Agevolazioni prima casa per immobile acquistato dal coniuge nello stesso comune

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Questo argomento contiene 9 risposte, ha 1 partecipante, ed è stato aggiornato da Esperto Esperto 5 anni, 5 mesi fa.

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  • #5101

    Daniele

    Buongiorno

    Avrei necessità di un chiarimento per quanto sotto.

    Io e mia moglie siamo sposati dal 2002 in regime di separazione dei beni.

    Nel 2004 ho ereditato un immobile dove abbiamo entrambi sia la residenza che la dimora abituale, e l’immobile è di mia proprietà al 100%.

    Nè io nè mia moglie abbiamo mai chiesto agevolazioni prima casa.

    Ora abbiamo acquistato in questi giorni un terreno edificabile dal comune dove abbiamo la residenza, e pertanto vorrei costruire usufruendo delle agevolzioni prima casa.

    L’appartamento nel quale vivo attualmente verrà venduto con una permuta di un appartamento sito nello stesso comune dove costruiremo la nuova casa più conguaglio in denaro.

    Ora il quesito è :

    Posso intestare l’appartamento che avremo in permuta al 100% a mia moglie usufruendo delle agevolazioni prima casa, ed iniziare a costruire la nuova casa, che verrà intestata al 100% a me, usufruendo anche in questo caso delle agevolazioni prima casa?

    Se sì, quali sono i passaggi corretti in ordine temporale per evitare errori e poter così fruire appieno di tutti i vantaggi fiscali?

    La ringrazio cordialmente per l’attenzione

    Daniele


    #5116
    Esperto

    Esperto

    Amministratore del forum

    Daniele, hai centrato il punto: nel tuo caso è molto importante stare attenti alla sequenza temporale dei vari passaggi.

    Allo stato attuale tu non hai diritto alle agevolazioni prima casa per la costruzione in quanto la proprietà dell’immobile ereditato te le preclude, essendo nello stesso comune.
    E’ dunque importante prima di tutto vendere l’immobile attuale. Fatto questo, dato che siete in separazione di beni, e ognuno avrà intestato un immobile, l’immobile in permuta e quello in costruzione potranno procedere come meglio credete.

    Vi prego di notare che una volta finite entrambe le case, essendo nello stesso comune potrete avere le agevolazioni da abitazione principale (IMU ridotta, detrazione interessi passivi mutuo) solo su una di esse.

    #5117

    Daniele

    Grazie per la celere risposta

    Solo ancora un chiarimento

    Leggendo nei vari forum, nel post di Francesca di 122 gg fa “AGEVOLAZIONI 1° CASA AVENDONE GIA’ UNA PER SUCCESSIONE”, è stato risposto che :

    “a seguito del tuo intervento ho approfondito meglio l’argomento e ho scoperto che esiste una circolare dell’Agenzia delle Entrate che in effetti interpreta (e in sostanza, cambia) la legge sulla prima casa.
    Si tratta della circolare 44/E del 7 Maggio 2001 che in sostanza recita che è possibile reiterare le agevolazioni prima casa qualora se ne sia usufruito per una successione o una donazione. Vale anche il viceversa se si possiede un immobile acquistato (quindi a titolo oneroso) con agevolazioni prima casa, si ha diritto alle agevolazioni in caso di una successione o donazione. La motivazione addotta è una “diversità di presupposti” tra le due acquisizioni.
    Sembra quindi che le mie risposte precedenti non siano esatte, e che dunque in entrambi i casi, di Sonia e di Francesca, sia possibile usufruire delle agevolazioni prima casa sia per l’immobile donato che per quello successivamente acquistato. Perdonatemi per l’inesattezza, ma le difficoltà della burocrazia immobiliare sono imbarazzanti…”

    Se quanto sopra corrisponde a verità, credo non sia più necessario che io venda la casa prima di iniziare la costruzione, mi conferma per cortesia?

    Nel caso in cui quanto sopra non sia più valido, l’atto di vendita della mia casa ereditata per successione deve essere fatto ( per poter godere dei benefici fiscali ) :

    – prima di presentare il progetto in comune
    – prima di ricevere l’approvazione del progetto dal comune
    – prima di iniziare i lavori delle parti comuni ( strada, fognature etc… è un lotto dove verranno realizzati quattro immobili )
    – prima di iniziare fisicamente a costruire il mio immobile?

    Grazie per l’aiuto

    Daniele

    #5125
    Esperto

    Esperto

    Amministratore del forum

    Daniele, tutto quanto hai riportato è ancora valido, tuttavia nel tuo caso ciò che “blocca” è la presenza dei due immobili nello stesso comune. Se tu volessi acquistare la prima casa in un altro comune non ci sarebbero limiti.

    E’ infatti preclusa l’agevolazione prima casa se nello stesso comune si possiede un’altra abitazione, anche seconda casa.

    La tua prima casa deve essere venduta (con rogito) al momento in cui stipuli l’atto per il mutuo per la costruzione.

    #5126

    Daniele

    Grazie.

    Entro solo un po più nello specifico per dare qualche elemento in più e aggiungo la possibile sequenza temporale che avrei in testa per capire se ho inteso correttamente :

    – luglio 2012 : COMPROMESSO con anticipo in denaro
    – da settembre 2012 a giugno 2013 : progettazione + presentazione/approvazione progetto
    – giugno 2013 : atto dove cedo la quota 100% immobile e ricevo un appartamento in permuta che verrà intestato a mia moglie (che godrà di benefici fiscali per prima casa) + conguaglio in denaro per la parte non saldata all’atto del compromesso

    Ora a giugno 2013 io non sarò proprietario di alcun immobile, ed il conguaglio in denaro sarà probabilmente sufficiente per costruire la nuova casa che verrà intestata a me, e nel caso in cui non lo fosse l’intenzione è quella di accendere un fido (anzichè un mutuo)

    La domanda è :

    – nel caso in cui non debba richiedere nessun tipo di finanziamento, quale organismo è preposto al rilascio della dichiarazione che attesti la possibilità da parte mia di fruire delle agevolazioni prima casa?

    – nel caso in cui invece optassi per il fido, lo potrò solo accendere dopo che ho fatto il rogito per poter godere dei benefici fiscali? E quale ente / organismo è preposto per il rilascio di tale dichiarazione?

    Cordialmente la saluto

    Daniele

    #5132
    Esperto

    Esperto

    Amministratore del forum

    Daniele, la sequenza potrebbe andare bene, ma forse è meglio fare chiarezza su quali siano effettivamente le agevolazioni per la COSTRUZIONE di una prima casa.

    Per l’acquisto di un immobile finito o in costruzione, riguardano le minori imposte e/o IVA da versare.

    Per la costruzione in privato, riguardano invece:
    – iva agevolata sui lavori e materiali
    – imposta catastale da versare in sede di accatastamento
    – mutuo agevolato e detrazione interessi passivi
    – (spero di non essermi dimenticato qualcosa…)

    Per poter beneficiare di tali agevolazioni, i requisiti di prima casa devono sussistere al momento in cui richiedi i benefici, ovvero alla prima scadenza tra quelle elencate. Solitamente è il mutuo, perchè con quello si finanzieranno i lavori, e solo alla fine ci sarà l’accatastamento. Se non hai bisogno di credito, è sufficiente che i requisiti (ovvero la vendita dell’altra casa) della siano presenti al pagamento della prima fattura dei lavori.

    Ti sconsiglio, infine di ricorrere ad un fido o altro tipo di credito quando hai la possibilità di accedere ad un mutuo ipotecario. Questo perchè i tassi saranno certamente minori e inoltre è l’unico modo per avere i vantaggi fiscali (detrazione interessi passivi). Certo è che se hai bisogno solo di una piccola cifra, andrà bene anche il fido.

    #5133

    Daniele

    Grazie, per quanto rigurda quanto sopra mi sono schiarito le idee

    Avrei ancora bisogno di una info :

    quando verrà stipulato l’atto a giugno, si tratterà di una permuta tra privati con conguaglio in denaro; ho letto che la permuta tra privati è un atto abbastanza raro, ma che gode di notevoli vantaggi fiscali

    Due domande :

    1) le tasse vengono corrisposte solo da chi compra l’immobile di maggior valore, è corretto?

    2) si regide un solo atto e quindi la parcella del notaio sarà sicuramente inferiore, ma a chi è a carico l’atto? sempre a carico di compra l’immobile di maggior valore? c’è una norma od una legge che regolamenta chi ha il dovere di pagare la parcella del notaio in casi come questi?

    Grazie!

    Daniele

    #5138
    Esperto

    Esperto

    Amministratore del forum

    Per la tassazione fai molta attenzione perchè le imposte si basano sul valore dell’immobile e non sull’importo pagato.

    Per quanto riguarda l’onere del notaio, deve essere un accordo tra di voi.

    #5166

    Daniele

    Probabilmente non mi sono spiegato :

    sull’onere del notaio abbiamo già pattuito di fare metà ciascuno, ma, per quanto riguarda le tasse, ho letto che vengono corrisposte solo da chi acquista l’immobile di maggior valore.

    Ho anche letto che, nel caso in cui l’immobile di minor pregio generi una tassa più alta, si calcola quest’ultima ai fini del calcolo delle tasse da pagare.

    La domanda è :

    in entrambi i casi, sia che le tasse vengano calcolate su un immobile o sull’altro, è corretto che vengano corrisposte in toto da chi acquista l’immobile di maggior valore?

    Grazie per l’aiuto!

    Daniele

    #5173
    Esperto

    Esperto

    Amministratore del forum

    Tassazione in caso di permuta.

    fermo restando che il parere del notaio è senza dubbio il più autorevole, proviamo a fare chiarezza sulla tassazione nel caso della permuta di due immobili.
    L’atto è unico (e questo comporta già un risparmio sulle spese notarili), le imposte da pagare sono quelle ipotecaria, catastale e di registro sull’immobile di maggior valore (catastale). L’altro immobile sarà soggetto alla sola imposta catastale.
    Questo, a parità di condizioni di acquisto (entrambe prima casa o meno), perchè in realtà per il calcolo si deve tenere conto delle eventuali agevolazioni prima casa, e si deve pertanto considerare non tanto l’immobile di maggior valore quanto quello che paga più tasse.

    Detto questo, veniamo al tuo quesito: chi deve pagare queste tasse? A mio giudizio il pagamento del totale delle tasse spetta al 50% a entrambi, salvo diversi accordi registrati nell’atto.


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