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Vendita prima casa: scadenze per il riacquisto e credito d’imposta

Riacquistare prima casa
Riacquistare prima casa



Analizziamo in dettaglio il caso di vendita ed eventuale riacquisto di una abitazione con agevolazioni “prima casa”, e vediamo gli aspetti conseguenti nelle principali situazioni che si possono creare.
Vi ricordiamo innanzi tutto che le agevolazioni sulla tassazione in fase di acquisto decadono se si rivende l’immobile prima casa prima di 5 anni dall’atto di acquisto. Questo, a meno che non si riacquisti un immobile “prima casa” entro un anno.

Ri-vendita della prima casa dopo 5 anni

Riacquisto prima casa
Vendita e Riacquisto prima casa: ecco le cose da sapere

Trascorsi 5 anni dall’acquisto, la prima casa può liberamente essere venduta.
Non tutti sanno che è previsto un beneficio per il cittadino, un credito di imposta pari alla somma versata al momento dell’acquisto (imposte di registro o, se presente, IVA, mentre le imposte  ipotecaria e catastale non vengono recuperate); questo credito può essere usato entro 1 anno per compensare le medesime imposte dovute per il riacquisto di un immobile con agevolazioni prima casa, oppure anche in compensazione di altri tributi (su questo consultatevi con un fiscalista per avere informazioni aggiornate).
Se la nuova casa ha valore superiore alla precedente, si dovrà corrispondere solo la differenza, mentre, se ha valore inferiore, il credito andrà a coprire interamente le nuove imposte e la differenza andrà perduta. Il credito può essere utilizzato per acquisti a titolo oneroso, ma non per donazioni e successioni.

Ri-vendita della prima casa prima di 5 anni

Caso 1 – senza riacquistare

Se vendete la prima casa prima dei “fatidici” 5 anni e non riacquistate niente, oppure se riacquistate, ma dopo più di un anno, la situazione è molto penalizzante per voi. L’Agenzia delle Entrate infatti vi chiederà indietro il beneficio ricevuto in fase di acquisto, ovvero la differenza di tassazione tra  prima e seconda casa che, indicativamente, può essere quantificata in circa il 7% del valore di acquisto dell’immobile. Ad esempio, nel caso di acquisto senza IVA: 7% anziché 3% sull’imposta di registro; 2% anziché 168,00 € sull’imposta ipotecaria; 1% anziché 168,00 € sull’imposta catastale. A questa cifra dovrete sommare gli interessi legali dal giorno dell’atto al momento del pagamento, ed una sanzione del 30% che tuttavia è ridotta al 7,5% se si provvede al pagamento del dovuto entro 60 giorni dalla notifica.
Per inciso, ricordiamo che questa sanzione viene comminata anche nel caso di revoca delle agevolazioni prima casa per false dichiarazioni o mancato trasferimento della residenza nel comune dell’immobile entro 18 mesi. In aggiunta, ci sarà da pagare la differenza anche sull’imposta sostitutiva sul mutuo, dallo 0,25% al 2% dell’importo ottenuto con il mutuo, con le medesime penali.

Caso 2 – riacquistando entro 1 anno

In questo caso non ci sono sanzioni e si può anche beneficiare del credito d’imposta di cui abbiamo già parlato. C’è da sapere però alcune cose. Innanzitutto, il nuovo immobile che si va ad acquistare non solo deve rispettare i requisiti per la “prima casa”, ma deve essere adibito ad abitazione principale. Non è più quindi sufficiente avere o prendere residenza nel comune, ma la si dovrà trasferire esattamente nell’immobile che si va ad acquistare. Il termine per eleggerlo a propria abitazione principale è un anno dalla data del rogito, anche se una sentenza della Cassazione sembra estendere questo termine a 3 anni (come spesso accade purtroppo manca chiarezza). E’ possibile ri-acquistare anche solo una quota di immobile “prima casa”, tuttavia questa deve essere consistente e non millesimale, ovvero tale da consentire all’acquirente di prendere residenza nell’immobile ed utilizzarlo come sua abitazione principale. Ad esempio, va bene acquistare una nuova prima casa al 50% con il coniuge; non è invece sufficiente rilevare l’1% di un immobile di famiglia. Questo è stato precisato dalla Cassazione e serve ad evitare quello che era un evidente escamotage per aggirare le pesanti sanzioni dovute in mancanza di riacquisto.

La nuova acquisizione può essere sia a titolo oneroso (acquisto), sia gratuito (quindi donazione o successione), secondo una recente sentenza della cassazione che ha meglio analizzato la questione. In ogni caso, ribadiamo che sarà necessario stabilire la residenza nel nuovo immobile, ovvero dovrà essere abitazione principale.

Novità 2016: per favorire chi cambia la propria prima casa, è oggi possibile acquistare il nuovo immobile con benefici prima casa possedendone già un altro, ma impegnandosi a rivederlo entro 1 anno dal rogito del nuovo acquisto. Questo aiuterà molto chi ancora non è riuscito a vendere la propria casa ma già ha quella nuova pronta da rogitare. Ma attenzione: la casa va assolutamente venduta (con rogito) entro il termine di 1 anno, altrimenti scatterà la restituzione dei benefici prima casa.
Si noti che questa eccezione non si applica a chi deve vendere una “seconda casa” nello stesso comune dell’acquisto di quella nuova.

Plusvalenza sulla vendita della prima casa

Vediamo anche l’aspetto dovuto alla differenza tra costo di acquisto e prezzo di ri-vendita dell’immobile.
Non è prevista alcuna tassazione sulla plusvalenza dovuta a rivendita della prima casa, se la vendita avviene dopo 5 anni dall’acquisto.
Nel caso di rivendita prima dei 5 anni è ancora possibile evitare la tassazione ma si deve dimostrare che, nella maggior parte del periodo di possesso, l’immobile è stato adibito ad abitazione principale del proprietario. Se questo requisito non è soddisfatto, sarà dovuta una imposta forfettaria del 20% sulla plusvalenza.


730 commenti

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  1. Jack

    Buongiorno, vorrei se possibile un informazione e chiarimento… Per problemi di soldi a maggio di quest anno ho venduto la mia prima casa, per un valore di 240.000€ (il suo valore era di 280.000) dove ho preso 120.000 in soldi e la casa dell acquirente per il valore di 120.000 tot.240.000€. Da maggio Fino a Luglio ho vissuto in questa nuova casa spostando residenza e tutto quanto con la mia famiglia. La casa ha un valore di 150.000€ a luglio la vendo a 100.000, ora abito in un appartamento nel paese vicino in affitto dove naturalmente ho spostato residenza e tutto. Ora di questo compra e vendi non mi è rimasto nulla in quanto avevo dei debiti con la banca che ora per fortuna sono riuscito a coprire definitivamente. VOLEVO SAPERE.: Avendo venduto comprato e rivenduto…mi arrivetanno un casino di tasse da pagare? A quanto potrebbero ammontare? Grazie spero di essermi riuscito a spiegare!!! Buona giornata

    • Esperto
      Esperto

      Dipende da vari fattori… non so rispondere qui, ma scusami, hai fatto tutti i passaggi senza informarti prima?

  2. tania

    buongiorno
    nel 2013 ho acquistato1° casa con il mio ex compagno –
    a gennaio del 2014 ho venduto la mia quota a lui perché c siamo separati
    ad aprile del 2015 ho riacquistato casa per conto mio
    mi è arrivata la multa dall agenzia delle entrate per aver venduto prima dei 5 anni
    so che per non pagarla avrei dovuto riacquistare entro l anno ma … non sono riuscita a fare tutti entro
    gennaio , ho sforato di 4 mesi … davvero non si puo fare niente per evitare di pagare la multa o per lo
    meno di ridurre la penale ? – sono disperata aiuto

    • Esperto
      Esperto

      Temo che dovrai pagarla.

  3. alessandro

    Salve
    Nel 2008 ho comprato un appartamento con agevolazioni iva e mutuo prima casa, sono passati oramai i fatidici 5 anni. Io vorrei acquistare un terreno murativo e tirare su una nuova casa e sicuramente mi ci vorrà qualche annetto, quindi avrò nel frattempo 2 case una dove risiedo e l altra in costruzione. In questi anni pagherò in più soltanto di imu o avrò altre tassazioni da restituire? L’agevolazione mutuo prima casa che ho su quella di residenza potrò averlo anche su quella in costruzione

    • Esperto
      Esperto

      Finchè possiedi la tua prima casa non puoi avere le agevolazioni sull’altra, ne’ IMu ne’ per l’iva sull’acquisto, tuttavia, ai fini IMu, la tassazione partirà soltanto quando sarà accatastato l’immobile, prima la pagherai solo per il terreno.

      • alessandro

        Quindi se il tempo per costruire la nuova casa non è lunghissimo 2 o 3 anni mi conviene vendere e andare in affitto per prendere l agevolazioni 1 casa iva imu e mutuo per costruire da zero la nuova

        • Esperto
          Esperto

          In realtà puoi impegnarti a vedere la tua casa attuale entro 1 anno dalla richiesta di nuove agevolazioni, ma non andiamo oltre: è evidente che ti occorra una consulenza specifica perchè il caso è abbastanza complesso.

  4. marco lucchi

    Buongiorno,
    nel 2009 ho acquistato una prima casa da costruttore pagando iva al 4 %. In quel caso avevo compensato l’iva perchè avevo venduto contestualmente la precedente prima casa acquistata anche essa da un costruttore (pagando IVA).

    Ora sono in procinto di vendere la mia attuale casa e di comprarne un’altra, ma da un privato. In questo caso pagherei imposta di registro. E’ possibile recuperare l’iva che ho versato nel 2009?

    Grazie

    Marco

    • Esperto
      Esperto

      SI è compensabile anche in questo caso.

  5. Amanda

    Buonasera, ho un problema e un pensiero: sto acquistando una casa che sarà la mia prima casa ma non ho ancora venduto la mia,oramai la data dell’atto è stabilita al 30 gennaio…ho letto che ho tempo un anno…e se non riuscissi a venderla devo pagare il 30% di mora anche se mi auto dichiaro dicendo che non sono riuscita a vendere?

    • Esperto
      Esperto

      No, la mora in qual caso no.

  6. Antimo

    Salve, vorrei porre un quesito. Nel 2012 ho acquistato casa con la mia ex compagna usufruendo delle agevolazioni prima casa.nel 2014 ho comprato il suo 50%… nel 2015 ho venduto casa e ne ho ricomprata una nuova, usufruendo sempre delle agevolazioni prima casa. Circa 15 giorni fa mi arriva una cartella di equità Lia chiedendomi di pagare circa 1500 euro in quanto la mia ex non ha reinvestito in un acquisto di prima cas. La mia domanda è se tutto ciò è possibile e perché non deve pagare lei, mentre sono io a dover pagare. Grazie mille

    • Esperto
      Esperto

      E’ un caso molto particolare, in genere viene chiesto conto all’acquirente solo in casi estremi! E infatti per questo spesos i notai trattengono una somma a garanzia: io inizierei contattando appunto il notaio che ha seguito l’atto. Tienici aggiornati su come si evolverà la cosa.

  7. Maurizio Solavaggione

    Salve, ho appena fatto una permuta prima casa con prima casa, sulla prima abitazione avevo pagato circa 4000 euro di iva agevolata al 4%, con la permuta ho pagato 2500 euro di imposta del registro (5000 euro divisi tra i due permutanti limmobile), ho diritto a recuperare qualcosa nella denuncia dei redditi prossima?
    Grazie Maurizio.

    • Esperto
      Esperto

      Purtroppo no.

  8. Joie7

    Buon pomeriggio,
    ho anche io un quesito sulla vendita della prima casa prima dei 5 anni.
    Nel 2011 ho acquistato una casa con le agevolazioni di prima casa appunto, l’ho poi rivenduta nel 2014. Nel 2015 prima che passasse un anno ne ho acquistata un’altra ma da ultimare, pertanto non ho potuto prendere la residenza in quanto la casa non era abitabile.
    L’anno scorso (sempre 2015) io ed il mio compagno abbiamo deciso di separarci e non abbiamo mai finito i lavori e reso quindi la casa abitabile e quest’anno ho dovuto rivendere nuovamente la casa.
    Quindi la mia domanda è, devo pagare comunque le sanzioni in quanto non ho mai preso la residenza nella casa che non ho ultimato? Se acquisto una nuova prima casa entro un anno dall’ultima vendita evito la sanzione?
    Grazie.

    • Esperto
      Esperto

      Direi che l’ultima è la via giusta per evitare sanzioni, che comunque potrebbero anche non arrivare in automatico.

  9. Maria

    Buonasera
    ho acquistato un appartamento con agevolazione prima casa nel 2010 e l’ho venduto l’anno scorso pensando di poter acquistare entro l’anno e usufruire così ancora dell’agevolazione. Purtroppo l’impresa costruttrice è in difficoltà e mi consegnerà la nuova casa a fine anno e quindi “dopo” il fatidico anno. Nel contratto preliminare dovevano consegnare nei tempi previsti, come mi devo comportare?
    Dovrò chiedere i danni e l’impresa è tenuta a pagare l’IVA e le eventuali tasse aggiuntive?

    • Esperto
      Esperto

      La legge è piuttosto flessibile in questi casi, basta che vi sia il rustico e che l’immobile abbia rilevanza urbanistica, consultati con un caf o con un notaio per una analisi specifica.

  10. Rossella

    Buonasera
    Chiedo cortesemente una delucidazione.
    Nel 2008 avevo comprato una prima casa con il mio ex compagno in co proprietà.
    Nel 2014 ho acquistato la sua metà diventando proprietaria al 100%.
    Il prossimo anno vorrei venderla, se non dovessi acquistare entro l’anno altra prima abitazione non essendo trascorsi i 5 anni rientrerei nel CASO 1 nonostante effettivamente possegga la casa dal 2008?
    Ringrazio anticipatamente per la risposta

    • Esperto
      Esperto

      E’ un caso particolare non affrontato esplicitamente dalla Agenzia delle Entrate. Potresti chiedere direttamente all’Agenzia, comunque il mio parere è che le due quote avranno trattamenti diversi, ovvero per la prima quota i 5 anni sono trascorsi e non avrai vincoli, viceversa per la quota recente ci sarà il vincolo d 1 anno o la restituzione dei benefici prima casa.

  11. gianni

    Buonasera, ho acquistato la prima casa con mutuo nel 2010 e ho fatto dei lavori di ristrutturazione per i quali sto beneficiando della detrazione. Purtroppo la residenza in quell’immobile l’ho presa soltanto nel 2016. Mi arriverà una sanzione per le agevolazioni di tassazione che ho avuto in sede di acquisto?
    Altra domanda: vorrei acquistare un’altra casa che adibirò ad abitazione principale, senza vendere la prima, ma estinguendo il mutuo vecchio e accendendone un altro. Per questo nuovo acquisto, posso avere le agevolazioni di tassazione sull’acquisto della prima casa? e potrò detrarre gli interessi sul nuovo mutuo? entro quando dovrò prenderci la residenza? perderò la detrazione per lavori di ristrutturazione della vecchia casa?
    Grazie Gianni.

    • Esperto
      Esperto

      Nessuna sanzione se risiedevi nello stesso comune, ma per il resto, ti consiglio di verificare la differenza tra agevolazioni “prima casa ” e “abitazione principale” che trovi qui sul sito.

  12. Paolo

    Buongiorno innanzitutto complimenti per l eccellente lavoro sul sito, avrei anch’io qualche domanda
    Ho una partita iva e lavoro in proprio …ho acquistato una casa Maggio 2016 con agevolazione prima casa e dove ho messo residenza sino ad ora, adesso ho trovato un acquirente perché vorrei rivenderla e comprarne un altra casa più grande.
    Volevo chiedervi :
    – se vendendo la prima pagherô tasse sulla plusvalenza e se l importo della casa si sommerá all importo del reddito ( o non c entra nulla),
    – se posso comprare un altra casa ma all estero (in Europa) e beneficiare lo stesso del credito d imposta.
    – e qual é il primo documento che devo stipulare tra privati perché l acquirente mi possa bloccare l acquisto della prima casa ( con un assegno?)…compromesso o preliminare?
    Grazie mille
    Paolo

    • Esperto
      Esperto

      1- vedi articolo
      2- non è possibile
      3- ti occorre la consulenza di un notaio, non facciamo mai queste cose superficialmente!

  13. Elena

    Salve,ho acquistato un immobile con l’agevolazione prima casa del 4%,ora sono trascorsi 5 anni dall’acquisto e vorrei venderla per prenderne una un po’ più grande. Vorrei sapere se il nuovo acquisto di casa deve avvenire comunque entro 1 anno dalla vendita per non perdere il diritto di prima casa. Grazie

    • Esperto
      Esperto

      No, non c’è quel problema.

  14. Luca

    Buongiorno, ho acquistato un appartamento come prima casa a giugno 2015 direttamente dal costruttore, pagando IVA al 4%. A causa di impegni lavorativi, mi vedo costretto a vendere la casa per spostarmi.
    Entro l’anno dal rogito di vendita acquisterò un’altra casa, sicuramente di dimensioni e prezzo maggiori. La mia domanda è questa: se la prima casa è stata presa dal costruttore usufruendo DELL’IVA agevolata al 4%, la casa che andrò a riacquistare dovrà essere nuovamente un nuovo immobile oppure potrò acquistare anche da un privato? In questo modo dovrei pagare l’imposta di bollo anziché l’IVA al costruttore.
    Grazie mille in anticipo.

    • Esperto
      Esperto

      Puoi scegliere l’una o l’altra senza problemi.

  15. Monica

    Buonasera, avrei bisogno di sapere se sulla differenza di costo tra vendita prima casa (di proprietà da oltre 5 anni) ed acquisto di una casa entro l’anno (nuova prima casa) ci sono delle imposte da pagare. Praticamente
    solo una parte dell’importo della vendita verrà impiegata per l’acquisto della nuova casa.
    Grazie infinite per la Sua attenzione.
    Cordiali saluti.

    • Esperto
      Esperto

      Nell’acquisto della nuova prima casa puoi detrarre la quota delle imposte già versate per la prima a suo tempo. Era questo quello che volevi sapere?

      • Monica

        Scusi, ma non mi sono spiegata….faccio un esempio: se io vendo casa per 100 e acquisto una casa nei tempi previsti per usufruire delle agevolazioni a 50, sulla differenza che mi rimane “in tasca”, cioè 50, avrò delle imposte da pagare (come fosse un ricavo)?
        Grazie e scusi ancora.
        Buona giornata e cordiali saluti.

        • Esperto
          Esperto

          Se ti riferisci ad una eventuale tassazione sul ricavo della vendita dell’immobile, non c’è in quanto la tua prima casa è stata acquistata da più di 5 anni. In ogni caso, sarebbe stata tassata la differenza tra prezzo di vendita e prezzo di acquisto della stessa casa a suo tempo, il prezzo della nuova casa sarebbe stato ininfluente.

  16. Donato

    Buongiorno,
    Io e mia moglie acquistammo, come 1° casa, un appartamento da un privato nel 2010. Vorremmo ora acquistare, da un Costruttore, un altro immobile in altro Comune. Possiamo acquistare il nuovo immobile come 1° casa con l’impegno di vendere la precedente entro 12 mesi? E se non riuscissimo a venderla entro 12 mesi , di quale casa e in che misura dovrò riconoscere la differenza di maggiori imposte non versare in fase di rogito?
    Grazie anticipatamente, cordialità.

    • Esperto
      Esperto

      Puoi farlo e la scadenza è assolutamente vincolante pena il dover pagare tutta la differenza di imposte 1°-2° casa, con sanzioni e interessi.

  17. Desire

    Buonasera mi dicono che nel ns paese è possibile fare business con gli immobili senza il pagamento di tasse, ossia acquistare e vendere immobili comprati all’asta come prima casa trasferendo la residenza senza viverci realmente ed entro i 2 anni rivenderla per acquistarne una nuova di importo a volte inferiore e dopo 2 anni rivendere e riacquistare, evitando così il pagamento delle tasse da plusvalenza e utilizzando agevolazione prima casa. Senza aprire partita iva e risultando praticamente senza lavoro, in barba a chi le tasse le paga. Risulta anche a lei questa possibilità?

    • Esperto
      Esperto

      Se rispetti le leggi non vedo il problema, ma ti faccio notare che hai elencato alcune imprecisioni, ad esempio se rivendi prima di 2 anni devi pagare le imposte sulla plusvalenza, a meno che tu non abbia risieduto nella casa, inoltre vi è un certo rischio nelle scadenze che talvolta, in campo immobiliare, possono risultare molto strette! Certo è che se poi ne fai un vero business, dopo un certo numero di compravendite un piccolo accertamento sarebbe fatto.

  18. samanta

    Buongiorno, nel 2000 ho acquistato un appartamento con le agevolazioni previste per la mia prima casa dove risiedo tutt’ora.
    Ora costruirò una nuova casa su terreno di mia proprietà da quasi vent’anni (nello stesso comune) e vorrei capire se posso usufruire dell’iva agevolata al 4 % ed in quali condizioni.
    Grazie
    cordiali saluti

    • Esperto
      Esperto

      Solo vendendo la prima casa.

      • samanta

        Mi scusi, la nuova casa non l’acquisto ma la faccio costruire direttamente da un’impresa edille.
        Quindi devo vendere il mio appartamento entro l’anno ma si intende dal permesso (inizio lavori di costruzione) o dalla fine lavori?
        grazie ancora

        • Esperto
          Esperto

          Temo dalla fine dei lavori

      • samanta

        Mi scusi, devo venderla prima oppure ho tempo un anno come per l’acquisto.
        E nel caso potessi venderla dopo il tempo si calcola dalla data del permesso di costruire o dalla fine lavori?
        grazie

        • Esperto
          Esperto

          Devi venderla entro 1 anno dall’acquisto.

  19. David

    buongiorno,
    se acquisto un secondo immobile in un nuovo Comune con i benefici della prima casa, devo vendere il primo entro 1 anno dal rogito del nuovo. Se ciò avviene, devo anche adibire il nuovo immobile ad abitazione principale entro 1 anno (o 18 mesi) è sufficiente che stabilisca la residenza nel nuovo comune entro 18 mesi? grazie

    • Esperto
      Esperto

      L’obbligo vige solo se vendi la prima-prima casa prima di 5 anni dall’acquisto.

  20. David

    mi sembra strano il discorso della vendita entro i 5 anni, il riacquisto entro l’anno, e il dovere “essere adibito ad abitazione principale” invece che stabilire la residenza nel comune dell’immobile nuovo entro 18 mesi. Se devo ristrutturare il nuovo immobile come si fa?

    • Esperto
      Esperto

      …devi fare presto!

  21. Andrea

    Buonasera ho acquistato una casa con benefici prima casa a giugno di quest’anno e mi trasferirò nella stessa a dicembre. Attualmente vivo in una casa ereditata nel marzo 2012 e per la quale ho usufruito delle agevolazioni prima casa. Venderò questa casa ereditata sempre a dicembre, quindi prima dei 5 anni. In questo caso perdo le agevolazioni a suo tempo godute relative all’immobile ereditato? Dalle novità della legge di stabilità 2016 sembrerebbe di no..
    Grazie

    • Esperto
      Esperto

      Secondo me non dovresti essere soggetto a sanzioni, confermo.

  22. viviana

    buonasera, ho acquistato prima casa con agevolazioni nel 2008 trasformandola in negozio nel 2009 senza ricevere sanzioni. Posso acquistare prima casa in un altro comune con agevolazioni. Grazie

    • Esperto
      Esperto

      Questo è un caso davvero mai affrontato. Suggerisco di richiedere la consulenza di un notaio.

  23. nicola

    Buongiorno, in dicembre 2015 abbiamo venduto la ns prima casa dopo 9 anni, da mesi abbiamo già fatto il preliminare con acconti pagati per la nuova abitazione ‘prima casa’, che sarà pronta circa a metà 2017. Per non perdere l’agevolazione del recupero iva, possiamo intanto rogitare la nuova casa come acquisto al grezzo entro dicembre 2016 ?

    • Esperto
      Esperto

      Non credo in quanto l’acquisto di un grezzo non è di per se’ idoneo al requisito, richiesto, di poter adibire l’immobile ad abitazione principale, mi pare comunque il tipico caso per il quale serva la consulenza di un buon notaio, consulenza che credo non avranno problemi a farvi gratuitamente.

  24. Simona

    Buongiorno
    sto per vendere la casa principale di abitazione acquistata più di 5 anni fa e non ne prevedo un altro acquisto.
    Il credito d’imposta può essere riutilizzato eventualmente in cosa?
    Grazie

    • Esperto
      Esperto

      Purtroppo non può essere monetizzato ne’ usato in altro modo se non riacquistando un’altra casa.

  25. Raffaele

    Buongiorno,
    ho una casa acquistata con i benefici prima casa ad inizio 2012. Se la vendo a fine 2017, quindi dopo i 5 anni dall’acquisto e ne comprerò un’altra però nel 2019, quindi dopo più di un anno dalla vendita della prima, mi sembra di capire che perdo il credito d’imposta che attualmente ho. Me lo conferma? In ogni caso, anche se perdo il credito d’imposta, posso comunque acquistare nel 2019 una nuova prima casa con i benefici prima casa cioè pagando l’imposta di registro al 2%?
    Grazie mille

    • Esperto
      Esperto

      Certamente, il beneficio prima-casa non lo perdi.

  26. Leonardo

    Buonasera, ho acquistato come prima casa 5 anni fa da un costruttore, ora lo venduta e sto acquistando un altra facendola risultare prima casa da un privato… quando devo pagare di imposta? La prima lo pagata 165000, la secondo 180000 grazie

    • Esperto
      Esperto

      L’ordine di grandezza è sempre quello del 4%.

  27. Luigi

    Buonasera, vorrei sapere qualcosa in merito al credito di imposta. Io e mia moglie siamo proprietari di una abitazione prima casa e stiamo per cambiare casa acquistandone una che diventerà prima casa, quindi con la vendita dell’altra. Per far ció dovremmo versare un acconto a breve, anno 2016, che sarà regolarmente fatturato con iva al 4%. Per avere il credito di imposta relativamente all’iva dovremmo aspettare il rogito oppure si può ottenerlo con la dichiarazione dei redditi da presentare nel 2017? Grazie

    • Esperto
      Esperto

      Dopo il rogito di vendita.

  28. Roberto

    Salve, volevo un informazione, ho un immobile di mia proprietà in un altro comune, del quale pago un mutuo ipotecario agevolazioni prima casa, per adesso sono residente in un altro comune, dove pago regolare contratto di affitto. Volevo sapere se dovessi estinguere il mutuo in atto, per avere eventualmente i benefici del mutuo di acquisto prima casa, devo ugualmente acquistare un immobile entro l’anno dalla vendita?
    In attesa di una vostra risposta, vi porgo i miei più sinceri saluti.

    • Esperto
      Esperto

      Temo che tu stia facendo confusione. Il mutuo lo puoi estinguere senza problemi quando vuoi, tuttavia essendo proprietario di una prima casa, non puoi avere altre agevolazioni a meno che tu prima non la venda.

  29. Isabella Favotto

    Buonasera,
    Avrei una domanda.
    Abbiamo acquistato una casa più grande ad agosto e dovremo vendere la nostra casa solo a fine novembre, perché stiamo ristrutturando la nuova casa.
    Vorrei sapere cosa succede in termini di tributi e tasse in questi mesi nei quali abbiamo due case intestate.
    Ringrazio anticipatamente.
    Cordiali saluti,
    Isabella

    • Esperto
      Esperto

      Se rivendi la prima-prima casa entro 1 anno dall’acquisto della seconda, puoi beneficiare di tutti i diritti di prima casa anche per la seconda. Va da se però che solo una può essere abitazione principale, sull’altra avrai IMU e utenze come una seconda casa.

  30. Massimo

    Buonasera,
    io e la mia compagna stiamo acquistando casa con rogito previsto per dicembre 2016. Lei ha venduto la sua “prima casa” dopo 5 anni dall’acquisto a giugno 2015. Essendo trascorso più di un anno tra i 2 rogiti perde la possibilità di usufruire del credito d’imposta?
    Grazie
    Massimo

    • Esperto
      Esperto

      Purtroppo è così.

  31. Daniele

    Salve, mia madre ha acquistato una prima casa a marzo 2013, ma poiché non riesce a pagarla, ha necessità di rivenderla e di trasferire la sua residenza in una abitazione di mia proprietà, in altro comune.
    Rinvendendola oggi, ossia un anno e mezzo prima di marzo 2018, non sono ancora passati 5 anni, si troverà a dover pagare la multa di circa il 7% relativa alla decadenza del beneficio prima casa???
    Ma se uno non ha la possibilità, come fa?

    Grazie

    • Esperto
      Esperto

      Certo che dovrà pagarla: non solo è una cifra dovuta, ma il notaio probabilmente la tratterrà dalla cifra ottenuta dalla vendita.

  32. gianpaolo

    Buongiorno,
    mi trovo nella condizione di dover vendere la mia casa principale prima dei 5 anni, acquistata con i benefici di prima casa.
    Ho sempre avuto la residenza e quindi non andrò incontro alla tassazione sulla plusvalenza.
    Vorrei acquistare una casa in costruzione.
    Verrà stilato una specie di preliminare entro l’anno dalla vendita della mia abitazione principale, ma il completamento della costruzione avverrà non prima di 2 anni e quindi solo in quel momento potrò richiedere la residenza e quindi prendere possesso della nuova abitazione.
    Secondo lei questo mi eviterà di pagare le sanzioni dovute al decadimento dell’agevolazione prima casa?
    O dovrò restituire il beneficio ottenuto con tanto di sanzioni?
    grazie
    Gianpaolo

    • Esperto
      Esperto

      2 anni sono troppi, devi far trascorrere al massimo 1 anno tra i due rogiti, e stabilire subito la residenza nel nuovo immobile.

      • gianpaolo

        Questa situazione non potrebbe rientrare nei casi di forza maggiore?
        cioè io avrei anche rogitato entro l’anno ma, causa non ultimazione della nuova costruzione, sono costretto a ritardare l’operazione.
        grazie per l’attenzione.
        Gianpaolo

        • Esperto
          Esperto

          Direi di no, la forza maggiore può essere dovuta a cause imprevedibili, non certo al tempo tecnico di costruzione della casa.

  33. Paola

    Buongiorno volevo chiedere delle informazioni. Se vendo la casa prima dei 5 anni pago la plusvalenza anche se compro un altra casa entro l’anno? Inoltre se acquisto un altra casa può essere intestata a me e al mio compagno nonostante non siamo sposati?grazie in anticipo!

    • Esperto
      Esperto

      Se la casa che vendi la hai usata come abitazione principale, non paghi comunque la plusvalenza. Per la seconda domanda, confermo che non ci sono problemi.

  34. Giovanni

    Salve,
    l’esenzione dalla tassazione sulla plusvalenza è valida anche nel caso in cui la prima casa di cui parliamo, posseduta da più di 5 anni, sia localizzata all’estero ? Sono stato residente in Brasile per 20 anni, ritornato alla residenza in Italia da 1 anno. Sto vendendo adesso il mio appartamento in Brasile, comprato nel 2002 e nel quale ho vissuto per più di 10 anni, e vorrei sapere quale sarebbe la tassazione in Italia, in questo caso.

    Grazie mille,
    Giovanni

    • Esperto
      Esperto

      Uguale ad un immobile Italiano, quindi visto che è tuo dal 2002, non vi è alcuna tassazione sulla plusvalenza.

  35. Erika

    Buonasera, avrei bisogno di un chiarimento:
    Nel 2007 io e mio marito (allora il mio fidanzato) abbiamo comprato una casa da privati intestandola a lui al 100% e pagandola 185000. Ora dobbiamo vendere questa e comprarne una nuova da costruttore a 275.000. Vorremmo però intestarcela entrambi al 50%. Mio marito recupererà il credito d’imposta? Se sì, in che misura? Grazie mille per la collaborazione!

    • Esperto
      Esperto

      SI, tuo marito recupererà per intero il credito di imposta, che potrà essere usato in compensazione al proprio 50% di imposte sul nuovo immobile. Se “avanza” qualcosa, andrà perduto.

  36. gianni

    buonasera!
    nel 1992 ho acquistato una prima casa usufruendo del 4% come residente! poi per ragioni di lavoro mi sono trasferito in altro comune acquistando un altra casa nel 2005 usufruendo sempre del 4% senza vendere la 1.a.
    Oggi vorrei donarla a mio fratello che risiede già nella 1.a abitazione in uso gratuito. Premetto che ho sempre pagato la 1.a abitazione come seconda casa. A cosa vado incontro legalmente?
    grazie per cortrese risposta
    cordiali saluti Gianni

    • Esperto
      Esperto

      Penso tu sappia che non avevi diritto alle agevolazioni sul secondo acquisto, e mi chiedo come ti possano essere state riconosciute, in ogni caso direi che ormai è tutto prescritto.

  37. mauro

    buongiorno, vorrei chiederle un chiarimento che non vedo sui post relativamente a detta domanda:

    a) acquisto del 50% immobile prima casa del mio ex compagno che non sono trascorsi i 5 anni fatidici dalla trascrizione del rogito cosa devo restituire all’A.E. sapendo che la quata del 50% vale euro 100.000 . FACCIO PRESENTE CHE IO SONO PROPRIETARIA DEL RESTANTE 50% e che sono residente.

    B) SE RIACQUISTO IL 50% quando dopo i 5 anni rivendo l’immobile per non pagare l’agevolazione prima casa devono trascorrere altri 5 anni?????????? sempre dallla data del nuovo rogito.

    grazie Mauro

    • Esperto
      Esperto

      A mio giudizio trascorsi i “primi” 5 anni hai consolidato le agevolazioni del primo acquisto ma non quelle del secondo, quindi vendendo dopo 5 anni ma prima che siano trascorsi 5 anche dell’acquisto della seconda quota, dovrai ridare indietro le agevolazioni della sola seconda quota. Questo, sempre a meno che tu non riacquisti una abitazione principale.

  38. Giuseppe

    Ho comprato una casa nel 2007 con agevolazione prima casa quindi ho pagato il 3% di imposta di registro. Ora stiamo pensando di venderla e comprarne un’altra (solo 10kE più cara) al grezzo da un costruttore. In tal caso dovrò pagare il 4% di IVA: posso scontare l’imposta di registro pagata nel 2007 da questo 4% di iVA?
    Inoltre, le agevolazioni prima casa prevederebbero di recuperare il 2% di IVA in 10 anni che pero’ sarebbero molto superiori alla differenza tra l’IVA e l’imposta di registro di cui sopra, quindi mi farebbero addirittura guadagnare… E’ corretto?
    Grazie
    Giuseppe

    • Esperto
      Esperto

      Il credito di imposta va a scalare dall’imposta o dall’iva del nuovo acquisto, ma solo fino a saldo: la parte eccedente viene perduta non “guadagnata”.

      • Giuseppe

        Certo mi è chiaro ma siccome l’IVA e’ al
        4% mentre l’imposta da me pagata era al 3% non perdo quanto pagato. Faccio l’ex concreto: casa comprata a 170mila (3%= 5100), casa da comprare 180mila (iva 4%: 7200), quindi pagherei solo 2100. Ma siccome poi posso recuperare in 10-anni 3600 in pratica guadagno la differenza? Oppure lei intende che recupero i 2100 in 10anni?
        Grazie ancora,
        G.

        • Esperto
          Esperto

          Adesso è più chiaro.
          La questione è molto interessante. Non ho trovato alcun chiarimento su questo caso particolare, quindi vado per ipotesi. A mio giudizio il recupero del 50% dell’IVA sarà calcolato sulla base dell’IVA effettivamente versata, ovvero recupererei solo il 50% di 2100. Probabilmente sarà il notaio a fare il conteggio.

  39. Alessandro

    Ho comprato casa con agevolazioni fiscali perché prima casa ed io sono un appartenete a una forze di polizia (non ci ho trasferito la residenza perché le forze di polizia sono esonerate da tale obbligo). Devo ora vendere realizzandoci una plus valenza. Devo pagare il 20% di imposta sulla plus valenza perché non vi ho abitato in tale immobile oppure anche in questa ipotesi c’è un regime differenziato per le forze di polizia?
    Grazie

    • Esperto
      Esperto

      Dipende, se l’acquisto ha più di 5 anni, la plusvalenza non è tassata comunque.

  40. Cristina

    Chiedo informazione io e il mio ex marito siamo separati da 15 anni nell’abitazione coniugale vivo io con nostro figlio ormai maggiorenne l’acquiston dell’immobile è avvenuto nel 1993 senza mutuo e già con la cancellazione ipotecaria.
    Abbiamo deciso di divorziare e io acquisto il suo 50% della casa senza mutuo
    Il mio ex ha paura di dovete al fisco oneri sulla vendita se non riacquista entro l’anno è vero?

    • Esperto
      Esperto

      Direi proprio di no.

  41. saverio

    ho acquistato la prima casa con agevolazioni fiscali e poi una seconda, senza; ho poi venduto la prima!
    è possibile – e se si, come – richiedere un rimborso rispetto alla tassazione applicata al secondo acquisto che, in pratica, è diventato “acquisto prima casa”??
    grazie

    • Esperto
      Esperto

      No, ma la “seconda casa” può avere le agevolazioni da abitazione principale se vi prendi residenza.

  42. Ile

    Salve,
    l’importo del credito d’imposta (avendo venduto e riacquistato la prima casa) da portare in detrazione in dichiarazione dei redditi/730 è quello indicato dal notaio sul rogito di acquisto.
    Non devo aggiungere, imposta di registro, ipotecaria e catastale, ne ha già tenuto conto in notaio e non posso andare oltre l’ importo da lui indicato sul rogito ?
    Grazie

    • Esperto
      Esperto

      E’ così, ma non credo che tu possa portarla in detrazione nella dichiarazione dei redditi, ma solo a scalare sul nuovo acquisto di casa.

  43. alessia

    Salve…io ho acquistato prima casa con agevolazioi nel 2006, venduta nel 2015. se volessi riacquistare oggi…posso rigodere delle agevolazioni? Sono sposata in separazione di beni e risiedo nella casa di proprietà di mio marito donatagli gia prima del matrimonio. grazie.

    • Esperto
      Esperto

      La casa venduta non ti preclude le agevolazioni.

  44. Antonella

    Buongiorno, a fine maggio venderò un appartamento acquistato a luglio 2010 con iva e a metà giugno ne acquisterò un altro sempre soggetto ad iva. Mi hanno detto che il mio credito d’imposta corrisponde all iva versata al primo acquisto perché inferiore al secondo! Come posso recuperare questo credito??? Va indicato nella dichiarazione dei redditi 2017 riferita ai redditi 2016? Trattandosi di una somma elevata in quanti anni mi verrà restituita ??

    Inoltre volevo sapere se il notaio del mio acquirente al momento del rogito mi rilascia qualche attestazione riferito alla vendita e all estinzione del mutuo che adesso ho in essere sull immobile da vendere!! Mi servirebbero appunto per dimostrare il mio credito e per richiedere il rimborso delle assicurazioni che ai tempi ho stipulato per ottenere il mutuo. Al rogito si presenterà anche un funzionario della mia banca che incasserà l assegno per l estinzione del mutuo ?? Grazie

    • Esperto
      Esperto

      E’ più semplice di quello che credi: fai presente tutte le tue esigenze al notaio e gestirà lui la cosa. Per il credito, non avrai materialmente soldi, ma un credito (appunto) spendibile per la successiva abitazione.

      • Antonella

        Grazie per la risposta! Ma cosa significa un credito spendibile per la futura abitazione?? L’agente immobiliare mi ha detto che anche per il secondo acquisto devo versare tutta l’IVA dovuta !!

        • Esperto
          Esperto

          No non è così, significa che dall’iva del secondo immobile puoi detrarre il credito maturato e dunque pagare meno.

  45. Gianluca

    Salve urge aiuto…
    La mia compagna (non siamo sposati ma conviventi) ha venduto casa 10 mesi fa dopo soli 4 anni dall’acquisto con agevolazione prima casa (acquistata da privato).
    Siamo a conoscenza che entro 12 mesi dovrebbe o riacquistare o denunciare all’agenzia delle entrate per il pagamento della differenza sull’imposta.
    Io sono proprietario di un immobile acquistato 4 anni fa da impresa a sua volta con agevolazioni prima casa.
    La mia domanda è, dato che la mia compagna non riesce a riacquistare entro l’anno, c’è diciamo una qualche “scappatoia” fattibile per non dover pagare un fracco di soldi all’agenzia, del tipo cederle o venderle una parte della mia proprietà?
    Grazie

    • Esperto
      Esperto

      Si certo può funzionare, ma devi cederle una parte non minima dell’immobile, direi almeno un 3o%, e ovviamente tracciare il pagamento e fare tutto a norma. Lei deve inoltre prendere residenza nell’immobile.

  46. vanda

    devo vendere la casa intestata a me e a mio marito sono passati più di 5 anni dall’acquisto e comperata con agevolazioni fiscali come prima casa. Non vogliamo ricomprare a nome nostro ma a nome di nostra figlia. A quali spese andiamo incontro? è possibile inserire la clausola di usufrutto per noi? o altra dicitura? grazie

    • Esperto
      Esperto

      Non ci sono problemi essendo già trascorsi 5 anni, l’unica limitazione riguarda il fatto che non potrete beneficiare del credito di imposta per il nuovo acquisto, essendo un acquisto a nome diverso. Per quanto riguarda la modalità di acquisto, se con cessione dei diritti o meno, o se con semplice comodato, consultatevi con un notaio illustrando le reali esigenze.

      • vanda

        grazie per la vostra cortese risposta. potreste quantificarmi le spese reali per l’acquisto. grazie

        • Esperto
          Esperto

          Ma non è possibile, dipende dall’immobile! Questo conteggio può fartelo un notaio, anche gratuitamente a titolo di preventivo.

  47. Antonio

    Vorrei utilizzare il credito d’imposta per il riacquisto della prima casa, però ho un dubbio,

    se procedo prima al riacquisto e dopo qualche mese vendo il primo immobile acquistato nel 2003, vige lo stesso criterio previsto dall’ultima legge di stabilità ossia ho un anno di tempo per vendere il precedente immobile .

    grazie

    • Esperto
      Esperto

      Assolutamente no. Prima vendi, e dopo riacquisti (entro 1 anno).

      • Antonio

        Io ho capito benissimo, però con la nuova legge di stabilità posso acquistare un altro immobile usufruendo dell”agevolazione prima casa e poi vendere il precedente entro un anno, questo è chiaro , volevo conferma se valeva lo stesso per il credito d’imposta.

        • Esperto
          Esperto

          Perdonami, non ero sintonizzato sulla nuova normativa della legge di Stabilità 2016, in effetti dovremmo aggiornare l’articolo. Allo stato attuale la nuova norma concede la deroga per la vendita dell’immobile anche a posteriori (ma entro un anno), ma solo ai fini dell’ottenimento delle agevolazioni sulle imposte. Nulla si dice sul credito di imposta che, dunque, viene regolamentato come negli anni passati. La cosa limita in parte la nuova norma. Questo, a meno di ulteriori chiarimenti da parte ad esempio dell’Agenzia delle Entrate.

      • Antonio

        quindi posso beneficiare solo dell’agevolazione prima casa con l’obbligo di vendere la precedente entro l’anno salvo il pagamento delle maggiori imposte piu’ sanzioni

        Grazie

        • Esperto
          Esperto

          No, non hai capito. Prima devi vendere la tua prima casa e solo dopo puoi acquistarne un’altra con le agevolazioni (ed il credito di imposta), entro un anno. Se prima non vendi quella attuale, non solo non hai il credito di imposta, ma neanche le agevolazioni prima casa.

  48. Elena

    Buongiorno, avrei bisogno di aiuto. A settembre 2015 ho acquistato un piccolo immobile con agevolazioni prima casa. Premesso che ad oggi ancora non ho avuto conferma o meno dell’accettazione della domanda, mi trovo in attesa di due gemellini, del tutto inaspettati. La casa è molto piccola ed ha una sola stanza da letto, pertanto dovrò per forza trasferirmi in un immobile più spazioso. Esistono deroghe per casi particolari o devo già mettere in preventivo di dover pagare la sanzione? Quale sarebbe il modo più corretto di agire?
    Grazie
    Elena

    • Esperto
      Esperto

      Non ho ben capito se hai finalizzato l’acquisto e cosa intendi per accettazione della domanda.

      • Elena

        L’acquisto è stato perfezionato, l’immobile è di mia proprietà da settembre.
        La domanda di contributo è stata regolarmente presentata ma non ho ancora percepito ovviamente nessuna rata. Posso rinunciare al contributo così da essere libera dai vincoli?

        • Esperto
          Esperto

          Credo di intuire che tu stia parlando di un contributo specifico, non so se comunale, regionale o cosa altro, mi dispiace ma non ho idea di cosa preveda il bando.

  49. Lillo

    Salve, nel 1998 ho acquistato un appartamento con agevolazioni prima casa ma l”ho rivenduta prima dei 5 anni. Fino a oggi però non ho ricevuto nessuna comunicazione dall’agenzia delle entrate. Se volessi ricomprare oggi un appartamento potrei usufruire nuovamente delle agevolazioni prima casa? Esiste una prescrizione oppure dovrò pagare l’allora dovuto con sanzioni, mora, interessi e quant’altro? Grazie

    • Esperto
      Esperto

      Direi che la tua sanzione è ampiamente prescritta e che hai pieno diritto di acquistare nuovamente una casa con le agevolazioni prima casa.

  50. norma

    Ho acquistato la prima casa con il mio fidanzato al 50% di tutto, poi ci siamo lasciati e lui ha acquistato tutta la mia quota. Dopo tre anni con il mio futuro marito vogliamo acquistare la casa che per lui è prima casa e per me cosa accadrà?

    • Esperto
      Esperto

      Se non hai altri immobili, sei liberissima di beneficiare delle agevolazioni prima casa.