Home » Confronto mutui » Il piano di ammortamento alla Francese con quota capitale fissa

Il piano di ammortamento alla Francese con quota capitale fissa

Ammortamento con quota capitale fissa
Ammortamento con quota capitale fissa


Il piano di ammortamento alla Francese con quota capitale fissa, pro e contro
Il piano di ammortamento alla Francese con quota capitale fissa, pro e contro

Oggi vi vogliamo spiegare un particolare tipo di piano di ammortamento, il piano di ammortamento alla Francese con quota capitale fissa, che in questi mesi viene spesso proposto dalle banche in abbinamento ad alcune tipologie di mutuo piuttosto convenienti. Stiamo parlando soprattutto del mutuo MPS Protezione con tasso variabile a CAP proposto dal Monte dei Paschi di Siena e altri simili, certamente tra le tipologie di mutuo più richieste del momento in quanto garantiscono i vantaggi del tasso variabile uniti alla sicurezza di un tasso massimo garantito. Il tutto, a fronte di uno spread di pochissimo superiore a quello di un mutuo a tasso variabile “puro”, ma ci sono degli aspetti da valutare con molta attenzione.
MPS Protezione viene stipulato infatti con un piano di ammortamento alla Francese (ovvero con quota interessi maggiore nelle prime rate, e decrescente mese per mese), ma con quota capitale fissa, ovvero predeterminata alla stipula, secondo i tassi vigenti al momento della stipula, e che mai e poi mai sarà ricalcolata. Il normale piano di ammortamento alla Francese prevede invece rate costanti, ovvero ad ogni variazione del tasso viene ricalcolato il piano di ammortamento della rate residue, che saranno tutte uguali fino alla fine, quindi con quote capitale e interessi redistribuite ogni volta.
Fissando la quota capitale ad inizio mutuo, accade invece che, all’aumento del tasso, vengono ricalcolate solo le quote interessi, mentre il capitale, che dovrebbe calare, rimane quello predeterminato, il che comporta una rata più elevata, a parità di aumento di tasso, rispetto ad un mutuo a tasso variabile con piano di ammortamento “normale”. Va detto tuttavia che la differenza di spesa tra le due rate è tutta di quota capitale, per cui la rata nel caso più sfavorevole è si più alta, ma si ha una estinzione più rapida del capitale.
Se si intende operare delle estinzioni parziali del mutuo, è bene verificare le condizioni per questa evenienza. Su un mutuo variabile classico, al momento di un versamento di capitale viene ricalcolato l’intero piano di ammortamento, al tasso del versamento, mentre nel caso dei mutui a quote capitale fisse, può accadere una delle seguenti cose: 1. Le quote capitale non vengono ricalcolate (in pratica si abbassa la durata del mutuo); 2. Viene ricalcolato il piano di ammortamento al tasso iniziale, di stipula del mutuo; 3. Viene ricalcolato il piano al tasso del momento (come un variabile puro).
Quali sono dunque i pro e i contro di questo piano di ammortamento? Innanzitutto, questo è una scelta obbligata per poter sottoscrivere alcuni prodotti tra cui appunto MPS Protezione. Detto questo, ipotizzando per la vita del mutuo un aumento del tasso medio rispetto a quello odierno, ipotesi più che probabile, si tratta di un piano di ammortamento che comporta una spesa finale sensibilmente più bassa, a fronte di una rata massima più elevata.
Abbiamo a disposizione uno strumento Excel che ci permette di calcolare i piani di ammortamento di questo tipo e la loro variazione in base a numerosi parametri: capitale, numero di rate, cap, variazione del tasso… se avete bisogno di fare un confronto, indicateci pure qui sotto i vostri dati relativi al mutuo e vi pubblicheremo il piano di ammortamento ed una valutrazione sulla convenienza rispetto al piano di ammortamento alla Francese classico! Quello che ci occorre è:

  • Importo del mutuo
  • Durata del mutuo
  • Frequenza delle rate (mensile, trimestrale, semestrale)
  • Spread
  • CAP
  • Per il calcolo, viene preso a riferimento l’Euribor del giorno corrente (ad 1 mese se rate mensili, a 3 mesi se trimestrali, a 6 mesi se semestrali), ricordatevi che potrebbero esserci variazioni perchè la banca fisserà il tasso iniziale all’Euribor del giorno della stipula!

215 commenti

ATTENZIONE! IL SERVIZIO DI ASSISTENZA E' MOMENTANEAMENTE SOSPESO, NON E' POSSIBILE INSERIRE COMMENTI.
  1. luca Cingolani

    salve vorrei sapere se mi conviene chiedere una surroga al mio mutuo passare al fisso mi puo consigliare gli do gli estremi del mio mutuo
    variabile
    ammortamento alla francese con quota capitale fissa
    finanziamento originario 215.000,00
    durata mutuo 30 anni 360 rate
    spread 2,50
    data erogazione 11.10.2011

    quota capitale 367,59 numero quota interessi 365,95

    rate scadute 54 totale rata 733,54 rate a scadere 306

    questa è la rata attuale al 30/04/2106

    • Esperto
      Esperto

      In effetti lo spread è un poco alto, a meno che tu non abbia una CAP vantaggioso, valuta il cambiamento.

  2. Davide Arcelli

    Mutuo 130000 euro
    30 anni
    Mensile
    Spread 2,30
    Cap 5,30

    A quanto ammonta la mia rata massima ?

    • Esperto
      Esperto

      Rata iniziale: 508 euro. Massima teorica: 830 euro. Dopo 10 anni la massima teorica è di circa 740 euro.

  3. Pellino

    Importo del mutuo: 250.000
    Durata del mutuo: 25 anni
    Frequenza delle rate, mensile
    Euribor 3M + Spread 3,60
    CAP 6,30

    • Esperto
      Esperto

      Pellino: hai una rata iniziale di circa 1.293 euro, massima teorica con raggiungimento del cap a breve di 1.800 euro. Dopo 10 anni: massima di 1.680 euro; dopo 20 anni: 1.450 euro.

  4. salvatore

    salve …ho un mutuo residuo di 163,742,01 durata 25 anni rate mensili . tasso fisso 5,85999 . capitale 232,77 interessi 800,74 .rata 1.036,01. cosa conviene fare .?rinegoziare un variabile ..?il mutuo e al 90%circa..La banca M.P.S.

    • Esperto
      Esperto

      Sicuramente hai scelto male il tuo mutuo, perchè all’epoca potevi stipulare un ottimo mutuo variabile con un CAP inferiore al tuo tasso fisso! Adesso è difficile dare un consiglio perchè i pochi mutui con CAP lo hanno intorno al 6,30 e con spread un po’ alti… un mutuo a tasso fisso ha adesso più o meno il tuo tasso. Valuta tu quindi se hai il coraggio per sostituirlo con un variabile puro….

  5. giulio

    buona sera vorrei alcune delucitazione su qesto contratto se e convenire o mi stanno fregando i soldi
    capitale 12.500,00
    taeg 14,54%
    tasso fisso
    perodicità annuale

    • Esperto
      Esperto

      Dall’importo e dal tasso direi proprio che non si tratta di un mutuo, ma di un prestito personale…. quindi sei fuori tema su questa pagina, comunque il TAEG è un pò elevato.

  6. mattia

    importo del mutuo 120000 euro
    durata 20 anni rata mensile
    ho 27 anni, stipendio di 1200 euro/mese.
    rata sostenibile sui 600-650 (max 800)
    abito in provincia di TN
    contributo provinciale approvato di 25000 euro x ristrutturazione e miglioramento energetico
    che verrà erogato in 3 volte (inizio lavori-metà-fine)

    In base alla vostra conoscenza del mercato mutui vi chiedo consiglio sulla tipologia di prodotto migliore x me e sugli istituti ove rivolgermi senza doverli girare tutti.
    Inoltre quali potrebbero essere dei buoni tassi (taeg) ad oggi?

    grazie mille

    • Esperto
      Esperto

      Sei un pò al limite con la quota massima sostenibile, ad esempio su un mutuo a tasso fisso che attualmente ha un TAEG di circa il 6,30% viene una rata mensile di 850 euro.
      Se scegli un mutuo variabile con CAP hai una rata iniziale di 620 euro circa ma che può lievitare fino quasi a 1.000 in caso di aumento dei tassi.
      Potresti allora valutare una formula a rata costante e durata variabile (quindi anche oltre i 20 anni), ma come vedi a qualcosa dei parametri che hai indicato devi rinunciare.
      Ti consiglio di dare uno sguardo qui per fare delle simulazioni:
      http://www.mutuo-casa.com/confronto-mutui/

      Così ti fai anche un’idea dei TAEG delle varie tipologie di mutuo.

  7. PAOLO

    SALVE A TUTTI VOI, VORREI UNA PREVISIONE PER QUANTO POSSIBILE DEL TASSO EURIBOR A UN MESE PER IL 2012 E I PROSSIMI ANNI.
    GRAZIE ANTICIPATAMENTE

    • Esperto
      Esperto

      Per quest anno rimarrà ai minimi, poi se ci saranno segni di ripresa economica, tenderà a rialzarsi poco alla volta ma solo fino a valori dell’ordine del 1-1,5%. Tra 3 o 4 anni difficile dire cosa accadrà…

  8. Matteo

    IMPORTO 108 000 euro
    RATE mensili
    EURIBOR 1m 360
    SPREAD 1.55%
    CAP N.A.
    QUOTA CAPITALE PURA

    come faccio a sapere come varia la quota capitale? è vero che se l’euribor sale quest’ultima dovrebbe scendere?

    grazie mille

    • Esperto
      Esperto

      Non mi è ben chiaro il tipo di mutuo che stai analizzando, sei sicuro che si tratti di un mutuo con quota capitale fissa?

  9. PAOLO

    SALVE A TUTTI,
    VORREI SAPERE PERCHE’ IL TASSO EURIBOR 360 A UN MESE, ALLA DATA DI OGGI, E’ ANCORA DI 1,14 NONOSTANTE LA BCE QUALCHE GIORNO FA HA ABBASSATO I TASSI ALL’1%????
    NON DOVREBBE ESSERE UGUALE O ADDIRITTURA MENO DELL’1%.
    PRECEDENTEMENTE QUANDO IL TASSO BCE E’ AUMENTETO L’EURIBOR (MAX IN UN PAIO DI GIORNI) SI ERA ADEGUATO, ADESSO PERCHE’ NON ACCADE L’INVERSO???
    GRAZIE COME SEMPRE PER LA VOSTRA CELERE E PUNTUALE RISPOSTA.
    PAOLO

    • admin
      admin

      Paolo, la risposta è semplice: è uno SCANDALO.
      Il fenomeno è analogo a quello dell’adeguamento del prezzo della benzina in base al prezzo del petrolio: quando sale è immediato, quando scende è lento. Con l’Eurior (tasso di riferimento per i mutui), è la stessa cosa rispetto al tasso BCE… e a quanto pare anche ADUSBEF e altre associazioni sembrano avere poco potere contro i manovratori di tutto questo, ovvero le banche.

  10. ANNA

    SALVE A TUTTI VOI, VORREI UNA PREVISIONE DA ESPERTI(PER QUANTO POSSIBILE) DEL TASSO EURIBOR PER L’ANNO 2012, COSA CI DOBBIAMO ASPETTARE????

    • admin
      admin

      Tutto dipenderà dall’evoluzione della crisi economica. Se la crisi durerà, rimarrà su questi livelli, per tornare ad aumentare man mano che si vedrà la fine del tunnel. L’impostazione della Banca Europea, con il suo nuovo presidente Italiano, è comunque quella di tenere bassi i tassi, per cui penso che per il 2012 le variazioni saranno modeste.

  11. admin
    admin

    Sonia (194): la tua rata massima teorica sarebbe di 1.100 euro circa. Dopo 5 anni: 1.060 €; dopo 10 anni: 1.000 €; dopo 15 anni: 930€; dopo 20 anni: 840 € e via a calare fino a 750 € circa.

  12. sonia

    IMPORTO 160.410,08
    RATE 300 mensili
    EURIBOR 1m 360
    SPREAD 2,00%
    CAP 5,60%
    QUOTA CAPITALE PREFISSATA ad un tasso finito del 2,877

    Avrei bisogno di un piano di ammortamento considerando ogni rata al tasso maggiore.

    Grazie

  13. admin
    admin

    Marco (192): rata iniziale 540 euro, massima teorica 800 euro. Col passare degli anni la rata massima diminuisce, ad esempio già dopo 10 anni è pari a circa 735 euro, mentre vicino alla scadenza è uguale alla rata iniziale.

  14. Marco

    Importo mutuo 125.000. (Banca popolare di Milano).
    Durata anni 30.
    CAP 5,6.
    spread 2,50 (su euribor tre mesi).
    Rata mensile.
    Che rata oggi?
    Che rata massima?(col passare del tempo la rata massima diminuisce o può aumentare)?
    Grazie anticipatamente.

  15. Andrea

    Sul fatto di essere dubbioso…non ci sono dubbi 8))

    RIcerche e preventivi? ancora? nooo..basta…non vedo l’ora di rogitare (2 mesi) e di chiudere questo capitolo, stress e notti insonni a leggere di tutto …sperando di aver capito dopo aver letto 8((

    Considero il variabile con cap la soluzione ideale per me, (nei prossimi giorni vado a chiudere spero) volevo approfondire quelli che erano le caratteristiche di questa tipologia di mutuo visto che (e le molte domande qui mi sembra lo dimostrino), appare una soluzione per certi versi avvolta dal mistero, con questa rata massima&quota capitale a volte non ben chiare a tutti
    Addetti ai lavori esclusi..e a volte neanche loro…

    ok…sulla questione quota interessi ho detto una cavol…rileggendo effettivamente non ha tanto senso ..chiedo venia

    Grazie e saluti
    Andrea

  16. admin
    admin

    Andrea (189): la quota interessi ha comunque un ammortamento alla Francese praticamente in tutti i mutui.
    Ti vedo dubbioso sulla tipologia di mutuo… forse è meglio se fai altre ricerche e preventivi prima di scegliere. Io poss dirti che quello ccon CAP è in sostanza una buona via di mezzo tra il tasso fisso e quello variabile.

  17. Andrea

    Grazie mille
    cordiale , preciso e chiarificatore
    (sembra un commento positivo di una transizione ebay 8))

    Per il discorso quote capitale, in effetti la cosa era chiara…mumble …
    per la quota interessi , vale lo stesso?
    Ha senso guardare anche questo parametro? se mai esistesse l’alternativa anche per la parte interessi..ovviamente..

    grazie ancora
    Saluti

  18. admin
    admin

    Andrea (187): il foglio informativo di CheBanca è piuttosto chiaro e ci conferma che il mutuo variabile con CAP prevede quote capitale precalcolate in fase di stipula, ovvero proprio il tipo di ammortamento di cui parliamo in questa sezione. Per quanto riguarda l’estinzione anticipata, direi che è più favorevole questo tipo di ammortamento, soprattutto partendo da una situazione di tassi bassi come quella attuale. Veniamo ai “numeri”:
    Con un tasso iniziale complessivo di 3,19% hai una rata iniziale di 556 euro ed una rata massima di 850 euro. Dopo due anni, la rata massima è di 830 euro circa.

    I tuoi dubbi sullo sforamento del CAP possono essere fugati solo leggendo attentamente il foglio informativo, e direi che in questo caso non c’è rischio.

  19. Andrea

    Salve
    acquisto prima casa…uff…
    avevo occhiato il variabile con cap di chebanca!..
    capitale 115.000
    durata 25 anni
    cap: 6.1 sigh..
    euribor 3M
    Spread 1.65%

    Domanda1:
    La rata massima con cap 6.10% in caso di disgrazia (magari calcolata tra un paio di anni…)

    Domanda 2:
    …volevo capire se per questo prodotto (chebanca con cap) l’interesse è calcolato per quote capitale prefissate o ricalcolate…
    e se effettivamente , nel caso di estinzione anticipata parziale sarebbe da preferire che l’interesse fosse calcolato sulla quota capitale ricalcolata..mi pare di capire di si ..ma se me lo confermate male non fa 8))))

    PS: ma non esiste il pericolo che in caso di superamento del cap massimo poi , qualche banca che utilizza questo prodotto (ipotizzo, non conoscendo i vari contratti), possa nascondere tra le clausule che il “DI PIU” di interesse oltre soglia cap venga accumulato/accantonato per poi appiopartelo con proungamento del mutuo o analoga fregtura? …spero di no…ma non mi meraviglerei potesse esssere….

    Grazie
    Saluti

  20. admin
    admin

    Marzia (185): prendendo a riferimento Euribor 3 mesi a 1,54% avrai intanto un tasso iniziale pari a 3.14%, con una rata iniziale di 1.011 euro mensili.
    In caso di salita dei tassi fino al CAP o oltre, la tua rata massima sarà di circa 1.400 euro, valore teorico che si ha solo se il CAP viene raggiunto fin dalle prime rate, poi tende a calare progressivamente.

  21. marzia

    Giustamente!
    Cap 5.70
    Grazie 1000

  22. admin
    admin

    Paolo (183): la tendenza a breve-medio periodo è quella di un moderato aumento. La crisi dei mercati finanziari rallenta l’aumento, ma la direzione è quella. L’aumento sarà comunque contenuto, più o meno ancora un +0,75% nei prossimi 12-18 mesi. Oltre, non saprei…

  23. PAOLO

    CIAO COME SEMPRE SIETE MOLTO GENTILI, VORREI CHIEDERVI UNA PREVISIONE IN MERITO ALL’EURIBOR A 1 MESE VISTO TUTTO IL CASINO CHE STA’ SUCCEDENDO NELLE BORSE EUROPEE E DEL MONDO.
    MI SPIEGO MEGLIO, IO CHE HO UN MUTUO A TASSO VARIABILE NE POSSO TRARRE BENEFICIO….CREDETE CHE L’EURIBOR A 1 MESE RIMANGA COSTANTE O ADDIRITTURA DIMINUISCA.
    VORREI SAPERE SONO UNA PREVISIONE DA PERSONE COME VOI ESPERTE (CAPISCO CHE PUO’ ESSERE SOLO UNA PREVISIONE E PER QUANTO TALE DA PRENDERE CON LE PINZE).
    GRAZIE MILLE

  24. admin
    admin

    Erica (180): se ho ben capito, il tuo mutuo non prevede un CAP. Se così, la tua rata massima non può essere calcolata, nel senso che aumenta all’aumentare del tasso di riferimento, in teoria senza un limite. Se hai contratto questo mutuo senza fare queste considerazioni preliminari, e ti spaventa una rata che potrebbe aumentare troppo, ti consiglio di rivedere la tua scelta, oggi per fortuna si può fare. Magari la scelta migliore per te è comunque questa, ma è bene esserne sicuri.

    Marzia (181): per rispondere alle tue domande ci manca un dato importante… il valore in % del CAP!

  25. Marzia

    Ciao,
    sto per acquistare casa e come tutti voi ha alcuni dubbi.
    Ho preso in considerazioni il muto variabile con Cap di Che Banca:
    importo richiesto 180.000 euro
    durata 20 anni
    spread +1,60
    euribor a 3 mesi
    Taeg 2.82
    La rata ovviamente è già salita rispetto a quella prevista, ma ecco la domanda che mi spinge a chiedere aiuto:
    qual’e la rata massima che andrò a pagare in caso di catastrofe totale?
    Posso prevedere un piano di ammortamento?

    Pensate sia un mutuo conveniente?

    Grazie 1000 in anticipo

  26. erica

    buongiono ho grande bisogno di aiuto ho appena contratto un mutuo di 160000 su 30 anni con tasso variabile euribor 3 mesi(calcolato sulla media dei tassi dei due mesi solari precedenti) e spread all’1%, possibilità di passaggio al tasso fisso per 2,5 o 10 anni a aprile e ottobre di ogni anno, con barclays,
    Ho scoperto solo adesso, a causa della mancanza di trasparenza del mediatore, dopo le prime due rate fisse, che in realtà é un mutuo con piano di ammortamento alla francese con quote capitale a tasso fisso(al 2%°)e il tasso varaiabile si applica solo alla parte degli interessi.
    la mia prima rata cosi’ calcolata è di 657,31, e mi spaventano le previsioni future. è possibile calcolare un’ipotetica rata massima? grazie per l’aiuto

  27. admin
    admin

    Paolo: dai dati che riporto, ne deduco che il tuo mutuo sia ad ammortamento con quota capitale fissa (quello oggetto dell’articolo). Se fosse un ammortamento standard, infatti, a fronte di un aumento del tasso da un mese all’altro di 0.40, avresti una diminuzione di circa 20 euro della quota capitale (a fronte di un aumento superiore della quota interessi).
    A questo punto ho un dubbio: l’anno scorso MPS proponeva questo ammortamento solo ai mutui con CAP, sei sicuro di non avere CAP?
    In ogni caso, con CAP o meno, avendo un mutuo collegato ai tassi, devi aspettarti che nel medio periodo le rate crescano ancora.

  28. PAOLO

    Gazie ancora per le vostra disponibilita’,
    volevo una ulteriore spiegazione
    il tasso nell’ultima rata e aumenteto di poco meno dello 0,40 e nela rata vi e’ stato un aumento di poco meno di 40 euro,secondo voi e’ normale…e se il tasso arrivasse al 5% a questo punto pagherei una rata esorbitante visto che non ho il cap

    l’ultima rata che mi e’ arrivata e’ di 546,74 euro
    tasso nom annuo 2,10
    quota capitale 308,94
    quota interesse 235,30
    spese incasso rata 2,50
    capitale residuo 131.620,36

    la penultima rata mese di aprile 508,80

    tasso nom annuo1,81899
    quota capitale 308,60
    quota interesse 197,70
    spese incasso rata 2,50
    cap. residuo131.929,30

    inoltre per quanto riguarda se ho contratto un mutuo alla francese a quota capitale fissa, vi scrivo cio’ che ho trovato sul contratto

    FORMA TECNICA: 596 NCF ORD.MENSILE T.V. NOMINALE (365/365) NO TASS INGRESS

    cod. ammortamento : 118 francese-mensile T.V. 1 rata ammort.to
    tasso param
    tipo ammortamento: 2 francese (CAP = RATA F (CAP.ORIGN) – INT F (DEB. RES))

    RINGRAZIO PER LA VOSTRA GENTILEZZA

  29. admin
    admin

    Paolo: fai attenzione, quota capitale fissa si intende “prefissata”, non costante di mese in mese. Ovvero, il piano di ammortamento viene calcolato una prima volta alla stipula e le quote capitale che vengono calcolate rimangono le stesse per tutta la durata del mutuo, indipendentemente dal tasso. Nel caso delle quote ricalcolate, invece, ogni mese viene ricalcolato l’intero piano di ammortamento. Per capire il tipo di ammortamento, dovresti cercare nel contratto un paio di righe che lo specificano, se non è chiaro il significato scrivile pure qui che cerchiamo di interpretarle insieme.
    Per quanto riguarda il calcolo rate, come ti dicevo, non è possibile fare un calcolo, ad esempio ipotizzando un tasso del 5% tra 5 anni senza aver ipotizzato l’andamento dei tassi per tutti i mesi… per cui anche un foglio di calcolo darebbe comunque un’indicazione di massima e non precisa.

  30. PAOLO

    Grazie per la risposta,
    volevo inoltre sapere se conoscete qualche programma o come posso fare per calcolare la mia rata del mutuo a tasso variablie con quota capitale fissa come vi dicevo ho un mutuo mps variabile credo che sia a quota capitale fissa in quanto ogni mese il capitale varia di pochi euro invece la quota interesse varia tanto.(se potete inoltre dirmi da dove posso evincere sul contratto di mutuo, che il mio e a quota capitale fissa).
    Anticipatamente ringrazio.

  31. admin
    admin

    Alex: con questi dati ed Euribor all’epoca di 0,5% (non 5%!!), risulta che da adesso in poi la tua rata massima è di circa 840 euro. E’ ovviamente un valore teorico nel caso si raggiungesse il CAP da domani, e che decrescerà di mese in mese.

  32. Alex (171)

    Si avete ragione. Infatti mi sembrava di aver scordato qualcosa.
    Comunque il CAP fissato con tetto massimo del 5,5% mentre per quanto riguarda l’euribor, al momento dell’atto era circa 4,50/5%.
    Scusatemi e grazie ancora

  33. admin
    admin

    Alex (171): non hai indicato due dati importante, ovvero il tasso di stipula, essendo un mutuo gia in essere, ed il cap. Siamo risaliti all’euribor di 18 mesi fa, che era circa 0,5% con questo posso farti una rpevisione, ma mi occorre comunque il valore del CAP.

    Paolo (172): anche nel tuo caso è difficile dare una risposta, bisognerebbe leggere il contratto. Ipotizzo che tu abbia stipulato un mutuo variabile standard, con ammortamento a quote ricalcolate. Si tratta della tipologia di mutuo con minori spread ma con rischi più elevati. Difficile anche fare una previsione di rata massima, in quanto oltre al valore del tasso massimo, c’è da tenere conto anche di quando questo massimo avviene e dello storico delle tue rate, ovvero quanto capitale hai restituito. Ipoteticamente, se i tassi adesso schizzassero intorno al 5%, che è il massimo degli ultimi anni, la tua rata potrebbe anche raddoppiare. Se invece questo avviene tra 10 anni, avresti un aumento di circa +50%.
    A breve aspettati comunque un aumento della rate, ma al momento, finchè non si supera un tasso del 4-4,5% la tua rimane una scelta conveniente.

  34. PAOLO

    Buongiorno a tutti voi.
    Io ho un mutuo mps variabile alla francese ma non leggo da nessuna parte se e’ a quota capitale fissa, dalle rate precedentemente pagate sembra che la quota capitale per ogni rata varia solo di pochi euro, invece la quota interesse e’ molto variabile.
    Ho acceso il mutuo precisamente un anno fa
    135.000 euro 30 anni spread 0,90 ed euribor a 1 mese
    Non ho l’ho fatto con il cap visto che lo spread in convenzione era molto basso.Visto adesso che i tassi stanno aumentando e la rata da un anno ad adesso e’ aumentata di ciraca 80 euro secondo voi ho fatto male..
    Inoltre vi chiedo come mai con i calcoli dei mutui che ci sono sul web, inserendo tutti i miei dati la rata che mi esce e’ sempre molto piu’ bassa di quella reale(probabilmente e per il discorso del capitale fisso). Conoscete qualche programma che fa al mio caso…
    Infine nel caso peggiore quanto pagherei di rata mensile calcolando un tasso variabile il piu’ alto nella storia.
    Anticipatamente ringrazio.

  35. Alex

    Vorrei conoscere la rata massima del mio mutuo a tasso variabile con Cap e quote di capitale fisse (MPS). I dati:
    – capitale iniziale (è intervenuta una surroga) 91.456,37
    – spread 1,40 + euribor 1 mese
    – durata (all’atto della surroga) 15 anni
    – capitale residuo (attualmente) 83.405,15 (18° rata, restanti 162)
    – rate mensili
    Anticipatamente ringrazio

  36. admin
    admin

    Anna (169): con euribor 1 mese pari a 1,24% (odierno), e supponendo che il tuo mutuo abbia questo tipo di ammortamento, risulta una rata iniziale di 500 euro circa, ed una massima teorica di 790 euro.
    Gia che ci sono, ti riporto anche le rate massime trascorsi alcuni anni di pagamenti:
    – dopo 5 anni: 760 euro
    – dopo 10 anni: 723 euro
    – dopo 15 anni: 678 euro
    – dopo 20 anni: 629 euro

  37. ANNA

    Sto acquistando casa e ogni giorno scopro cose nuove sui mutui.
    Giunti alla scelta del mutuo variabile con CAP, ecco che è arriva il dubbio , il “piano di ammortamento”, pertanto la rata che pensavo massima mi è stata smentita.
    Mutuo che banca con CAP
    Capitale € 120.000
    Durata: 30 Anni
    CAP 5,70
    Spread 1,65

  38. admin
    admin

    Dario (167): con il tasso odierno pari a 1,15%, avresti una rata iniziale di 753 euro e una massima teorica di 1.180 euro.
    Essendo il CAP superiore al tasso fisso, non mi esprimo sulla convenienza di questo mutuo rispetto al fisso, dipenderà ovviamente da come evolveranno i tassi.

  39. Dario

    Vorrei sapere la rata attuale e max effettuando un mutuo con webank.
    nel caso decidessi in seguito di estinguere parzialmente il mutuo come dovrebbe variale il piano di ammortamento..o si diminuisce la rata o gli anni grazie.

    Importo del mutuo: 165000€
    Durata del mutuo: 25
    Frequenza delle rate (mensile, trimestrale, semestrale):mensile
    Spread: 1.50
    CAP:5.7
    Indicizzato all’euribor 3M

    conviene valutare il fisso sempre con webank con rata 940€ con le seguenti condizioni stessi anni IRS 25 3.78 sperad 0.95 tasso taeg 5.02
    PIANO DI AMMORTAMENTO
    Tipo di ammortamento FRANCESE
    Periodicità della rata MENSILE
    Tipologia di rata (*) COSTANTE
    *Tipologia di rata Nel caso di importo variabile, composta da una quota capitale (predeterminata in base al piano di
    rimborso) e da una quota interessi (variabile in base alla rilevazione del parametro di riferimento).

  40. admin
    admin

    Michele (165): le estinzioni anticipate hanno effetto sempre e comunque solo sul capitale residuo. Come vedi dalla nostra correzione, anche noi abbiamo talvolta dubbi al riguardo, in quanto non esiste una regola e poco viene spiegato nei prospetti informativi. Sul come far fruttare al meglio le estinzioni parziali, scriveremo a breve un articolo.

  41. Michele

    Grazie per la risposta…
    se mi permettete però, non ho ancora ben compreso il meccanismo dell’estinzione parziale su un variabile con PDA a quote fisse: la somma versata estingue solo gli interessi maturati, quindi sebbene la durata possa ridursi in realtà io estinguo anticipatamente interessi in più anche se nel periodo successivo dovesse scendere il tasso e quindi anche la quota interessi. Se così, converrebbe allora il mutuo a tasso fisso dove vado ad estinguere il capitale residuo….Correggetemi se sbaglio….e datemi un cosniglio su come posso fruttare al meglio le estinzioni parziali….
    Vi ringrazio anticipatamente….e un complimenti per la vostra professionalità…

  42. admin
    admin

    – Michele: escludendo il costo delle polizze, avrai una rata iniziale di 720 euro, massima di 1.160 euro circa. La convenienza dell’uno o dell’altro mutuo dipende dall’evolversi dei tassi, mentre per quanto riguarda le estinzioni anticipate parziali, come puoi leggere nel nostro articolo, hanno efficacia soltanto nel ridurre la durata del mutuo, non facendo ricalcolare il piano di ammortamento è bene leggere le condizioni del mutuo per capire se il PDA viene ricalcolato oppure no, e in caso venga ricalcolato, se al tasso attuale o a quello di stipula.

    – Roberto: escludendo il costo delle polizze, viene:
    Webank: (euribor 1 mese) iniziale (non è la minima!) 830 euro, massima 1.370
    Chebanca: iniziale 851 euro, massima 1.390 euro

    Che banca ha evidentemente sbagliato il calcolo della rata massima, succede spesso!

  43. Roberto

    Buogiorno a tutti e un ringraziamento anticipato per gli amministratori…
    La domanda: Avrei ricevuto la conferma reddituale su due richieste di Mutuo, 210000 per 30 anni
    La prima Webank variabile con cap 5.50 spred 1.60 indicizzazione BCE con obbligo di due polizze, una vita una multirischi e polizza incendio e scoppio la regalano loro.. 840.71 rata min 1326.26 max
    La seconda Chebanca variabile con cap 5.70 spread 1.60 indicizzazione eurbor 3 mesi 365 solo polizza incendio e scoppio 945.00 rata min 850 max 1215

    Alla luce di questi risultati confermati da loro non riesco a capire come mai il prodotto con cap minore ha una rata max più alta rispetto a Chebanca che ha un cap 5.70
    Forse adottano due PDA diversi ma per quel che so io sono entrambi a quote capitali fisse alla stipula
    Sapreste consigliarmi il prodotto più conveniente e i valori corretti di rata min e max??

  44. Michele

    Buonasera,
    sto valutando la proposta di webank di un mutuo variabile con CAP al 5,5%. Il loro PDA visibile dal prospetto informativo sul loro sito è alla francese con quota capitale predeterminata alla stipula. Condizioni valide entro 31 marzo 2011 dove si include, tra l’altro, perizia gratuita e polizza casa gratuita. Mi servirebbe sapere cortesemente a quanto ammonterebbe la rata massima:
    – SPREAD 1,50 (se si stipula assicurazione vita + multirischi, pari rispettivamente a 5.028 euro + 2700 euro)
    – TASSO 2,60%
    – TAEG 2,923%
    – INDICIZZATO euribor a tre mesi
    – DURATA 30 ANNI
    – IMPORTO 180.000 €
    – PERIODICITA’ MENSILE
    – CAP 5,5

    Inoltre, se possibile, vorrei sapere se è conveniente estinguere anticipatamente a piccole rate il suddetto mutuo con CAP o, in alternativa, prendere in considerazione il loro mutuo a tasso fisso (stesso importo 180.000, spread 0.90, tasso 4,598%, TAEG 5,009%) con perizia gratuita, polizza casa gratuita e polizza vita + multirischi (5.028 + 2700).

  45. admin
    admin

    Mirko: la tua rata massima sarebbe di 931 euro. Considerando la poca differenza tra il tuo tasso fisso attuale e il CAP, direi che può convenire la surroga.

  46. biagio

    Nell’ agosto 2008 accesi mutuo di 100000 per 20 anni ad un tasso fisso (scelta quasi obbligata anche perchè l’euribor era molto piu alto dell’ irs) del 5.3, era un ottimo tasso… poi è andata come sappiamo! Dopo un anno e mezzo circa (sotto minaccia di surroga) con la stessa banca sono passato al variabile… ora surrogo per accorciare la durata e per avere una “protezione” in caso di cataclisma… anche se quasi tutti i cap offerti sono con quote predeterminate che con un tasso di ingresso basso come quello di adesso generano una rata max troppo alta. Ho scelto cap per metà durata perchè ho un ulteriore 0,10 sia di spread che di cap… ma sono pronto a risurrogare con un cap a quote capitale ricalcolate o comunque a qualsiasi migliore condizione mi capiti. Grazie comunque dei calcoli e del vostro parere.

  47. MIRKO

    Buonasera, sto cercando di capire se mi conviene questa surroga.

    Parametri iniziali 143000 con tasso fisso 5,32 % e rata mensile 796 €uro.

    Banca Intesa mi propone Domus Block (variabile con cap) sul residuo 134100 €uro in 25 anni euribor 1 mese + 2.00 spread e cap a 5,60 %(a oggi la rata sarebbe di 646€ con risparmio di un anno di mutuo).
    Siccome il piano di ammortamento dovrebbe essere con quote capitali costanti vorrei capire quanto potrebbe essere la rata massima possibile e se secondo voi mi convien.
    Complimenti per la competenza e grazie. MIRKO

  48. admin
    admin

    Biagio: suppongo che il funzionamento del mutuo per l’ammortamento sia uguale a quello di un mutuo con CAP per tutta la durata, ma senza tetto massimo per la seconda parte. Se così, ipotizzando spread 1,70, cap 5,3 e euribor 0,90 avrai una rata iniziale di 621 euro e massima per il periodo CAP di 835. Per il periodo non coperto da CAP, la rata potrebbe esere maggiore anche molto, dipende da come evolveranno i tassi. Per questo motivo, mi permetto di dirti che questa tipologia di mutuo non mi piace, in quanto il vantaggio del CAP è quello di avere una sicurezza a lungo termine, cosa che nel tuo caso non accade.

  49. biagio

    Buongiorno, sto per surrogare un residuo di mutuo di 92500 circa con Intesa-Banco Napoli, il prodotto è domus block con cap per metà durata (euribor 1m) con spread 1,9 e cap 5,5 che se surrogo entro il mese avrò uno 0,20 in meno sia sullo spread che sul cap. La durata del mutuo è di 15 anni ma il cap lo copre solo per metà, l’altra metà sarà variabile; come vengono calcolate le quote prefissate e quindi quale sarà la min e la max rata che pagherò considerando anche un tasso di ingresso (per il periodo di ammortamento) del 2,5%??.
    Grazie tanto.

  50. admin
    admin

    Riccardo: attenzione a non fare confusione tra tipologia di mutuo e piano di ammortamento. Se il tuo scopo è abbattere le rate con rimborsi parziali, allora devi scegliere un mutuo che abbia un piano di ammortamento alla francese classico, con quote capitale ricalcolate, altrimenti renderesti meno efficaci i rimborsi parziali. Per quanto riguarda la durata, è al contrario di quello che scrivi: con l’ammortamento a quote capitale fisse, un rimborso parziale fa diminuire la durata, mentre nel caso dell’ammortamento francese classico, la durata rimane sempre invariata.
    Scartati mutui con CAP, quasi tutti con piano a quote capitale fisse, la soluzione per te, se puoi fronteggiare rimborsi anche cospicui, potrebbe essere un classico mutuo a tasso variabile, che è quello che ti garantisce gli spread più bassi!