[paolo martino]

Salve io possiedo il 50% di un immobile acquistato nel 2001 dopo il matrimonio in regime di comunione dei beni.
Vorrei sapere se posso optare per il regime della separazione dei beni (con atto notarile) e donare il 50% dell’immobile a mia moglie e acquistare nello stesso comune di residenza un altra casa intestata solo a me con agevolazioni come prima casa.
Posso fare la donazione o devo vendere il 50% dell’immobile a mia moglie e cosa bisogna fare prima la donazione o la separazione dei beni?

[Esperto]

Per poter godere nuovamente delle agevolazioni prima casa, prima devi passare a regime di separazione di beni e dopo cedere la tua quota a tua moglie. Vanno bene sia la formula della donazione che della vendita, entrambe tuttavia hanno dei limiti. La donazione porta a problemi di rivendibilità dell’immobile, mentre la vendita presuppone un passaggio di denaro che, suppongo, non ci sarà.

[paolo martino]

Problemi di rivendibilità dell’immobile di che tipo?
Alcuni notai riferiscono di possibili contestazioni dell’agenzia dell’entrate al cliente che ha utilizzato lo strumento della donazione come “artificio” per avere nuovamente le agevolazioni I casa. Vi risulta ciò? C’é normativa a riguardo?
E se opto per la vendita non è necessario/obbligatorio per le nuove disposizioni sulla tracciabilità che la somma transiti da un conto intestato a mia moglie ad uno mio o può risultare che poi le darò in futuro tale somma?
Il ricavo della vendita del 50% della I casa rappresenterebbe per me un’utile tassabile?
Grazie.

[Esperto]

Gli immobili oggetto di donazione sono difficilmente rivendibili per 20 anni per possibili impugnazioni da parte di eredi che potrebbero far valere i propri diritti anche nei confronti dei nuovi proprietari. Difficilmente un acquirente si accollerà tale rischio.
Quella della contestazione dell’artificio” mi sembra strana… ma in Italia tutto è possibile…

per quanto riguarda la vendita le implicazioni sono di diverso tipo e non qui riassumibili… c’è appunto la questione del passaggio di denaro, la valutazione dell’immobile ai fini dell’imposta, la eventuale plusvalenza (nel tuo caso non c’è).

[paolo martino]

E dunque vista la situazione cosa mi consiglieresti di fare per poter utilizzare le agevolazioni per l’acquisto di un altro immobile che sia solo per me I casa?

[Esperto]

La procedura che ipotizzi va bene, non ce ne sono altre perchè devi disfarti della proprietà attuale per procedere con l’acquisto di una nuova prima casa… io ho fatto notare due problemi, uno per ogni soluzione…. sta a te valutare quale dei due sia meno ostacolante e procedere.

[paolo martino]

Se evito la donazione per le possibili complicanze legate alla futura rivendibilità dell’immobile e opto per la vendita vorrei sapere se sono corretti i seguenti passaggi:

• Atto di separazione beni
• Apertura C/C singolo per mia moglie (oggi cointestato)
• Bonifico da parte sua verso il mio c/c (va bene anche se è cointestato) della somma corrispondente al valore di mercato del 50% dell’immobile

Facendo così, oltre al costo degli atti notarili, ci sarebbero altre tasse per entrambi le parti?
Mia moglie in quanto acquirente del 50% della sua I casa gode delle agevolazioni di legge poichè completa l’acquisto, pur avendo a suo tempo avuto le stesse agevolazioni sulla quota comprata?
Grazie.

[Esperto]

Paolo, orientativamente va bene, ma non è così semplice.
SI dovrebbe capire da dove provengono i soldi che tua moglie verserà a te e altri aspetti… consultati con un esperto fiscalista per evitare problemi.

Per quanto riguarda le agevolazioni prima casa in fase di acquisto, è ammesso utilizzarle per il riacquisto di successive quote della medesima prima casa.

[paolo martino]

Se puoi chiarirmi quali possono essere gli altri aspetti da valutare, oltre alla transazione finanziaria (ma se uno ha fondi propri ci sono problemi??), vedrò di avere un confronto dettagliato con un fiscalista.

[Esperto]

I problemi sono quelli legati al fatto che la transazione monetaria ci deve essere effettivamente per suggellare il fatto che si tratta di un acquisto (ovvero a titolo oneroso). Il prezzo deve essere congruo con il valore di mercato 8anche perchè su questo si pagano le imposte!) e non devono esserci flusso di denaro di ritorno e inoltre c’è da valutare l’aspetto legato ad eventuali eredi.

[paolo martino]

Ho parlato con il notaio oggi, mi dice che la vendita del 50% così come prospettata sopra è una simulazione (non capisco perchè se andando in separazione beni anche la liquidità esistente si divide a metà) che verrebbe contestata dall’agenzia delle entrate.
Mi ha indicato la donazione come via più praticabile, ma ovviamente con 20 anni davanti di difficoltà nel rivendere il bene ad un qualsiasi acquirente che deve fare un mutuo (le banche non lo concedono), con la soluzione di eventualmente revocare la donazione.
Ma così facendo non perderei le agevolazioni che sto cercando di avere sul nuovo acquisto come prima casa?
Sono veramente in difficoltà. Help me!!!
Ci sono altre soluzioni possibili.

[Autore]

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