Acquisto (con agevolazioni) prima casa e diversa destinazione uso

Cosa accade se viene acquistata una casa come prima casa e poi viene cambiata la destinazione d’uso. Analisi dei casi, tasse e agevolazioni. Domande e risposte per sciogliere i dubbi.

Cosa accade nel caso in cui si acquisti una casa con le agevolazioni prima casa e poi si decida si cambiare la destinazione d’uso della casa? Quali sono le procedure da seguire? Ci sono tassazioni particolari? E le agevolazioni? Ecco cos’è capitato una volta.

Acquisto prima casa e cambio destinazione uso

Il Caso

Dovrei acquistare un immobile con agevolazione per la prima casa, non essendo né usufruttuario né proprietario di nessun’altra abitazione. L’immobile è attualmente accatastato uso abitativo A3, la mia reale intenzione sarebbe però quella di adibirlo a studio professionale, sicuramente in modo sostanziale ma possibilmente anche in modo formale, cioè chiedendo la variazione di destinazione d’uso in A10.

Mi è già stato detto, anche con pareri autorevoli (notaio) sebbene informalmente, che non violerei nessun vincolo. I quesiti che mi pongo sono diversi:

1. So che addirittura si può comprare una “prima casa” con affittuari dentro o affittarla senza andarci ad abitare, non dovrebbero a maggior ragione, esserci problemi se poi uno non ci fissa il proprio domicilio abituale e lo usa come studio, giusto?
2. Nel caso di utilizzo solo ufficioso come studio professionale si rischiano delle contestazioni da parte dell’agenzia delle entrate o del comune?
3. Aprendo una procedura di cambio di destinazione d’uso da A3 ad A10 (con o senza opere murarie) dopo l’acquisto mi tiro la zappa sui piedi? (cioè allerterei gli uffici di competenza?)
4. Nel caso in cui ad acquistare fosse mia moglie (in separazione dei beni e sempre con i requisiti agevolazione prima casa) il comodato dell’immobile a mio favore ed un cambio di destinazione d’uso sarebbe più o meno ammissibile/plausibile da un punto di vista delle regole da rispettare?
5. Nel caso di problematiche inerenti ai quesiti su esposti si potrebbe risolvere il tutto una volta passati i prescritti 5 anni dall’acquisto? Cioè, potrei aspettare 5 anni per avviare le procedure di cambio di destinazione d’uso (modificando allora il domicilio di prima casa) confidando su fatto che nessuno verrà mai a verificare la destinazione d’uso prima di allora?

In conclusione mi sembra che la norma possa non voler entrare nel merito dell’uso dell’abitazione, ma solo accertarsi che l’agevolazione venga goduta una sola volta (ma il cambio di destinazione d’uso in A10 forse è troppo?).

Considerando che vorrei ristrutturare l’appartamento da cima a fondo con regolari permessi, l’escamotage potrebbe essere quello di presentare un progetto di profonda ristrutturazione per abitazione in cui una delle stanze sia ufficialmente adibita a cucina (o angolo cottura) progettando in realtà i locali per le funzioni previste nelle reale funzione professionale.

In pratica la trasformazione in A10, in un secondo tempo, sarebbe solo cartacea (senza opere) e quindi forse verrebbero interessati meno uffici di competenza. Avevo anche pensato all’uso promiscuo visto che le caratteristiche strutturali lo prevedrebbero (nella ristrutturazione ho intenzione di ricavare un doppio ingresso).

Un’ultima idea di ristrutturazione potrebbe essere quella di progettate il più possibile un open-space (inteso catastalmente) per poi operare con pareti divisorie mobili e rimovibili (in vetro, attrezzate o stile sale modulari d’albergo) che poi sarebbe proprio mia intenzione.

Risposta

Il quesito che poni è molto interessante. L’impegno che viene richiesto in fase di acquisto di una prima casa è unicamente quello che venga stabilita residenza nel comune della prima casa entro 18 mesi dal rogito. Nel comune, non esattamente nella prima casa, che pertanto può essere affittata o utilizzata da terzi se l’acquirente ha un altra residenza nel comune.

Se viene utilizzata come ufficio, si entra in un campo meno certo dato che si è soggetti ad una contestazione di elusione di imposta, a discrezione sostanzialmente dell’Agenzia delle Entrate.

Se fai il cambio di destinazione d’uso prima dei 5 anni dal rogito un accertamento è molto più probabile, anche se la variazione potrebbe perdersi nei meandri del catasto e mai arrivare all’Agenzia delle Entrate.

Se non fai il cambio di destinazione, l’accertamento è meno probabile e può essere mosso proprio dall’uso improprio fatto dell’immobile. Ad esempio, un condomino potrebbe segnalare che l’immobile è utilizzato come ufficio, viene un accertamento che ti contesta di aver eletto a studio professionale un immobile che non ne aveva titolo, e magari già che ci sono vanno a ficcare il naso pure nella pratica di acquisto. In questo caso dunque un accertamento è meno probabile, ma potenzialmente anche più pericoloso.

Una buona soluzione potrebbe essere quella di fare dell’immobile un uso promiscuo, magari adibendo una stanza a cucina e mettendo un divano-letto. La legge infatti consente di avere un ufficio in casa.

Ho parlato con due miei colleghi che hanno effettuato operazioni simili: un collega nel 2010 ha acquistato con le agevolazioni prima casa lo studio (già A10!) in cui già aveva la sua attività. Quest’anno un altro collega ha comprato un A3 per prima casa e lo ha successivamente e “tranquillamente” trasformato in A10 e si appresta a chiedere tutte le certificazioni (sanitarie) del caso.

Parliamo di studi dentistici! A meno che non stiano rischiando inconsapevolmente qualcosa, evidentemente è tutto lecito.

Un ultimo intoppo potrebbe essere proprio legato alle agevolazioni di tipo ipotecario (dal punto di vista fiscale e di nulla osta da parte della banca erogante) ma credo proprio che i colleghi in oggetto abbiano acquistato in contanti.

Questo probabilmente alleggerisce ulteriormente il carico di documentazione compromettente che circola nei data base di chi potrebbe avere qualcosa da eccepire.