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Chi paga IMU in caso di diritto di usufrutto o abitazione

Chi beneficia di diritti reali su un immobile, vi paga IMU
Chi beneficia di diritti reali su un immobile, vi paga IMU



Scriviamo questo approfondimento a seguito delle moltissime domande da voi postate su questo argomento. Se su di un immobile esistono sussistono dei diritti reali goduti da un soggetto diverso dal proprietario, a chi spetta il pagamento dell’IMU?

Chi beneficia di diritti reali su un immobile, vi paga IMU
Chi beneficia di diritti reali su un immobile, vi paga IMU

La risposta è molto semplice, il pagamento dell’IMU spetta sempre a chi gode dei diritti di uso, usufrutto o abitazione e non al proprietario, che spesso risulta pertanto “nudo proprietario”. Ciò che merita l’approfondimento è invece la casistica di questi diritti reali, i quali non sempre sono inequivocabilmente definiti con un atto notorio ed è questo che potrebbe dare adito ad equivoci o cattive interpretazioni.
Vediamo innanzitutto quali e quanti tipi di diritti reali possono esistere relativamente agli immobili:

  • Diritto di usufrutto: diritto molto ampio, chi ne gode può usufruire come meglio crede dell’immobile, anche traendovene profitto. Le uniche limitazioni riguardano il dover utilizzare l’immobile per la destinazione economica prevista dal proprietario e ovviamente l’impossibilità di rivendere il bene. Il diritto si estingue con la morte dell’usufruttuario oppure entro un termine prestabilito. Questo è il tipo di diritto che si stabilisce ad esempio quando il proprietario decide di vendere la nuda proprietà, generalmente in quanto anziano, per poter godere di una somma di denaro e mantenere l’usufrutto della propria casa per tutta la vita.
  • Diritto di abitazione: ha sempre per oggetto un immobile uso abitativo e concede il diritto di abitarla, limitatamente alle esigenze del beneficiario e della sua famiglia. Non è possibile, ad esempio, cedere il diritto o affittare la casa. Questo è il caso dell’abitazione coniugale, in caso di decesso di uno dei due coniugi.
  • Diritto di uso: simile all’usufrutto, ma con una differenza sostanziale. Il beneficiario del diritto non può trarre profitto dall’uso, almeno non in misura eccedente quello dei bisogni propri e della propria famiglia. Può “usare” ma non “sfruttare”.
  • Esistono anche altri tipi di diritti reali, ad esempio quello di pegno e di garanzia. Una domanda classica è “devo pagare l’IMU se il mio immobile è ipotecato dalla banca fino alla fine del mutuo?” Dubbio legittimo, ma la risposta non ha dubbi: il pagamento in questo caso spetta al proprietario anche se l’immobile è ipotecato.

Vediamo dunque i casi più frequenti:

  1. Immobile assegnato dal giudice ad uno dei due coniugi a seguito di separazione o divorzio. L’assegnazione da parte del giudice equivale allo stabilire un diritto reale di abitazione a favore del coniuge che rimane nell’appartamento. Il pagamento dell’IMU spetterà dunque a chi rimane, indipendentemente da chi sia il proprietario (l’uno o l’altro ex coniugi, oppure cointestato). Questa è una norma relativamente nuova, per l’ICI infatti valeva ancora che il pagamento era a carico del proprietario, ovvero anche all’eventuale coniuge non assegnatario dell’immobile, ma proprietario. Sarà applicata IMU come abitazione principale in quanto si presume che tale sia l’immobile per il coniuge che vi rimane. Qualora cambiasse residenza, perderebbe infatti il diritto acquisito.
  2. Immobile ereditato in parte dai figli ma ancora abitato da uno dei due genitori superstiti. A seguito del decesso di un coniuge, l’altro beneficia in automatico di un diritto di abitazione sull’immobile, la cui proprietà risulterà comunque suddivisa tra i vari eredi. Il pagamento dell’IMU spetta per intero al coniuge superstite, anche per quanto concerne le quote di proprietà degli eredi. Anche in questo caso, è evidente che si tratterà di “abitazione principale” e dunque il pagamento può essere fatto con aliquota IMU agevolata e detrazioni.
  3. Immobile del quale è stata venduta la “nuda proprietà”. Come già detto, in questo caso il pagamento dell’IMU spetta al beneficiario del diritto di usufrutto, che applicherà l’aliquota agevolata se vi abita e vi ha residenza.

Se avete dubbi o volete chiedere delucidazioni sul vostro caso particolare, vi rimandiamo come sempre al nostro FORUM, oppure qui sotto, nei commenti, ma solo se avete domande molto veloci.


213 commenti

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  1. Salvatore

    Salve, desidero porre alla vostra cortese attenzione che nell’atto notarile riguardante la mia seconda casa di proprietà sita in Sicilia sta scritto che mio padre si riserva il diritto di coabitazione vita natural durante. I Caf della Cisl e della Cgil finora mi hanno sempre fatto pagare le tasse che gravano su questa seconda casa (Ici, Imu e Tasi) perchè per loro era necessario per mio padre avere l’usufrutto per garantirmi l’esenzione. Vi chiedo cortesemente come stanno veramente le cose, il diritto di coabitazione, dal punto di vista della totale esenzione da Imu e Tasi, non è uguale al diritto di abitazione? Avendo questo benedetto diritto di coabitazione, precisando poi che mio padre ha residenza e dimora abituale in quella mia seconda casa, considerandola come sua abitazione principale, non dovrebbe essere esente anche lui? Vi ringrazio per la risposta che vorreste darmi al quesito.

    • Esperto
      Esperto

      A mio giudizio il diritto di coabitazione, non impedendo l’uso dell’immobile da parte del proprietario, non ha influenza ai fini IMU, e pertanto anche secondo me è corretta l’interpretazione che vi hanno dato.

  2. Teresa

    Salve sono separata , ho concesso a mio marito, a titolo gratuito, di occupare un immobile di mia proprietà.chi deve pagare l’imu?

    • Esperto
      Esperto

      Formalmente a te, a meno che la cosa non sia formalizzata almeno dal giudice.

  3. Fiorella

    È morto mio padre la casa è abitata da mia madre alla successione abbiamo ereditato 1 sedicesimo per fratello ,siamo 4 fratelli la quota restante è della mamma ,a me fanno pagare 120 euro l anno di imu per la mia quota e io non sono proprietaria di nessuna casa ma solo al 50 per cento di un terreno edificabile con mio marito è giusto che paghi l imu della casa di mia mamma che ci abita, i miei fratelli anche loro non proprietari di casa non pagano l imu sul loro 1 sedicesimo della casa di mia mamma è possibile? Grazie attendo una risposta

    • Esperto
      Esperto

      No, il pagamento spetta per intero a tua madre in quanto titolare del diritto di abitazione, ovvero essendo lei residente, l’IMU non va pagata.

  4. Angelo

    Buongiorno
    sono proprietario di una casa (prima casa) dove attualmente risiedo, però pago imu e tasi come seconda casa perché mia moglie risiede nello stesso comune in un altro appartamento di sua proprietà e non siamo separati legalmente.
    Ora per motivi di lavoro devo andare in affitto in un altro comune e vorrei lasciare la mia casa a mia mamma in comodato d’uso gratuito registrando il contratto all’agenzia delle entrate.
    Dovrò comunque pagare IMU e Tasi come seconda casa?
    Dovrò cambiare le utenze ed intestarle a mia madre oppure posso lasciare tutto a nome mio?
    Vi ringrazio per una risposta.

    • Esperto
      Esperto

      SI, a meno di specifiche concessioni da parte del tuo comune relativamente al comodato ai familiari. Altrimenti, va valutata una cessione di diritti dal notaio (pratica costosa).

  5. Massimiliano

    Salve,ho un appartamento che non è abitato in quanto manca tutto(doveva essa ristruttato)io mi son trasferito in un altra città dove ho la residenza ho qualche possibilità di non pagare l’imu o almeno pagare di meno

    • Esperto
      Esperto

      Dovresti valutare se è possibile declassare la propria categoria catastale (difficile, dovrebbe essere proprio un rustico).

  6. Giorgia

    Sslve avrei un quesito da porre: 2anni fa ho ereditato con mio fratello una casa dalla nonna deceduta. Ora in quella casa che ha ristrutturato senza chiedere alcun parere, ci abita mio fratello dove ha la residenza e che risulta prima casa. A chi.spetta pagare l’imu? Grazie del prezioso aiuto

    • Nazzareno

      Salve, a me e mio fratello, a seguito di accertamento imu il comune ci ha contestato con relative sanzioni, che mia madre non può avere il diritto di abitazione perché l’appartamento ove abita ed abitato sin dal matrimonio è intesto anche anche a mio zio che possiede il 50% quindi sia io che mio fratello dobbiamo pagare l imu seconda casa per le rispettive quote di possesso. Lucficio preposto non vuol sentire ragioni almeno che non riesco a consegnare prove concrete, Riuscite ad aiutarmi? Non è facile trovare situazioni simili, però mi sembra assurdo che questi signori non accettino quanto da noi sostenuto. Grazie a tutti coloro che riescono a farmi risolvere questa situazione.

    • Esperto
      Esperto

      A ciascuno per il proprio 50%, nel tuo caso come seconda casa, mentre lui è esente essendo residente. Siccome intuisco dove vuoi andare a parare, ti dico subito che il tuo pagamento è dovuto senza eccezioni, e che se lui sta usando la casa senza il tuo consenso, esistono vie legali per far valere i tuoi diritti, che però in questi casi non sono facili ne’ indolori per nessuna delle due parti.

  7. Andrea

    Salve sono propieterio di quattro appartamenti,tre nel comune di Roma e uno a Teramo.
    Nei tre di Roma in uno vivo io in uno i miei genitori e in un altro che ho ereditato da mio zio la moglie,entranbi gli appartamenti chi ci abita ha l’usofrutto,quella di teramo è disabitata,devo pagare l’imu,se si in che misura?
    Anticipatamente ringrazio.

    • Esperto
      Esperto

      SI, certo, come una seconda casa.

  8. Gianandrea

    Alla sua morte mio padre ha lasciato intestati in parti uguali nr 6 appartamenti 1/3 a me 1/3 a mio figlio è 1/3 a mia figlia. Fino ad ora io e i miei figli avevamo. La residenza tutti insieme in uno di questi appartamenti. Dal prossimo anno i miei figli vorrebbero trasferirsi ognuno in un appartamento. L’imu come dovrà essere pagata?
    Fino ad oggi la prima casa era una sola e le seconde case 5 per le quali si pagava l’imu. Nel futuro le prime case di residenza saranno 3 e le seconde 3. Come dovra’ essere pagata l’imu nel futuro?

    • Esperto
      Esperto

      Due soluzioni: ognuno continuerà a pagare IMU come prima casa (=esente) in quella in cui è residente e come seconda per le altre quote, oppure (meglio), fate una formalizzazione dei diritti di abitazione in modo che ognuno sia titolare dei diritti dell’immobile dove abita in modo da essere uni soggetto passivo IMU per quell’immobile, in modo da essere in esenzione per 3 appartamenti completi. Verifica prima se per caso il tuo comune accetta questo con un semplice comodato io se occorre un notaio con formalizzazione dei diritti, la cosa sarebbe dispendiosa ma ammortizzabile in alcuni anni.

  9. Enrico

    Buongiorno,
    ho ereditato insieme ai miei due fratelli una casa a Roma (io abito a Milano). Uno dei miei due fratelli, con il consenso mio e dell’altro fratello, ha preso la residenza in questo immobile. Sulla visura catastale risultiamo tutti e tre proprietari di un terzo e il fratello che ha preso la residenza nell’immobile risulta avere il diritto di abitazione per intero (1/1).
    Chi deve pagare IMU e TASI?
    Grazie mille.

    • Esperto
      Esperto

      Se il diritto è formalizzato, il soggetto passivo è solo lui.

  10. Melania

    Salve sono proprietario di un immobile in cui ho residenza. Sono proprietario di un altro immobile dato in affitto su cui verso Imu. Nello stesso comune sono proprietario per 3/9 di un altro immobile in cui mia madre ha residenza ed è usufruttuaria per 6/9. Secondo il mio parere mia madre non è tenuta al pagamento della Tasi per la sua parte poiché è abitazione principale, cosa sono tenuto a pagare io, Imu o Tasi?

    • Esperto
      Esperto

      Imu come seconda casa sulla tua quota certamente, la TASI dipende dal comune.

  11. Laura

    Buonasera,
    vorrei una conferma sul pagamento o no dell’Imu e Tasi.
    Mia madre è venuta a mancare lo scorso settembre. L’appartamento in cui abitava, di cui era proprietaria con mio padre, ora è occupato solo da lui.
    Io come erede, per la quota di mia proprietà sono obbligata a pagare le suddette imposte?
    Grazie

    • Esperto
      Esperto

      Direi di no, spettano al padre in quanto essendo coniuge superstite, acquisisce automaticamente il diritto di abitazione e diventa unico soggetto passivo imu.

  12. Carmine Presutti

    Buongiorno, vivo attualmente con mia moglie in un appartamento di proprietà di mio figlio che dopo essersi sposato è andato a vivere in una casa in affitto nello stesso comune.
    Appena dopo il matrimonio mi ha lasciato la casa in comodato gratuito.
    Il 16 Dicembre dovrò pagare l’IMU.
    Le domande sono:
    L’IMU da pagare è come se fosse la prima casa?
    Invece del comodato gratuito è più conveniente, per pagare meno tasse comunali, farsi dare la casa in usufrutto?
    Eventualmente la cessione in usufrutto deve essere fatta da un notaio? E con quali spese?
    Grazie per la risposta.
    Carmine

    • Esperto
      Esperto

      Attualmente pagate IMU come una seconda casa, la cessione dei diritti comporta notevoli spese notarli ma può essere ammortizzata in qualche anno, potete farvi fare un preventivo da un notaio della vostra città, magari assieme ad una valutazione di convenienza.

  13. ketty e graziana

    Buongiorno Esperto,
    vorrei un informazione…il 28/01/2016 ho ricevuto in dono da mia madre la nuda proprietà di un appartamento e di un box dove dimoro abitualmente…nel frattempo lo stesso giorno ho acquistato un altro box (il primo è c2 il secondo c6) il 12.11 l’usufruttuario è deceduto…ora mi domando ma sul c6 devo pagare l’imu oppure ho l’esenzione già dal 28/01???????????????????????
    attendo sue

    • Esperto
      Esperto

      Dipende, lo hai acquistato come pertinenza?

      • ketty e graziana

        si è stato acquistato come pertinenza dell’abitazione…

        • ketty e graziana

          quindi fino al 12.11 la pago l’imu sul locale?

        • Esperto
          Esperto

          No, direi che prima il pagamento spetta all’usufruttuario.

        • Esperto
          Esperto

          Se è pertinenza, allora paghi come per l’immobile, ovvero soggetto passivo IMU è chi ha i diritti di uso dell’immobile.

  14. Giusy

    Buonasera,
    Quando i miei genitori erano in vita mi hanno donato con usufrutto un locale commerciale.
    A seguito del loro decesso, é stata riconosciuta alla mia persona anche una minima percentuale dell’abitazione dei miei genitori sulla quale sono tenuta a pagare l’IMU.

    Vorrei sapere, se non pago l’imu della percentuale a me spettante sulla casa, quali sono le conseguenze verso cui vado incontro?
    L’erario si rivale solo sulla percentuale della casa ereditata o può rivalersi anche su altri beni immobili di mia proprietà su cui pago regolarmente l’IMU? C’è una legge specifica in merito?

    Grazie mille in anticipo

    • Esperto
      Esperto

      Credo di aver intuito la situazione. Anziché porti questa domanda e finire volontariamente in morosità con lo Stato, perché non provi a alienare questa piccola quota di proprietà? Ci sono modi per farlo unilateralmente e con poca spesa, ad esempio l’Abbandono del fondo servente.

  15. Massimo N.

    Salve, io sono proprietario di un immobile al 50% con mia moglie in provincia di Napoli ma come militare presto servizio a Novara e quindi residente a Novara dal 2012, quindi l’immobile in provincia di Napoli è quello principale, ho anche ereditato il 33% della proprietà dell’immobile in Roma di mio padre deceduto nel 2001 di cui ne ha l’usofrutto esclusivo mia madre, in più il 33% della casa nativa di mio padre in provincia dell’Aquila anch’essa in usofrutto esclusivo di mia madre e mio fratello, fermo restando che pago regolarmente l’IMU per le quote ereditate sono obbligato a pagare l’IMU per la mia abiatzione principale che oltre tutto non è locata?

    • Esperto
      Esperto

      Dipende dal regolamento comunale di Napoli, per la tua metà. Se tua moglie non vi è residente, lei invece è sicuramente tenuta al pagamento.

      • Massimo Nervegna

        grazie mille, no mia moglie risiede a Novara con me e i miei figli, un’ultima domanda, posso portare in detrazione gli interessi passivi del mutuo di ristrutturazione non essendo residente nel luogo dell’abitazione principale?
        Grazie

        • Esperto
          Esperto

          SI, esiste questa eccezione, ma verifica assieme al CAF la quota, che potrebbe essere 50 o 100%, dipende dalla situazione fiscale di tua moglie.

  16. Daniele

    Salve, sono proprietario al 100% di un’abitazione dove io risiedo al primo piano e mio padre, vedovo con diritto di abitazione, al piano terra. Finora abbiamo sempre pagato ciascuno la propria IMU, e quest’anno risulteremmo entrambi esenti dal pagamento in quanto trattasi di prima e unica casa. Mi potrebbe gentilmente confermare che è così? La ringrazio molto in anticipo.

    • Esperto
      Esperto

      Non è chiaro se sia una casa sola o due particelle separate, tuttavia essendo residenti non siete soggetti a IMU.

      • Daniele

        Innanzitutto grazie per la risposta. Il numero di particella è lo stesso sia per il piano terra che per il primo, e anche per il la pertinenza annessa, ossia un garage. Ciò che cambia è solo il numero del subalterno.
        In effetti ho sempre avuto il dubbio circa il fatto che la casa fosse o meno registrata al catasto come unica unità abitativa oppure come due separate (i due appartamenti hanno ciascuno il proprio ingresso e sono collegati da una scala interna, ma hanno i contatori per le utenze di luce, gas e acqua in comune).

  17. Salvatore

    In caso di coesistenza del diritto di abitazione e di usufrutto di una abitazione in capo a soggetti diversi chi deve pagare l’IMU?.
    GRAZIE.

    • Esperto
      Esperto

      La domanda giusta da porsi è: chi ha più diritti, chi lo ha stabilito prima e chi dopo, e se la situazione è regolare o meno.

  18. daniele

    Buongiorno,
    ho ereditato quota parte di una abitazione ubicata in un altro Comune. Con contratto di comodato d’uso abitativo, ho concesso, per 20 anni, l’utilizzo ad un parente (zio) che ha a sua volta una quota parte dell’abitazione in cui è residente.
    Devo pagare l’IMU ugualmente?
    Grazie

    • Esperto
      Esperto

      E’ probabile di si, comunque devi verificare cosa prevede il comune per le cessioni in comodato.

  19. Emiliano

    Salve volevo chiederle una cosa,
    Io sono proprietario di un appartamento dove ho la residenza e quindi per il momento non pago l’Imu ma da un mese io e la mia ragazza siamo andati a convivere in un altro appartamento e l’altro di proprietà l ho dato in uso gratuito a mio cugino con la sua famiglia.
    La domanda è questa essendo che il contratto d’affitto e anche quella dei rifiuti del appartamento dove sono andato a convivere sono intestati sia a me che alla mia morosa devo quindi pagare l’Imu dell’appartamento dove sta mio cugino?

    • Esperto
      Esperto

      Se hai spostato la residenza, si, e sarebbe bene anche aggiornare le varie utenze.

  20. Andrea

    Buonasera,
    mi è arrivata dal Comune di Palermo la cartella di pagamento ici 2011 relativamente al box per il quale a suo tempo non ho effettuato nessun pagamento in quanto pertinenza.
    In base a quale criterio il Comune richiede il pagamento del Tributo e cosa devo fare per fare valere le mie ragioni.
    Grazie,

    • Esperto
      Esperto

      Se è l’unica pertinenza ad uso posto auto della tua prima casa, il pagamento in effetti procede assieme a quello della casa. verifica bene cosa ti chiedono e perchè

  21. Jim

    Salve,sono proprietario di un immobile prima casa con ancora 20 anni di mutuo rimanente.Io e la mia compagna abbiamo acquistato un altro immobile dove lei ha accesso ad un mutuo 15 anni,lei ha il diritto di usufrutto ed io seconda casa nuda proprietà.Intanto entrambi sposteremo la residenza anche perché la prima casa la affitterò.Vorrei sapere a cosa andrò incontro a livello fiscale,considerando che attualmente usufruisco delle 80 euro di Renzi..scarico interessi passivi sul mutuo..ed ho 2 figli di 3 anni a carico e se lei da usufruttuario potrà beneficiare in tutto come prima casa.Grazie

    • Esperto
      Esperto

      la tua prima casa sarà tassata come una abitazione non principale, quindi con IMU seconda casa e impossibilità a detrarre gli interessi passivi del mutuo. Per tua moglie vi saranno invece tutte le agevolazioni IMU, essendo soggetto passivo residente, ma temo che non potrà beneficiare della detrazione degli interessi passivi del mutuo non essendo proprietaria dell’immobile.

  22. antonio dauria

    ho donato a mio figlio la nuda proprietò di un immobile su cui vive e per cui non pagavo l’ici per il comodato d’uso; ora che le legge è cambiata, avendo altri immobili, come posso fare per non pagare l’imu?

    • Esperto
      Esperto

      Soggetto passivo di questa casa è chi ne detiene diritti reali. Se questi vi ha la residenza, è esente IMU, altrimenti paga come una seconda casa.

  23. vincenzo

    ho una seconda casa intestata al 50% con mia moglie.ho sempre pagato l’imu al 100% a nome mio e fino ad oggi tutto e’ andato bene.Oggi arriva una raccomandata del comune ,dove e’ ubicata la seconda casa,dove chiede a mia moglie il pagamento della quota del 50% dell’anno 2011 piu’ le sansioni.E’ una cosa dovuta oppure cosa posso fare.Grazie.

    • Esperto
      Esperto

      Non è dovuta in quanto il saldo è pagato, ma dovrete recarvi al comune per far vedere le ricevute e ottenere l’annullamento del verbale.

  24. mario

    Salve, volevo porle una domanda: possiedo un immobile al 50% con mia moglie e dove io sono residente e per me è prima casa. Mia moglie ha residenza in altro comune e possiede un immobile al 100%. L’immobile che abbiamo al 50% vorremmo donarlo a nostra figlia maggiorenne tramite atto notarile e nel quale stabilirà la sua residenza quale abitazione principale. Dovrà pagare l’IMU o la TASI?

    Grazie

    • Esperto
      Esperto

      Dopo la donazione l’immobile è a tutti gli effetti di proprietà di vostra figlia, che sarà dunque l’unico soggetto passivo per le imposte, e avendo la residenza, sarà normalmente tassato come abitazione principale (quindi, esenzione imu)

      • mario

        Grazie mille per la risposta, volevo chiedere inoltre se il fatto di averla fiscalmente a carico al 50% con mia moglie (siamo due dipendenti pubblici) è irrilevante o potrebbe generare qualche problema ai fini imu, ed io conviene che mantenga la residenza con mia figlia o no.

        • Esperto
          Esperto

          L’importo da pagare rimane sempre quello, ma spetterà a voi il pagamento. La tua residenza è irrilevante.

  25. brozzi flavio

    mia madre è in uso frutto e residente della sua casa ma ricoverata in casa di riposo a pagamento. la casa è stata messa in affitto per poter pagare le spese del ricovero. perché mi fanno pagare imu come seconda casa? grazie mille per la cosulenza.

    • Esperto
      Esperto

      L’esenzione IMU per residenti in casa di riposo è un’altra di quelle eccezioni che sono gestite direttamente dai regolamenti comunali, ti rimando quindi a quello del comune dell’immobile.

      • brozzi flavio

        scusi ancora ma sono sprovveduto in materia la casa è nel comune di milano sarebbe gentile dirmi quali uffici sono interessati in materia di pagamento imu. grazie ancora.

        • Esperto
          Esperto

          Inizia a documentarti sul sito web del Comune, dovresti trovare la normativa.

  26. Alessandro

    buongiorno. Siamo Due fratelli,ereditiamo da nostra mamma defunta una casa,dove la zia di mia madre ha un diritto di abitazione vita natural durante. Chi deve pagare le tasse ? Imu,valli grandi,ecc? Vi ringrazio se mi potete rispondere.

    • Esperto
      Esperto

      Spettano alla zia che ha il diritto.

  27. Alessandra

    Buongiorno,
    mia madre era proprietaria al 100% (dove risiedeva con papà) di un immobile ed in data 15/4/16 aveva fatto donazione a me e a mia sorella (50%-50%) mantenendo solo lei l’usufrutto. Ora la mamma è mancata e nell’appartamento vive mio padre in quanto residente. Erano in regime di comunione di beni TRANNE che per questo immobile. Ora, come si può gestire la situazione? Fare altro atto di usufrutto per papà? E in questo caso chi paga l’IMU e le spese? Papà non possiede altri immobili. Comodato d’uso? Mia sorella non risiede nel Comune dove è sito l’appartamento. Sia io e mia sorella siamo proprietarie di prima casa (una sua, una mia); quindi attualmente dalla morte di mamma siamo diventate proprietarie di seconda casa al 50%. Cosa ci suggerisce di fare per gestire al meglio la situazione e per evitare inutili costi? Grazie in anticipo per sua collaborazione

    • Esperto
      Esperto

      E’ probabile che vostro padre in quanto coniuge superstite abbia ereditato in automatico il diritto sull’immobile sotto forma di diritto di abitazione, cosa che lo renderebbe automaticamente soggetto passivo IMU, ovvero esente in quanto residente. ma meglio chiedere una consulenza specifica, ad esempio ad un notaio.

      • Alessandra

        Grazie. Ma il diritto sull’immobile vale anche se tale immobile non era in comunione di beni e papà non è, legalmente, erede? Le eredi siamo io e mia sorella a seguito di donazione della mamma.

        • Esperto
          Esperto

          Il diritto di abitazione spetta indipendentemente dalla destinazione della proprietà dell’immobile: giustamente la legge tutela con questo il fatto che il coniuge superstite possa avere garantito il diritto di abitazione nella casa coniugale. Il vostro però è un caso particolare, per questo suggerivo di chiedere una consulenza specifica.

  28. Letizia

    Buongiorno io e le mie due sorelle abbiamo ricevuto da mio padre in donazione l’intero appartamento di mio padre lasciando mio padre usufruttuario a vitae unico residente.Avendo fatto al comune di Palermo una dichiarazione Ici nell’anno 2010 in cui dichiaravamo che davamo in usufrutto o uso gratuito a mio padre l’appartamento,ci arriva a tutte e tre le sorelle da parte del comune di Palermo un istanza di pagamento Ici anno 2011.Vorremmo gentimente sapere se tocca a noi pagare oppure a mio padre in quanto usufruttuario,inoltre avendo effettuato come dicevo in precedenza una dichiarazione di cessione per uso gratuito Ial Comune di Palermo per quale motivo il pagamento viene richiesto alle tre figlie proprietarie e non all’usufruttuario?La ringrazio anticipatamente per la sua cortese risposta

    • Esperto
      Esperto

      Bisogna distinguere tra diritto di usufrutto e comodato gratuito. In caso di cessione del diritto formalizzata dal notaio, il soggetto passivo è il beneficiario del diritto (vostro padre), mentre in caso di comodato, dipende dagli anni e dai regolamenti comunali.

  29. Daniele

    Buongiorno, quest”anno nel mese di maggio ho acquistato un appartamento a mio figlio, militare in servizio permanente e residente in altro comune per lavoro, riservandomi l’usufrutto. Io abito e sono residente nell’appartamento dal mese di ottobre, da maggio a settembre devo pagare L’IMU quale seconda casa nella considerazione che vivevo in appartamento in affito? Nell’atto notarile viene indicato che io acquisto il diritto di usufrutto vitalizio per la quota di un centesimo e che mio figlio la quota pari ad un centesimo del diritto di nuda proprietà e pari a novantanove centesimi di proprietà. Per il futuro chi deve pagare L’IMU dal momento che io ho l’usufrutto, sono residente in questo appartamento e ci abito dal mese di ottobre corrente anno? Cordiali saluti e grazie

    • Esperto
      Esperto

      Puoi spiegare meglio le varie quote di proprietà e diritti?

      • Daniele

        Gentilissimo Esperto, nel titolo di proprietà viene proprio indicato così come le ho precedentemente scritto: … il primo (cioè io) il diritto di usufrutto vitalizio per la quota di un centesimo e il secondo (mio figlio) la quota pari ad un centesimo di diritto di nuda proprietà e pari a novantanove centesimi di proprietà…
        altro non saprei dirLe anche nella considerazione che mi ci sono perso anch’io in quanto hanno scritto nell’atto di compravendita. L’unica cosa che è certa per me è che io sono usufruttuario, ci abito e ho eletto residenza, mio figlio militare di carriera abita in altro comune distante circa 420 km dove è anche residente, sta in affitto ed è il proprietario della nuda proprietà e nella quota che Le ho indicato. Grazie per quanto mi potrà chiarire in merito. cordiali saluti

        • Esperto
          Esperto

          Sembrerebbe che tuo figlio abbia 99% piena proprietà e 1% di nuda, corrispondente al 1% sul quale tu hai diritto di usufrutto. Se così, i soggetti passivi sono tuo figlio per il 99% e tu per 1%. Tu sei esente IMu in quanto residente, lui potrebbe esserlo in quanto militare, dipende dal regolamento dello specifico comune, che ti invito a consultare, magari assieme ad una consulenza presso un CAF.

  30. Claudio

    Ciao, ho un nucleo famigliare di 3 persone,io mia moglie e mio figlio,ho una casa indipendente con due unità immobiliari separate, una al piano terra e una al primo piano dove attualmente abbiamo residenza, vorrei donare la casa al primo piano a mio figlio e riservarmi l’usofrutto e andare ad abitare nella casa al piano terra,
    1) può rimanere residente mio figlio nel 1° piano e formare un domani un nuovo nucleo famigliare?
    2) le tasse mi incideranno tutte come seconda casa essendo usufruttuario, in pratica pagherei sia per l’appartamento al piano terra come residente e per l’altro come seconda casa è così?,grazie.

    Claudio

    • Esperto
      Esperto

      1- se sei d’accordo te, si
      2- al piano terra sarà la tua abitazione principale, quindi esente IMU, quella al primo piano sarà tassata come una seconda casa. ovviamente devi trasferire la residenza a piano terra.

      Ma non sarebbe più conveniente donare la piena proprietà a tuo figlio? In alternativa, l’opposto, ovvero gli doni dei diritti sull’immobile e tieni tu la nuda proprietà.

      • Claudio

        La mia problematica riguarda il fotovoltaico da 6kwp legato al pod dell’appartamento al primo piano dove abbiamo la residenza, se gli dono la piena proprietà devo fare anche il cambio di titolarità del fotovoltaico a suo favore, ma quei soldi devono per forza di cose,che non stò qui a spiegare, rientrare nelle mie tasche, c’è una soluzione?, grazie.

        Claudio

        • Esperto
          Esperto

          Tu non puoi fare almeno il cambio di residenza?

  31. Maria

    la casa dove abbiamo abitato io e mio marito (casa coniugale) è di proprietà al 50% di mio marito e al 50% di suo fratello. Alla morte di mio marito io ho acquistato per legge il diritto di abitazione ai sensi dell’articolo 540 c.c.
    Chiedo, quindi, se l’IMU la devo pagare interamente al 100% (anche sulla quota di proprietà di mio cognato in virtù del diritto di abitazione) o limitatamente alla quota appartenente originariamente a mio marito del 50% che per eredità è andata suddivisa tra me e una nipote per volontà testamentaria nella misura del 25% ciascuna. Ritengo La questione riguarderebbe se il diritto di abitazione si costituisca anche sulla quota di proprietà di terzi (di mio cognato). Grazie.

    • Esperto
      Esperto

      Ti confermo che a te spetta il pagamento del 100% dell’IMU, dalla quale però, da quest’anno, sei esente! In sostanza, nessuno deve pagare niente, almeno finché rimarrai ivi residente.

      • Maria

        Grazie. A sostegno della tesi secondo la quale il pagamento è a mio intero carico anche sulla quota di proprietà di terzi per il solo fatto di abitare nella casa coniugale, vi è qualche dato normativo in materia oltre al codice civile? mi serve per autotutela avverso un atto di accertamento in cui il diritto di abitazione è stato calcolato solo sulla quota di possesso del 50% e non sull’intero. Grazie ancora.

        • Nazzareno

          Ciao Maria ho il tuo stesso problema, a me a seguito di accertamento imu il comune mi ha contestato che mia madre non può avere il diritto di abitazione perché l’appartamento è intesto anche a terzi quindi sia io che mio fratello dobbiamo pagare l imi seconda casa per la rispettiva vuota di possesso. Tu che documentazione sei riuscita a produrre? Grazie

        • Esperto
          Esperto

          Il soggetto passivo IMU è colui che ha diritti sull’immobile e non mi risulta che il diritto di abitazione possa essere “al 50%”… penso che troverai numerosi riferimenti e circolari a tua difesa.

  32. Alessandro

    Buongiorno, vorrei sottoporre un quesito:
    mia madre era intestataria al 100% di 2 immobili, nel primo immobile aveva la residenza e il secondo era concesso in comodato d’uso gratuito fino al 2018 ad una mia sorella.
    Mia madre è deceduta nel 2014 ed io possiedo una mia abitazione principale di proprietà, ove risiedo con la mia famiglia. Per cui mi chiedo:
    oltre a pagare imu e tasi come seconda casa per il mio 50% di possesso sull’immobile dove risiedeva mia madre, devo pagare le imposte per il mio 50% di possesso anche per l’immobile dove risiede mia sorella in comodato d’uso gratuito? Grazie per l’attenzione.

    • Esperto
      Esperto

      Purtroppo si, ai fini IMu non è riconosciuto il comodato.

  33. Tiziana

    Buongiorno,
    Mia madre era proprietaria di due case, poco tempo fa una di queste l ha intestata a me ed io ci vivo con mio marito lei vive nella seconda casa. Quindi entrambi siamo proprietari di una sola casa quindi prima casa.
    Mia mamma nella casa intestata a me ha inserito uso abitativo, mi chiedevo chi paga l imu della mia casa io o mia mamma prima o seconda casa?

    • Esperto
      Esperto

      Scusa ma non è chiaro: per la casa dove abiti tu, specifica meglio chi è il proprietario e se vi è stata una definizione del diritto di abitazione. E a favore di chi?

  34. patrizia

    Buongiorno
    Vorrei un suo parere: sono proprietaria di un appartamento con usufrutto ai miei genitori ed io sono in affitto
    Ora vorrei comprare una casetta per viverci e intestarla ai miei figli però se faccio l usufrutto a me dovrei pagare le tasse come seconda casa al momento del rogito..e forse anche un eventuale imu sarebbe seconda casa…
    Come potrei fare per pagare meno tasse possibili?
    C è un modo ? Uso? Abitabilità? C è qualche atto che mi potrebbe agevolare?
    Grazie mille

    • Esperto
      Esperto

      Ricordiamo che le agevolazioni sull’acquisto sono una cosa, quelle per l’abitazione principale un’altra, ovvero l’esenzione IMU la si ha nell’immobile nel quale si prende la residenza. Per riavere i benefici in fase di acquisto, se già ne hai beneficiato per l’altro immobile, non ci sono alternative: devi alienarlo.

  35. Giovanna

    Salve. Sono proprietaria di una casa bifamiliare. In un’appartamento risiedo io; nell’altro risiede mia sorella. Come fare per non pagare (o pagare meno) di Imu sull’appartamento dove vive mia sorella? Grazie.

    • Esperto
      Esperto

      Le norme in materia di appartamenti ceduti in comodato variano spesso: attualmente vi è uno sconto in caso di cessione a parenti di 1° grado (genitori e figli). La via corretta e definitiva sarebbe quella di formalizzare con un notaio una cessione dei diritti di uso dell’immobile, pratica tuttavia costosa.

  36. Concetta

    Con il mutuo affitto chi paga l’imu, chi paga il mutuo o il proprietario dell’immobile? E sè questa per il proprietario non è prima casa i tassi dell’ imu sono alti … Se li deve accollare chi stipula il mutuo affitto?

    • Esperto
      Esperto

      Il contratto rent-to-buy è un contratto di affitto, ovvero la proprietà rimane invariata e non si stabiliscono diritti sull’immobile, pertanto l’IMU spetta al proprietario, per il quale va da se’ che sarà tassata come una seconda casa.

  37. Paola Bisio

    Buongiorno,
    la mia mamma deceduta il 23 gennaio del 2016 aveva l’usufrutto dell’appartamento di mia proprieta’ al 100% di cui avevo la nuda proprieta’. Alla sua morte a chi spettano le spese dell’IMU, della TARI e delle utenze non pagate sino alla sua morte ? Grazie per il riscontro.

    • Esperto
      Esperto

      Spettano agli eredi legittimi.

  38. Giuliano Fabbrini

    Io credo di rappresentare un caso piuttosto anomalo:

    Io possiedo l’appartamento in cui risiedo al 66% e ne sono nudo proprietario al 33% in quanto su questa quota ha diritto di usufrutto, NON ESERCITATO, mio padre con cui ho in essere un contratto ci comodato gratuito.

    Situazione perfettamente identica ha mia sorella per l’altro appartamento che insiste sulla stessa particella catastale, con la sola differenza che lei, fortunata, non ha ancora stipulato il contratto di comodato gratuito.

    Fatto sta che questo impedisce a Mio padre, e di conseguenza a me, di usufruire della detrazione del 50% dell’IMU che “dovrebbe” pagare (ovviamente è in carico a me) sul suo 33% di (NON) usufrutto.

    In parole povere mio padre (e di conseguenza i figli reali beneficiari dei rispettivi appartamenti) paga un usufrutto di cui NON USUFRUISCE.

    Siam sfigati o vessati?

    • Esperto
      Esperto

      Ma l’usufrutto da cosa è determinato? C’è un atto notarile o una semplice scrittura privata? Nel secondo caso, non è un diritto reale e l’IMU spetta al 100% a te.

  39. pasquale

    Buongiorno lo scorso anno ho acquistato un’immobile con mia moglie, al momento dell’acquisto lei aveva un’immobile già intestato nello stesso comune, nello stesso stabile. Attualmente per questo motivo nello stesso fabbricato si ha una unità immobiliare intestata solo a mia moglie al piano terzo e una seconda cointestata al pianto primo con me. Al momento dell’acquisto lei non ha usufruito dell’agevolazione prima casa quindi pagando una percentuale maggiore di tasse. Successivamente all’acquisto lei ha trasferito la residenza cambiando solo il piano in quanto ci siamo sposati e diventando un solo nucleo familiare l’abitazione principale dove siamo è quella cointestata al piano primo. Ai fini dell’imu lei dovrebbe essere esente dell’imu della casa a lei solo intestata e pagare 50% di quella con me e dove abitiamo effettivamente o il contrario?. In caso contrario per case non utilizzate stesso comune esiste una imu ridotta?Ultima domanda per le detrazione interessi passivi essendo l’abitazione dove viviamo e dove al comune risulta la residenza è possibile per mia moglie recuperarli?

    • Esperto
      Esperto

      Tra le due una sola sarà abitazione principale ai fini IMU per tua moglie, quella dove ha residenza. L’altra va come seconda casa. Idem per la detrazione degli interessi passivi del mutuo.

      • pasquale

        La casa che ha acquistato con me, è la sua casa principale in quanto oltre ad aver trasferito la residenza è anche quella che in cui viviamo, pertanto interessi passivi del mutuo sono scaricabili anche per mia moglie, giusto?nel quadro B del 730 la casa al 50% con la relativa pertinenza indicherò con il cod. 5-1 mentre per la seconda al 100% con la relativa pertinenza che numeri devo indicare?

        • Esperto
          Esperto

          Confermo. Per i codici non mi esprimo, vi occorre la consulenza di un CAF.

  40. Gaetano Sabetta

    Sono propritario di una casa,che però tramita atto notarile,ho dato in usufrutto ai miei genitori,quando alla loro morte tornerà in mio possesso sarà in modo automatico o ci vorrà qualche altro atto?

    • Esperto
      Esperto

      Il diritto di usufrutto è un diritto “minore” e dunque alla morte dell’usufruttuario il diritto non si trasferisce e tu che sei nudo proprietario acquisirai la piena proprietà senza ulteriori imposte o atti. Dovrai però adeguare lo stato dell’immobile al catasto urbano.

  41. Salvatore

    Buona sera vorrei porle un quesito : Ho un casa in affitto ma sono anche residente ho le utenze intestate a me ho un contratto di affitto registrato io vivo con la mia nuova compagna ma non risulto residente da lei . Devo pagare L’imu? La. Ringrazio per la sua cortese risposta

    • Esperto
      Esperto

      L’IMU si paga solo per case di proprietà.

      • Salvatore

        Buon giorno la ringrazio mi scusi. Ma facendo il 730 devo dichiarare le tasse in quando pago la cedolare secca ha questo punto mi sorge un dubbio se non pago l’imu in quando risultò residente non è che se ne accorgono e mi fanno pagare il doppio ? Mi scusi X le mie perplessità faccio presente che X 3 anni ho sempre pagato come seconda casa non è che a desso non pago se ne accorgono ? La ringrazio X la sua disponibilità

        • Lucia

          Se tu sei residente e affitti, non è più abitazuone principale è devi accatastare come seconda casa e pagare L’IMU di seconda. Il pezzo che affitti caro.

        • Esperto
          Esperto

          Riassumiamo: per avere l’esenzione IMU si deve essere sia residenti che “abitanti” della casa, quindi tu non avresti diritto all’esenzione, ma va detto che la contestazione dell’abitazione non è automatica come quella della residenza, che si fa in anagrafe, per questo in Italia ci sono molti proprietari di immobili nella tua situazione che usano il trucchetto di mantenere la residenza nella casa ceduta in affitto per beneficiare di tasse minori.
          Funziona? spesso si, ma è evidente che non è esente da rischi, specie se vi sono “segnali” come nel tuo caso, ovvero IMU pagata negli anni precedenti come una seconda casa.

      • Salvatore

        Buon giorno non mi sono spiegato sono proprietario della casa che affitto grazie

        • Esperto
          Esperto

          In tal caso varrebbe comunque come “prima casa”, a meno che non venga contestato il fatto che la residenza è fittizia (difficile che accada).

  42. Teresa

    Salve,
    ho anch’io un problema da sottoporre alla sua professionale attenzione.
    Abito in una casa che fino a qualche mese fa era di proprietà dei miei genitori e per la quale non è mai stato formalizzato un comodato d’uso gratuito.
    Con la recente morte di mio padre io ho ereditato per suo volere testamentario il suo 50%, l’altro 50% è rimasto di proprietà di mia madre che ha però il diritto di usufrutto sulla mia quota.
    Mia madre è quindi il soggetto passivo del 100% dell’immobile ai fini TASI, IMU ed IRPEF?
    La ringrazio anticipatamente

    • Esperto
      Esperto

      Direi che è così.

  43. Paola

    Salve, ho donato con atto notarile a mia figlia l’usufrutto, riservandomi la nuda proprietà, di una abitazione ubicata in Comune diverso da quello in cui risiedo ed ho la prima casa. Mia figlia vi ha portato la residenza.
    Può mia figlia godere dell’esenzione del pagamento dell’IMU in quanto per lei è prima casa ?

    • Esperto
      Esperto

      Certamente.

  44. Raffaella Laura Ceciliato

    Buongiorno, ho acquistato la nuda proprietà di un appartamento di mia madre che ne ha tenuto l’usufrutto.
    Nell’immobile ho la residenza, la dimora, vi abito abitualmente, le utenze sono in testate a me così come la tassa comunale dei rifiuti.
    Mia madre ha la residenza in un altro immobile di proprietà.
    La norma riporta che il pagamento dell’ IMU deve effettuarlo chi gode del diritto ma se l’usufruttuario non gode del diritto e ne godo io che sono il nudo proprietario, decadendo di fatto il godimento, non divento io il soggetto attivo per il pagamento della tassa ?
    Credo che la norma sia opinabile.
    Mi darebbe il suo parere? grazie per la risposta.

    • Esperto
      Esperto

      A mio giudizio il diritto di “usufrutto” è sufficientemente ampio per non decadere anche se tua madre non vi ha residenza, e mantenere dunque tua madre come soggetto passivo IMU, per cui il pagamento spetta a lei e dunque come “seconda casa” ai fini IMU.

      • Raffaella

        Grazie, nel frattempo mi sono documentata, la migliore soluzione è fare la consolidazione.
        Buona giornata.

  45. Mara

    Salve, volevo un chiarimento sul pagamento della tasi e dell’imu su un appartamento che dopo la morte di mio padre e’ attualmente di proprietà per 1/3 di mia madre 1/3 mio è 1/3 di mio fratello e dove risiede mio fratello con la sua famiglia. Non è possibile applicare il diritto di abitazione a favore di mio fratello e pagare imu e tasi come prima casa? Grazie!

    • Esperto
      Esperto

      Certo, ma il diritto non è un semplice comodato, va certificato con notaio e, purtroppo, spese conseguenti.

  46. Pasquale

    Buongiorno,
    io e mia moglie siamo usufruttuari dell’abitazione dove viviamo che abbiamo ceduto a fine 2015 ai ns. figli che ne sono ora i nudi proprietari e sono residenti all’estero iscritti all’AIRE.
    Essendo abitazione principale nel 2015 non pagavamo l’IMU e pagavamo la TASI utilizzando la detrazione per abitazione principale.
    Cosa dovro’ pagare nel 2016?
    Grazie

    • Esperto
      Esperto

      A mio giudizio non dovete pagare niente.

  47. antonietta

    Mio papà che è morto nel 1973 era intestatario del contratto presso un istituto della casa dove vivo e che coi miei fratelli è stata riscattata nel 1979
    A mia mamma al rogito hanno dato l’usufrutto di 1/3, chi deve pagare la tasi, imi e quant’altro?
    Ci è stato detto che dobbiamo pagare anche noi in quanto il diritto di famiglia è entrato in vigore nel 1975 e non è retroattivo
    Grazie mille, cordialità

    • Esperto
      Esperto

      Non ho ben capito il tipo di contratto, chi si è intestato ed i diritti in essere su questo immobile.

      • antonietta

        Il contratto a riscatto l’aveva stipulato mio papà con la INA CASA.
        Mio padre è morto nel 1973 e noi abbiamo rogitato nel 1979.
        Il notaio aveva assegnato 1/3 per usufrutto a mia madre e 2/3 a noi figli
        Attualmente la casa è abitata da mia madre che è usufruttuaria e 2 figli, gli altri figli hanno un’altra casa di proprietà e risiedono in un altro comune.
        Alla luce di questi fatti vorrei sapere chi deve pagare l’imu

        • Esperto
          Esperto

          I soggetti passivi sono tutti i detentori del diritto, ma la madre è esentata in quanto vi ha residenza, voi due figli dovete pagare la vostra quota parte.

  48. MARIA

    ho ereditato insieme a mia sorella un appartamento, nel quale ho la residenza e vi abito. Vorremmo donarlo di comune accordo a mia figlia, che abita nello stesso comune ma ad indirizzo diverso, se io mantengo l’usufrutto, devo pagare l’imu come seconda casa, perchè verrebbe intestatata a mia figlia, oppure sarò esentata perchè vi abito? Grazie

    • Esperto
      Esperto

      Suggerisco di verificare sul regolamento specifico del tuo comune.

  49. Marco

    Salve io sono il nudo proprietario di una casa al mare.
    Mia mamma ha l usofrutto e paga l imu.
    Siamo tutti e due residenti nella abitazione di famiglia insieme a mio padre.
    Se io o mia mamma prendiamo la residenza al mare dove abbiamo questa casa,pagheremo lo stesso l imu?
    Oppure essendo prima casa per ambedue no..
    Grazie fin da ora per la risposta.

    • Esperto
      Esperto

      Tua madre, che è soggetto passivo, dovrebbe prendervi al residenza per non pagare più IMU. Ma se è proprietaria anche della casa familiare, dovrà pagarla poi su questa!

  50. de marchi riccardo

    buongiorno la mia compagna ha in affitto un appartamento dove viviamo e ha un terzo della casa di sua sorella come usuffrottaria ….perche deve pagare come seconda casa se qui noi siamo in affitto…..e si puo vendere questo usufrutto che ha noi non interessa ……grazie

    • Esperto
      Esperto

      Si ritengo che debba pagare IMu relativamente alla propria quota. Per capire se e come è alienabile il diritto, meglio rivolgersi ad un notaio.