I mutui a tasso fisso rientrano in quelle tipologie di mutuo per le quali il tasso di interesse stabilito tra mutuante e mutuatario, prescinde dall’oscillazione dei mercati finanziari e monetari, non variando dunque per tutta la durata del contratto di mutuo.
I vantaggi sono quindi tangibili, grazie ad una gestione chiara e semplice della propria situazione economica che, a fronte di una rata immutabile, non sarà soggetta a rischi di aumenti e perdite. Il calcolo del tasso di interesse viene effettuato attraverso il riferimento a due parametri: il tasso EURIRS (Euro Interest Rate Swap) o IRS e lo spread.
Il primo risulta da una media delle quotazioni dell’IRS degli Istituti di Credito europei e viene comunicato quotidianamente dalla Federazione Bancaria Europea. Il livello di tale indice è direttamente proporzionale alla durata del contratto di mutuo, poichè nel tempo i rischi sono maggiori. Per ottenere il tasso di interesse finale all’IRS occorre aggiungere lo spread della banca, ossia il guadagno della stessa sul totale del finanziamento concesso, che generalmente Leggi il resto di questo articolo »
Sul nostro blog è da oggi presente un nuovo servizio che siamo sicuri vi risulterà molto utile: si tratta di un preventivatore di mutui, capace di confrontare subito e online i preventivi di oltre 40 banche, e lo trovate a questa pagina: confronto mutui. Basta inserire i parametri richiesti nel modulo, ovvero la finalità del mutuo, il valore dell’immobile, l’importo del mutuo, il tipo di tasso, la frequenza delle rate e i dati dell’immobile e del richiedente. Utilizzando il collaudatissimo sistema di MutuiOnline, tramite il preventivatore potrete vedere subito, in pochi secondi, molti preventivi ben dettagliati in modo da individuare subito il più conveniente ed eventualmemte richiedere maggiori informazioni all’istituto di credito. Il sistema può contare su un database sempre aggiornato con gli ultimi tassi ed eventuali offerte ed è quindi molto attendibile, tanto che spesso viene utilizzato dagli stessi addetti consulenza agli sportelli delle banche.�
Presente inoltre un servizio analogo, ma specifico per i piccoli prestiti personali, anche questo molto utile per trovare il finanziamento con TAN e TAEG più convenienti. Lo trovate a questa pagina: confronto prestiti ed è attendibile al massimo, come il precedente servizio sui mutui.
L’offerta di Unicredit Family Financing in materia di concessione mutui per la ristrutturazione e/o il completamento della prima o seconda casa è piuttosto varia e presenta diverse modalità di erogazione del finanziamento necessario in modo da soddisfare una domanda assai diversificata determinata da esigenze di varia natura. Unicredit propone dunque un mutuo di ristrutturazione e completamento caratterizzato da una erogazione a tranches del finanziamento richiesto seguendo lo stato di avanzamento dei lavori. Il tasso applicato è variabile Euribor 3 mesi con uno spread massimo del 1,90% e per i primi 24 mesi le rate saranno costituite esclusivamente dagli interessi di preammortamento, fino all’erogazione dell’ultima tranche, dopo la quale saranno formate dalla quota capitale; L’importo minimo erogabile ammonta a 50.000 € fino ad un massimo dell’80% del valore dell’immobile periziato a fine lavori o della totalità dei lavori preventivati, la durata del mutuo può variare da 5 a 30 anni. L’erogazione in tranches consente di ottenere fino al 60% del valore prima dell’inizio dei lavori, fino all’80% del valore durante i lavori e fino all’80% a fine lavori. Nel caso della sola ristrutturazione, la prima tranche può raggiungere al max 100.000€.
Una seconda modalità di mutuo per la ristrutturazione studiata da Unicredit consiste nella formula che prevede un’Unica Erogazione a Fine Lavori ed è Leggi il resto di questo articolo »
Dal 4 Maggio prossimo sarà possibile accedere al contributo di 1650,00 euro che la Regione Toscana ha messo a disposizione di coloro che si sono venuti a trovare in difficoltà economiche sopraggiunte e non da essi dipese, per concedere loro un aiuto nel riuscire ad onorare le rate del mutuo che precedentemente avevano contratto per acquistare la prima casa. Ovviamente lo sforzo economico profuso dalla Regione Toscana intende essere una misura eccezionale, un una tantum, dettata dalla crisi in favore delle classi più deboli che maggiormente ne subiscono gli effetti negativi.
La domanda per richiedere il contributo per il mutuo prima casa può essere redatta da coloro che hanno perso il posto di lavoro (non per giusta causa) oppure da chi si trova in cassa integrazione straordinaria, ovviamente è necessario che sia residente in Toscana e che l’impresa nella quale lavorava abbia comunque la sede nella stessa regione. Ulteriori requisiti necessari per l’accesso al contributo regionale riguardano il limite di reddito del richiedente riferito all’anno 2008 ed accertato dall’Indice di Situazione Economica Equivalente secondo cui non può eccedere i 12.500 € all’anno; l’immobile oggetto del mutuo oltre a figurare come prima casa non può rientrare nelle categorie “lusso” (A1, A8 e A9) e non può avere un valore superiore ai 250.000,00 € ed inoltre le rate nel periodo precedente alla data della domanda devono essere state regolarmente pagate.
Nel momento in cui si decide di acquistare un immobile, la preoccupazione principale sulla quale si focalizzano le attenzioni è giustamente rivolta innanzitutto alla scelta più conveniente tanto sul momento quanto a medio-lungo termine della modalità di mutuo da accendere, dunque valuteremo l’offerta di più banche per conoscere i tassi d’interesse e i vari spread da esse applicati alle rate che andranno successivamente corrisposte, per riuscire a determinare se sia maggiormente sostenibile un mutuo a tasso variabile oppure a tasso fisso. Il tasso d’interesse applicato alle rate, lo spread ed il piano di ammortamento del finanziamento indubbiamente sono i parametri di riferimento che hanno il peso maggiore nel calcolo di quanto il mutuo viene a costare, ma non sono tutti.
Esiste a tal proposito l’Indice sintetico di costo (Isc) che le banche devono esporre al cliente in sede di valutazione: tale indice esprime sinteticamente quello che risulta essere per il cliente il costo reale del mutuo che intende accendere comprensivo delle spese iniziali e ricorrenti. Il costo del mutuo infatti oltre alle già citate spese si compone dei costi di istruttoria che possono varire da 200 € fino a 800 €; la perizia, indispensabile per stabilire Leggi il resto di questo articolo »
Alla domanda circa una previsione a breve e medio termine riguardo i possibili andamenti futuri dei tassi Euribor ed Irs con i quali sono calcolati gli importi delle rate da corrispondere rispettivamente dei mutui a tasso variabile e a tasso fisso, gli esperti de Il Sole 24 Ore hanno provato a rispondere analizzando l’impatto su tali parametri del nuovo taglio ai tassi dello 0,25% apportato dalla BCE, fissandolo a quota 1,25%. La maggior parte degli economisti si aspettavano un taglio da parte della BCE di mezzo punto percentuale anzichè di un quarto e questa manovra ha modificato al rialzo le aspettative per quanto riguardano i valori su cui l’Euribor potrebbe assestarsi nel prossimo futuro: le minori tensioni negli scambi interbancari ed i possibili nuovi tagli dei tassi ipotizzati dalla Banca Centrale nel mese di Maggio fanno supporre che l’Euribor 3 mesi potrebbe toccare in Giugno il suo minimo storico dell’1,33% spostandosi ad 1,40% in Settembre. Un rialzo rispetto ai valori attuali è previsto dal prossimo Dicembre quando potrebbe toccare 1,65% ed ancora a Giugno 2010 il 2% finchè a Dicembre 2010 raggiungerà il 2,55%. I rialzi attesi comunque, osservano puntualmente gli esperti de Il Sole 24 Ore, dipenderanno da una eventuale inversione di tendenza nella politica monetaria adottata dalla BCE, che attuerebbe in caso di ripresa economica dovuta a risposte positive sui mercati alle decisioni concordate al G20.
Anche i tassi IRS sembrano Leggi il resto di questo articolo »
La Legge Bersani del 2007 ( n° 40/2007) in materia di portabilità del mutuo (o surroga, o surrogazione, come dir si voglia), rappresenta un’opportunità dalla quale possono trarre benefici tutti quei mutuatari che desiderano spostare il mutuo di cui sono titolari dalla propria banca verso un altro istituto con lo scopo di fruire delle migliori condizioni magari praticate da altri utilizzando l’ipoteca già accesa e senza per questo dover sostenere dei costi imputabili alla penale per l’estinzione del vecchio mutuo. I vantaggi della surroga del mutuo sono legati alla convenienza e derivano dal fatto che tale istituto garantisce la possibilità di modificare gratuitamente molti parametri del prestito senza subire alcuna variazione del debito residuo e mantenendo i benefici fiscali di cui si godeva col precedente mutuo, potendo dunque scegliere presso la nuova banca il tipo di tasso che verrà applicato alle rate, se fisso o variabile, la sua entità ed il nuovo spread, ed inoltre chi lo ritiene opportuno può riconsiderare i termini della durata del mutuo. La surrogazione del mutuo, quindi il suo trasferimento, risulta essere esente dai costi per le commissioni bancarie, dall’imposta sostitutiva dello 0,25% nel caso si tratti della prima casa, dalle spese legate all’istruttoria ed alle perizie nonchè dai costi per l’assicurazione sullo scoppio ed incendi. Le spese notarili per la surroga, qualora non se ne faccia carico la banca, risulteranno meno onerose comunque rispetto a quelle necessarie per la sostituzione.
L’offerta di Unicredit Banca in materia di mutui e loro condizioni si arricchisce di una nuova formula: Mutuo Progetto Lavoro, messo a punto per cercare di venire in contro all’esigenza di volere acquistare la prima casa da parte di quei giovani, che non sono pochi, che non hanno un contratto di lavoro a tempo indeterminato bensì a termine oppure a progetto e che non possono contare su di un garante in sede di sottoscrizione. Mutuo Progetto Lavoro offre due varianti di prodotto: a tasso fisso o a tasso variabile. L’opzione a tasso fisso garantisce il costante importo della rata mensile per un primo periodo certo da concordare e che può essere di 5, 10, 15 o 20 anni alla fine del quale Leggi il resto di questo articolo »
L’ipoteca secondo il Codice Civile attribuisce al creditore il diritto di espropriare, anche in confronto del terzo acquirente, i beni vincolati a garanzia del suo credito (art. 2808) e puo avere per oggetto beni immobili, l’usufrutto di beni immobili, la superficie, l’enfiteusi, beni mobili registrati e le rendite dello Stato (art. 2810). L’ipoteca nasce dal diritto che a vario titolo consente di iscriverla e che può scaturire da atti a norma di legge (ipoteca legale) come la vendita di un immobile che dà diritto a colui che vende di iscrivere ipoteca sull’immobile alienato per i crediti che gli derivano dall’atto di vendita; può derivare da una sentenza di condanna al pagamento o al risarcimento (ipoteca giudiziale) oppure da una concessione volontaria come un contratto o una dichiarazione unilaterale tra vivi sotto forma di atto pubblico o scrittura privata autenticata (ipoteca volontaria). Dunque esercitare il diritto ad iscrivere l’ipoteca, da parte di coloro che ne hanno titolo, porta alla costituzione di quest’ultima che avviene presso l’ufficio dei registri immobiliari del luogo dove l’immobile è ubicato e in questa sede assume un grado che identifica la precedenza dei creditori ipotecari qualora l’immobile si servito da garanzia a più di un creditore. La durata dell’ipoteca generalmente è ventennale ma scaduto tale termine, se il debito non è stato ancora estinto, il creditore potrà rinnovarla e comunque continuerà ad avere il titolo per poterla riaccendere in futuro. L’estinzione dell’ipoteca si ha dunque con la cancellazione dell’iscrizione, con l’esaurirsi dell’obbligazione che la ha generata saldando tutto il debito, in seguito ad un ordine di cancellazione dopo l’esecuzione forzata ma anche per rinunzia del creditore con atto scritto (art.2879).
Generalmente le banche per aver maggiori garanzie iscrivono ipoteche per un valore pari al 150% del finanziamento erogato per tutelare non solo il capitale, ma anche l’ammontare degli interessi, i possibili ritardi nei pagamenti delle rate ed i possibili costi relativi al recupero del credito a seguito di un’ipotetica insolvenza futura da parte del mutuatario.
A seguito dei recenti tagli dei tassi, il continuo diminuire del costo del denaro spinge i titolari di mutui a tasso fisso a considerare l’idea di rinegoziare le condizioni del mutuo a tasso fisso in favore del tasso variabile che indubbiamente, clausule floor permettendo, al momento garantisce importi delle rate più contenuti, si parla addirittura di risparmi intorno ai 230,00 € al mese rispetto ad Ottobre scorso per un mutuo variabile di 125.000,00 euro di durata ventennale. Le banche spingono anch’esse coloro che hanno intenzione di accendere un mutuo ad optare per il tasso variabile, non per buonismo ma piuttosto per una questione di opportunismo in considerazione del fatto che molti analisti ritengono che non appena la crisi sarà superata, il tasso Euribor potrebbe nuovamente tornare a salire superando la quota del 4% e, poichè gli istituti di credito finanziano le loro attività pagando il denaro appunto al tasso Eurbor, ed inoltre, avendo anche l’indice Irs a 20 anni raggiunto il valore minimo (3,83%), hanno il timore di ricavare dai prestiti concessi a tasso fisso meno di quanto invece costerà loro il denaro nel prossimo futuro, trovandosi quindi a sopportare costi maggiori per l’acquisto dei capitali necessari nell’attività di finanziamento che gli è propria. Dunque l’eterno dilemma circa la scelta tra tasso fisso o variabile sembra sempre attuale, qual’è il mutuo più conveniente? In nostro soccorso, gli esperti del Codacons ci ricordano che esistono, seppur poco propagandati, i mutui a tasso misto. Questo tipo di mutui permette al mutuatario di passare da una rata variabile ad una costante e viceversa più volte nel corso dell’ammortamento del mutuo, a seconda di quanto stabilito in sede di sottoscrizione, riuscendo così a spuntare una minore onerosità degli importi delle rate contenendo i rischi legati ad un aumento dei tassi ed approfittando degli eventuali ribassi. Al fine di massimizzare la convenienza di tali passaggi da una condizione all’altra è comunque consigliabile agire anticipando il trend futuro dei tassi d’interesse tenendosi molto aggiornati circa le aspettative riguardanti il costo del denaro, operazione questa che richiede una certa perizia in materia.