avendo reddito sarà datrice di ipoteca ed io intestatario del mutuo al 100%;
    per questo chiedevo: è corretto dire che questa sarà la prima casa per mia moglie ed io potrei scaricare gli interessi passivi del mutuo al 100% essendo anche solo di fatto proprietario per il 10%?
    Io potrei rimanere nella mia residenza (casa in donazione) e mia moglie in quella da acquistare in modo tale da avere due 1^ case quindi una adeguata tassazione di IMU, TASI ecc. ?
    Il credito d’ imposta verrebbe recuperato?
    Vi ringrazio anticipatamente per l’attenzione che vorrete dedicarmi.

    • Esperto
      Esperto

      Dalla tua domanda deduco che non ha chiara la distinzione tra prima casa e abitazione principale, che ti suggerisco di approfondire, abbiamo un articolo proprio per questo. Comunque, ti confermo che puoi portare in detrazione il 100% degli interessi passivi dell’immobile anche se proprietario solo del 10%, e che in quanto militare sei esentato dall’obbligo di residenza. INu come abitazione principale ti spetterà solo su un immobile.

  31. Alessandro

    Buongiorno,
    1. ho acquistato la mia prima casa nel 1984 usufruendo delle agevolazioni previste;
    2. ho acquistato un’altra abitazione nel 1994 ed il notaio nell’atto così scriveva: …la parte acquirente (IO) dichiara di voler adibire quanto acquistato a propria abitazione principale e di avere usufruito in seguito di atto di compravendita del 1984 delle agevolazioni previste dall’art. 1 168/1982 e tante altre leggi.
    3. nel 2000 vendo la casa acquistata del 1984.
    Il mio quesito è il seguente:
    Sto costruendo una villetta, posso usufruire delle agevolazioni prima casa, quindi anche l’iva la 4%?
    Grazie
    Alessandro

    • Esperto
      Esperto

      Non ho ben inquadrato il punto 2, ma suppongo che tu NON abbia nuovamente richiesto le agevolazioni prima casa, perché non sarebbero state dovute. Se così, per la villetta puoi richiedere le agevolazioni di prima casa solo se è sita in un comune diverso da quellod ell’altro immobile. Ovviamente, poi, non deve essere una categoria di immobile di lusso, es. A1.

      • Alessandro

        in merito al punto 2 il notaio ha specificato che le agevolazioni sono state fruite nell’acquisto del punto 1

        • Esperto
          Esperto

          Ok quindi confermo.

  32. Antonello

    Salve,

    Io e la mia compagna siamo entrambi proprietari di casa acquistata con agevolazioni prima casa (io da più di 5 anni, lei da meno). Vorremmo vendere entrambi e comprare un appartamento in comproprietà (50/50). In tal caso c’è modo di non perdere la metà non utilizzata del credito d’imposta (ad esempio mettendola in detrazione dell’IRPEF per gli anni successivi) oppure conviene intestare la casa solo a lei? In questo secondo caso io perderei il credito d’imposta se non riacquistassi una casa entro un anno?

    Grazie mille

    • Esperto
      Esperto

      Il credito è utilizzabile solo per un nuovo acquisto, in compensazione, ma non è che ne sfrutterete solo metà, se il valore del nuovo immobile è maggiore delle altre abitazioni, ne sfrutterete più della metà, fino appunto al 50% delle imposte del nuovo immobile.

  33. giorgioni simone

    buonasera, io ho un serio quesito da porre,10 anni fa io e mia moglie allora compagna abbiamo aquistato in comproprieta un appartamento con le agevolazioni prima casa,ora l abbiamo messo in vendita ma con i tempi che corrono è un’ incognita sapere quando si vendera, nel mentre con due bambini è sorta l’esigenza di cambiare casa e abbiamo già visto una buona occasione in un altro comune, possiamo nuaovamente usofruire della agevolazioni prima casa? o se dovessimo acquistare come seconda c’è la possibilità di dilazionare i pagamenti delle imposte in vario tempo? attendo la sua risposta grzie infinite.

    • Esperto
      Esperto

      Nessuna deroga in tal senso: bisogna prima vendere la prima casa, oppure si pagheranno subito e per intero le imposte come seconda, senza possibilità di riavere la differenza dopo aver venduto la prima.

  34. Marco

    Salve, nel 1998 acquisto in comunione dei beni con mia moglie un appartamento.
    nel 2004 in via di separazione la mia ex moglie mi cede il suo 50%.
    vendo casa nel 2007 ma per l’agenzie dell’entrate non potevo perchè non erano passati 5 anni dal 2004.
    è corretto?

    • Esperto
      Esperto

      Non è che “non potevi”, ma probabilmente dovrai pagare la differenza di imposte tra prima e seconda casa, relativamente alla sola quota acquisita nel 2204, e sempre che tu non abbia ricomprato un immobile da adibire ad abitazione principale entro un anno.

  35. Domenico

    Buongiorno,

    io e la mia compagna stiamo acquistando un immobile. Entrambi siamo già proprietari di immobili sul territorio nazionale. Io ho un appartamento per il quale non ho usufruito di agevolazioni prima casa. La mia compagna l’ha acquistato con l’agevolazione prima casa ma più di 5 anni fa. Ora l’appartamento è in vendita.

    In questa situazione, possiamo acquistare l’immobile in compropietà usufruendo dell’agevolazione prima casa?

    • Esperto
      Esperto

      Solo relativamente alla tua quota parte, e solo in un comune diverso da quello del tuo altro immobile.

  36. Lilla

    Buongiorno,
    Sto per vendere la mia casa comprata nel 2010 come prima casa. Quando si intende ” Passati i 5 anni” vuol dire che fa fede alla data della registrazione del rogito? Questo in effetti è avvenuto il 27/12/2010 quindi se vendo dopo il 27/12/2015 non mi verrà richiesto indietro nulla, vero? PS non intendo riaquistare casa in Italia.
    Grazie

    • Esperto
      Esperto

      E’ così.

  37. Gianni

    Ho acquistato nel 2011 come prima casa dopo aver avuto la residenza per tre anni sto rivendendo per acquistare un immobile più grande quindi non pagherò plusvalenze . Quanto tempo di residenza deve passare nel nuovo immobile per non pagare la plusvalenza se lo rivendo un altra volta?

    • Esperto
      Esperto

      Non vi è un termine, ma deve essere usato come abitazione principale per la maggior parte del tempo di possesso. Oltre i 5 anni invece non vi è mai tassazione sulla plusvalenza, indipendentemente dalla residenza.

  38. stefano

    Buongiorno,
    nel 1985 abbiamo acquistato un appartamento con mia moglie
    usufruendo delle agevolazioni prima casa, adesso vorremmo
    donarlo a nostra figlia e poi acquistare un nuovo appartamento per noi
    che sarebbe sempre prima casa. Abbiamo diritto alle agevolazioni
    per il nuovo acquisto?

    • Esperto
      Esperto

      Si, dovete fare il rogito di acquisto dopo la firma dell’atto di donazione.

  39. Flora

    Mio marito sta vendendo la sua prima casa x comprarne una più grande insieme a me. Per avere il recupero dell’Iva deve intestare la casa nuova solo a lui o possiamo cointestarla?

    • Esperto
      Esperto

      Cointestandola, potrà usare il credito maturato in detrazione solo per la sua quota di spettanza, ovvero se la casa costa come quella venduta, e intestate la casa al 50%, perderà metà del credito.

      • Flora

        E se la casa costa più del doppio di quella venduta?
        La metà dell’IVA che andremmo a pagare sarebbe superiore a quella che pagò lui a suo tempo, quindi la recupererebbe per intero?
        Grazie x la risposta.

        • Esperto
          Esperto

          Esatto, in tal caso è così e il problema non sussiste anche cointestando!

  40. Gisella

    Buongiorno,

    nel gennaio del 2011 ho acquistato un immobile con il mio compagno (40% io 60% lui) e abbiamo usufruito delle agevolazioni per la prima casa (compreso il mutuo). Ora vorrei rivendere la mia quota a lui e non ho intenzione di ricomprare un’altra casa. Come posso calcolare le sanzioni previste? C’è bisogno di presentare una documentazione all’atto della vendita?
    Grazie e cordiali saluti

    • Esperto
      Esperto

      Metti in conto circa un 7% del prezzo da te pagato più interessi… certo che se tu aspettassi un annetto riusciresti a risparmiare un bel po’! Per la vendita, ti saprà dire tutto il notaio, che probabilmente tratterrà anche la quota della sanzione.

  41. Simone

    Buonasera,
    siccome che il rogito della mia attuale abitazione avverrà prima del rogito per l’acquisto della nuova casa, che fine fa la mia residenza? Devo richiedere un permesso particolare? Devo chiedere la residenza con mia madre oppure posso stare solo con il domicilio?
    Grazie

    • Esperto
      Esperto

      Se il “buco” è solo di alcune settimane, eviterei di fare un cambio temporaneo di residenza e passerei direttamente dalla vecchia alla nuova casa, ovviamente una violata che hai iniziato a dormirci.

  42. Elisabetta

    Buon giorno, ho bisogno di un aiuto. Ho firmato l’altra sera un preliminare di vendita della mia attuale abitazione principare e sto costruendo la nuova casa. Firmando un preliminare di vendita posso usufruire dell’agevolazione iva 4% sulla casa nuova visto che il tutto si concluderà entro l’anno.
    E altrimenti come posso fare per non andare a perdere la differenza dell’iva?
    grazie mille

    • Esperto
      Esperto

      No, occorre l’atto finale di vendita, altrimenti con le agevolazioni sei “bloccato”.

  43. gel

    Buongiorno. il mio compagno ha acquistato 6 anni fa un’appartamento con agevolazione prima casa.
    ora vorrebbe vendere ma senza acquistare nulla in quanto verrebbe ad abitare da me che ho da 2 anni una prima casa presa tramite cooperativa edilizia e che quindi non posso cedergli il 50%.

    in questo caso dovrà ridare allo stato la differenza delle tasse?

    grazie

    • Esperto
      Esperto

      Assolutamente no

  44. Bruno

    Sono proprietario di un appartamento che ho acquistato come prima casa, senza chiedere mutuo.Risiedo però in un’altra casa non di mia proprietà.Sul mio appartamento dato in affitto pago l’imu. Sto acquistando un altro appartamento in un’altra provincia e vorrei chiedere il mutuo.Vorrei cortesemente sapere: questo mutuo sarà detraibile dalle tasse? Aggiungo che in questo secondo appartamento porterò la residenza quindi per me sarà l’abitazione principale.
    Attendo risposta. Grazie.

    • Esperto
      Esperto

      Si, confermo, è possibile in quanto la detrazione degli interessi passivi del mutuo spetta all’abitazione principale, che non necessariamente è la “prima casa”.

  45. Mauro

    Buongiorno, quanto descritto sopra circa riacquisto entro 12 mesi dalla vendita con effettivo utilizzo del domicilio, vale anche per chi come me è residente all’estero e soggetto a tassazione per residenti all’estero?
    Grazie

    • Esperto
      Esperto

      SI, ma è evidente che si è esentati dall’obbligo di prendere la residenza nel nuovo immobile che si va ad acquistare.

  46. Valerio

    Buonasera,la mia situazione e questa: nel 2007 ho acquistato un alloggio al 50% con la mia ragazza con agevolazione prima casa, dopo due anni le cose sono andate male e lei mi ha liquidato la mia parte ed e rimasta dell alloggio. Ad oggi non e ancora stato venduto, ma io avrei dovuto riacquistare entro l’anno? Dovrò pagare qualcosa all agenzia delle entrate?

    • Esperto
      Esperto

      In effetti avresti dovuto ricevere la sanzione relativa alla revoca dei benefici prima casa. Visto il tempo trascorso (6 anni dalla vendita), è ragionevole pensare che oramai nulla ti sarà chiesto…

  47. Andrea

    Buonasera,
    ho acquistato la mia abitazione con agevolazioni prima casa (con mutuo) più di 5 anni fa.
    Adesso vorrei venderla per acquistarne una più grande.
    Non riesco a capire se per il mio nuovo acquisto (che farei solo dopo aver venduto la mia attuale abitazione) posso usufruire delle agevolazioni prima casa.
    Rimango in attesa di delucidazioni,
    Grazie in anticipo per l’aiuto.
    Andrea

    • Esperto
      Esperto

      Certo che si, non solo, riacquistando entro 1 anno dalla vendita beneficerai anche di un credito di imposta pari alle imposte versate per il primo acquisto.

      • Andrea

        Bene, grazie per la risposta.

        Inerente alla vendita dopo i 5 anni, da qualche parte ho letto: “E’ previsto un credito di imposta pari alla somma versata al momento dell’acquisto, corrispondente alle imposte di registro o IVA, mentre le imposte ipotecaria e catastale non possono essere recuperate; entro 1 anno questo credito può compensare le medesime imposte dovute per il riacquisto di un immobile con agevolazioni prima casa.”

        Nel mio caso, ho acquistato più di 5 anni fa DA UN PRIVATO la casa dove abito attualmente, quindi pagando l’imposta di registro al 3% (quindi senza pagare iva al 4% che sarebbe stata dovuta se avessi acquistato da costruttore).
        Nel caso decidessi adesso di acquistate la nuova casa da costruttore dovrei pagare per intero l’iva al 4% o potrei scalare l’importo dal credito d’imposta per le imposte pagate per il primo acquisto che avevo fatto comprando da un privato? In parole povere….il 3% di imposta di registro che ho già pagato può essere usato per scalare l’iva del 4% sulla nuova prima-casa?

        In attesa di gentile riscontro,
        Grazie
        Andrea

        • Esperto
          Esperto

          SI, è possibile.

  48. Marco

    Buonasera, volevo chiedere delucidazioni in merito alla mia situazione:
    ho acquistato un appartamento circa due anni fa con agevolazioni per la prima casa, se ora lo vendessi per andare in affitto in una casa (in un altro comune) dove è residente un altra persona, la mia compagna, dovrei sostenere delle sanzioni e pagare la differenza di tassazione tra prima e seconda casa?
    Andare in affitto può essere comparato all’acquisto di una casa entro un anno dalla vendita della prima?

    Nel caso non fosse possibile, potrei affittare il mio appartamento senza perdere i privilegi prima casa? Posso eventualmente prendere residenza in un altro comune? o devo rimanere residente nel mio appartamento cambiando solo il domicilio?

    Spero di aver formulato le mie domande in modo chiaro…
    La ringrazio anticipatamente per la sua risposta.
    Grazie
    Marco

    • Esperto
      Esperto

      La rivendita prima dei 5 anni senza un riacquisto da adibire a seconda casa comporta il pagamento della differenza di imposte tra prima e seconda casa e relative sanzioni e more. Andare in affitto non va bene. Puoi affittare la tua prima casa, consapevole però che passerà a tassazione come abitazione non principale ai fini IMU, TASI, TARI. Rimanere residente nella casa in affitto è un trucchetto che farebbe comodo anche ai fini delle imposte, ma spesso viene smascherato dal Comune….
      L’ultima questione riguarda il cambio di comune. In realtà cambiando comune dopo soli 2 anni correresti una remotissima possibilità che ti vengano contestate le agevolazioni prima casa. E’ remota perchè la norma è ambigua, ma se la hai abitata almeno uno o due anni dovresti essere a posto.

  49. rosanna

    Il problema è questo: ho acquistato la prima casa con agevolazione nel 2011 e vi ho trasferito la residenza .
    Nel corso del 2013 sono stata trasferita per lavoro in altro comune italiano a 500 km e ho dovuto affittare un altro appartamento vicino al lavoro.
    Adesso vorrei vendere quell’immobile (prima dei cinque anni) e, se riesco, vorrei comprarlo subito dopo (entro l’anno) .
    Se però riesco a vendere l’appartamento (a costo inferiore rispetto a quanto pagato) e non riesco a trovare l’altro entro l’anno cosa succede? E’ una causa di forza maggiore essere stata trasferita dopo due anni dall’acquisto?

    • Esperto
      Esperto

      No, purtroppo non lo è. Ti sarebbe richiesta la differenza di imposte, il che sarebbe… un salasso. Se non sei sicura di riacquistare entro 1 anno, valuta di tenere duro fino alla scadenza dei 5 anni, ma calcola anche che un riacquisto entro 1 anno sarebbe comunque consigliabile in quanto andresti a beneficiare del credito di imposta pari alle imposte (prima casa) versate a suo tempo.

  50. Federica

    Buongiorno,
    avrei bisogno di un chiarimento se possibile..
    nel 2004 mio marito ed io abbiamo acquistato un appartamento come 1° casa da costruttore pagando IVA al 4%, ora lo stiamo vendendo per poi acquistare una casa più grande sempre da costruttore e di maggiore importo (+ iva al 4%) sempre nello stesso comune di residenza.. la mia domanda è: l’iva che dovrò pagare sarà sull’importo totale dell’immobile oppure pagherò solo la differenza dell’iva tra il primo e il secondo immobile?
    Grazie mille

    • Esperto
      Esperto

      Pagherai solo la differenza, ma solo se il nuovo acquisto avviene entro 1 anno dalla vendita.

      • Federica

        intanto grazie mille per la risposta.. sicuramente compreremo entro l’anno ma pago la differenza anche se acquisto da costruttore e non da privato?

        • Esperto
          Esperto

          SI, in quanto maturi un credito di imposta che può essere usato per compensare imposte oppure IVA sul nuovo acquisto.