[Giovanni]

Salve, chiedo per cortesia alcuni chiarimenti sul calcolo delle imposte da pagare in caso di mancato riacquisto entro un anno dalla vendita della prima casa (venduta prima dei 5 anni).
Se ho ben capito sarebbe da pagare:

1. 7% imposta di registro + 3% imposte ipocatastali (deducendo quanto già pagato al momento dell’atto di acquisto, considerando, come richiesto a suo tempo, in entrambi i casi IL VALORE CATASTALE e non il prezzo di acquisto)
2. interessi legali sulla differenza di cui sopra, calcolati dalla vendita (2012) e non dall’acquisto (2011)
3. zero sanzioni perché mi autodenuncerei (risoluzione Agenzia Entrate 112E/2012)
4. zero interessi di mora in caso di pagamento immediato;

Essendo cifre per me molto alte, ogni aiuto o conferma è molto gradita, in particolare vi chiedo conferma se posso chiedere, anche nella rideterminazione dell’imposta, che questa venga applicata sul valore catastale. Grazie

[Esperto]

A mio giudizio la differenza di imposte, pari a circa il 7%, va calcolata sul valore di acquisto e non su quello catastale.
Parimenti, gli interessi passivi vanno calcolati dal momento in cui sarebbe dovuta essere stata versata la somma che adesso si va a saldare.

Non ho peraltro notizie concordati sull’autodenuncia, dato che in molti sostengono che non viene accettata e che si debba obbligatoriamente attendere l’arrivo della cartella.

[Giovanni]

Prima di tutto grazie della risposta.
Sull’autodenuncia è scritto anche nell’annuario del contribuente che si può presentare istanza e attendere la riliquidazione.
Non capisco però perché le imposte andrebbero ora calcolate sul prezzo di acquisto e non più sul valore catastale: sulla base della LEGGE 23 dicembre 2005, n. 266, art. 1, comma 497, non capisco per quale motivo: perché sostiene questo? A suo tempo, come richiesto al notaio, avevo pagato basandomi sul valore catastale (che è molto inferiore!); in caso contrario le imposte a conguaglio sarebbero enormemente più alte.

Aggiungo la considerazione che se al momento dell’acquisto non avessi invocato i benefici prima casa (oppure si fosse trattato di seconda casa), avrei potuto chiedere al notaio di pagare in ogni caso in base al valore catastale e non in base al prezzo di acquisto, proprio sulla base del comma 497 della legge 266/05, art. 1 (che menziona solo immobili ad uso abitativo, senza specificare altro).

[Esperto]

Giovanni: si, ha ragione, mi scusi, se ha richiesto le imposte su valore catastale essendo compravendita tra privati, è ragionevole che le maggiori imposte vengano calcolate su tale base e non sul prezzo pattuito.

Per quanto riguarda la possibilità di evitare la sanzione autodenunciandosi, in effetti ho ricontrollato e una nuova normativa lo permette. E’ bene ricordare che, comunque, anche quando si riceve la cartella è possibile avere una notevole diminuzione della sanzione del 30% pagando entro 60 giorni (diminuzione ad 1/4).

Dovrebbe dunque essere come dice nel primo intervento.

[Giovanni]

Per informazione, stamattina ho consegnato l’istanza all’Agenzia delle Entrate di rinuncia ai benefici prima casa. Mi è stata confermata l’assenza di sanzioni, gli interessi solo legali calcolati dalla registrazione dell’atto di acquisto e le imposte (7% + 3%) da calcolarsi ancora sul valore catastale (però con coefficiente 120 invece che 110).

[Autore]

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