Patto di Futura Vendita

Home Forum Acquisto (prima) casa Patto di Futura Vendita

Questo argomento contiene 3 risposte, ha 1 partecipante, ed è stato aggiornato da Esperto Esperto 5 anni, 12 mesi fa.

Stai vedendo 4 articoli - dal 1 a 4 (di 4 totali)
  • Autore
    Articoli
  • #7374

    Mauro Bassotti

    Buonasera,
    ho letto molto articoli in relazione alla gestione di un patto di futura vendita, ma non riesco ad avere lumi in merito ad alcuni aspetti. Il caso pratico è relativo alla vendita di un immobile ad uso non abitativo utilizzando la formula di locazione con patto di futura vendita. Il futuro acquirente è molto stimolato dalla proposta (venditore ed acquirente privati). In particolare si vorrebbe adottare lo schema seguente (valore dell’immobile 88 mila €)

    1. Anticipo di 40 mila €
    2. rate mensili da circa 400 € per dieci anni

    Le rate mensili vanno considerate degli affitti e dunque soggette ad imposizione fiscale, oppure delle semplici rate?

    Grazie

    Ing. Mauro Bassotti


    #7598
    Esperto

    Esperto

    Amministratore del forum

    Il patto di futura vendita consiste in un contratto di locazione dove è prevista una cifra di riscatto finale per cui l’immobile può essere trasferito all’affittuario.
    SI tratta di un contratto atipico solitamente usato per favorire alcuni acquirenti in particolari situazioni, ad esempio acquisto di case popolari messe in vendita da enti.

    Nel vostro caso, una durata di ben 10 anni, il cospicuo anticipo e l’assenza di una cifra a riscatto, rendono il contratto un pò fuori dagli schemi e, a mio avviso, potrebbero insorgere notevoli complicazioni in caso di malaugurati problemi, dall’una o dall’altra parte, nel corso di questi 10 anni. Non solo: il saldo è decisamente a favore dell’acquirente, che sostanzialmente gode di un finanziamento a tasso zero a tue spese, ma su questo penso avrai già fatto i tuoi calcoli.

    Per quanto riguarda la tua domanda, la risposta non è ovvia a causa proprio delle cifre del caso specifico. Solitamente infatti si prevede una rata mensile in linea con i prezzi di mercato di locazione, e in più una parte di accantonamento: sarà solo questa a dover essere scalata dal valore dell’immobile per il calcolo del saldo finale. La parte di canone è in sostanza una sorta di “quota interessi” per il proprietario.
    Nel tuo caso tu vorresti considerare tutta la rata come anticipo, ma questo ti espone a rischi per un contratto di affitto sostanzialmente a zero canone. Suddividendo parte di questi 400 euro mensili in affitto, ti troveresti invece nella situazione di dover dichiarare un valore immobile più basso, anche questo ti può portare problemi a causa delle imposte sul rogito.

    Ti consiglio di chiedere il parere di un professionista della tua zona per trovare un equilibrio tra le cifre, se è proprio questo il tipo di contratto che volete fare.

    #7609

    Mauro Bassotti

    Ti ringrazio della risposta molto dettagliata.
    Probabilmente lo schema corretto è quello che tu hai identificato. Permettimi però di esprimere qualche dubbio in merito alla locazione. Infatti se io nelle intenzioni sto vendendo l’immobile, fin dalla prima rata mensile non esiste una locazione. E’ importante sottolineare “nelle intenzioni” in quanto la vendita, ad esempio per insolvenza del futuro acquirente potrebbe NON andare a buon fine. A questo punto l’incasso percepito dalle rate dovrebbe essere “riconvertito” in locazione pagando il dovuto al fisco. Ma soltanto al momento dell’insolvenza.
    Sottolineo che è un mio parere. Ma è importante confrontarci su temi che in breve tempo potrebbero divenire di comune uso.
    Saluti
    Mauro

    #7671
    Esperto

    Esperto

    Amministratore del forum

    Una quota di locazione ci deve essere, perchè si tratta di un contratto, appunto, di locazione. Comunque il campo è soggettivo, si tratta pur sempre di un contratto tra privati che possono accordarsi come desiderano.


Stai vedendo 4 articoli - dal 1 a 4 (di 4 totali)

Devi essere loggato per rispondere a questa discussione.