Analisi dei casi che riguardano l’acquisto di due case in separazione di beni: è possibile avere agevolazioni e tutele quando ci si trova in queste situazioni? Domande e risposte per sciogliere i dubbi.
Ecco tutto quello che c’è da sapere sull’agevolazione prima casa, quando si acquistano immobili in separazione di beni.
Ecco alcuni casi realmente accaduti, con le risposte dell’esperto che possono aiutare a risolvere eventuali problematiche simili, legate alla prima casa.
Contenuti
- Acquisto di due case in separazione di beni, avendone già un’altra
- Acquisto casa in separazione di beni, avendone già un’altra
- Acquisto casa in separazione di beni nello stesso comune
- Vendere una quota e acquistare un’altra casa, con l’agevolazione prima casa
- Acquisto casa in separazione di beni in comuni diversi
Acquisto di due case in separazione di beni, avendone già un’altra
Il Caso
Io e mio marito siamo sposati, in separazione dei beni. Stiamo comprando 2 alloggi (uno lui e uno io, entrambi con accensione di mutuo).
Possiamo entrambi acquistare con agevolazioni prima casa?
Nel caso ciò non fosse possibile, posso intestare, sempre come prima casa, uno dei due alloggi alla figlia maggiorenne e pagare io il mutuo?
In tal caso cosa cambierebbe?
Risposta
In virtù della separazione dei beni, potete acquistare senza problemi due immobili con agevolazione delle imposte come prima casa e relativo mutuo, ognuna intestata ad uno di voi.
Fate però attenzione ad alcuni aspetti conseguenti: dovrete prendere residenza nel comune dell’immobile, se sono in due comuni diversi dovrete quindi avere residenze disgiunte.
Se nello stesso comune, invece, potete avere senza problemi entrambi residenza in uno solo dei due immobili.
Ai fini IMU, se nello stesso comune, una sola delle due abitazioni avrà l’IMU come “prima casa”, a meno di nuove modifiche alla legge.
Acquisto casa in separazione di beni, avendone già un’altra
Caso 1
Io e mia moglie abbiamo acquistato casa da sposati in separazione dei beni da 13 anni.
Pochi giorni fa ne abbiamo vista una più grande che vorremmo acquistare, per poi trasferire tra un po’ la residenza sempre da cointestatari tenendo questa casa vecchia per un po’ di tempo.
Possiamo usufruire di agevolazioni prima casa se uno modificasse la co-intestazione in un appartamento a testa o risulterebbe sempre seconda casa con relativi oneri fiscali?
Risposta
E’ necessario che uno dei due alieni la proprietà a favore dell’altro, “liberando” così i propri requisiti per acquistare una nuova prima casa.
La procedura di alienazione è un po’ delicata e occorre l’assistenza di un notaio per definire bene il da farsi (se donazione, acquisto, ecc.).
Caso 2
La nostra situazione familiare:
- Separazione dei beni
- 1° casa, di proprietà ed intestata al 100% a me, senza mutuo
Vorremmo acquistare una seconda casa:
- Esiste la possibilità di fare l’acquisto con mutuo ed intestarla a mia moglie come prima casa?
- E’ vero che entro 18 mesi dal rogito lei dovrebbe prendervi la residenza?
- In Trentino che voi sappiate esistono ulteriori particolarità dato il regime di autonomia della regione?
Risposta
In virtù della separazione dei beni, è possibile acquistare in questo modo.
Per quanto riguarda il mutuo, non so come pensavate di chiederlo, se solo a tua moglie (soluzione ideale) oppure se cointestato: se il reddito è congruo per la banca non ci saranno problemi, ma per la detrazione degli interessi passivi si deve vedere anche la vostra situazione reddituale e il fatto che venga presa o meno la residenza nell’immobile.
Ai fini delle agevolazioni prima casa è infatti sufficiente che tua moglie prenda (o abbia) residenza nel comune di questa casa, ma per la detrazione degli interessi è necessario che la residenza sia nell’immobile. Per IMU, dipende se la casa è sita o meno nel comune della tua.
Per quanto riguarda regolamentazione del Trentino, più che la regione devi verificare il regolamento comunale del tuo comune.
Acquisto casa in separazione di beni nello stesso comune
Il Caso
Mia moglie ha acquistato la casa dove viviamo (con figli) ed ha usufruito delle varie agevolazioni (imposta ridotta su acquisto, detrazione interessi passivi, IMU agevolata). Siamo in regime di separazione dei beni.
Ora vorrei acquistare una casa nello stesso Comune (intestata a me) e vorrei capire se posso usufruire delle stesse agevolazioni lasciando la residenza nella casa in cui abito oppure è necessario che sposti la residenza, ammesso che lo possa fare visto che la mia famiglia risiederebbe nell’altra casa?
Leggendo le varie nozioni di prima casa si dice che non dovrei avere diritti di uso o abitazione presso altra abitazione nello stesso Comune o nel territorio italiano e non so se vi rientro come requisito.
Risposta
Se siete in regime di separazione dei beni e non hai altre proprietà, puoi acquistare una prima casa nel comune di residenza e mantenere la residenza nell’uno o nell’altro.
La detrazione degli interessi passivi del mutuo la potrai avere avendo residenza esattamente nell’immobile acquistato, ma devi essere consapevole che solo una delle due sarà considerata “abitazione principale” ai fini IMU, in quanto è ammessa una sola abitazione principale per nucleo familiare.
Vendere una quota e acquistare un’altra casa, con l’agevolazione prima casa
Il caso
Io e mia moglie abbiamo comprato in comunione di beni una casa nel 2010.
Oggi viste le svalutazioni del mercato immobiliare, abbiamo pensato che ci converrebbe tenerci questa casa (per eventualmente affittarla, o utilizzarla come B&B).
Per questo abbiamo chiesto ad un notaio di farci un preventivo con tutte le spese possibili per passare in Separazione dei Beni e cedere la mia quota dell’immobile a mia moglie tramite una compravendita.
In questo modo, così mi hanno spiegato, potrei acquistare la seconda casa con le agevolazioni della prima nonostante il mutuo lo possa cointestare insieme a mia moglie (come quello in essere per la casa attuale).
Questi i miei dubbi:
- Una volta venduta la mia quota a mia moglie dopo essere passato in regime di separazione dei beni, dopo quanto possiamo comprare l’altra casa?
- Una volta acquistata la seconda casa (in un comune differente) possiamo richiedere entrambe la residenza nella nuova casa?
- Possiamo affittare la prima casa (quella intesta a mia moglie) a persone terze utilizzarla come B&B?
Risposta
- Potete acquistarla anche subito
- Si, è possibile richiedere la residenza nella nuova casa
- Si, potete affittare la prima casa a persone terze
Acquisto casa in separazione di beni in comuni diversi
Caso 1
Nel 2010 mia moglie (siamo in separazione dei beni) ha acquistato la prima casa (100%) con le agevolazioni.
Nel 2012 anch’io ho comprato la mia prima casa (100%) in un altro comune con le agevolazioni. Adesso l’ho venduta e vorrei comprare il 50% di quella di mia moglie come prima casa portandoci la residenza.
Che problemi possiamo avere io o mia moglie?
Risposta
Io ritengo che se tua moglie ti vende il 50% prima che siano trascorsi 5 anni dal rogito, possano essere a lei chiesti la differenza di imposte tra prima e seconda casa, oltre a mora e sanzioni, relativamente al 50% venduto.
Caso 2
Separazione di beni e acquisto prima casa prima del matrimonio dal marito.
Trasferimento per motivi di lavoro in altra regione, acquisto al 50 e 50 della casa nel nuovo comune. La vecchia casa diventerà seconda dopo trasferimento di residenza nel nuovo comune.
La moglie è interamente a carico del marito. Può la moglie usufruire delle agevolazioni della prima casa sul suo 50%? Non è previsto mutuo.
Risposta
No, se come suppongo ne ha beneficiato per l’altra casa acquistata prima del matrimonio.
Buon pomeriggio.
Nel 2005 ho acquistato un immobile con agevolazioni prima casa nel comune A (mutuo terminato).
Adesso (2024), in regime di separazione dei beni dichiarata in sede di matrimonio (contratto da ultimo), mia moglie vorrebbe acquistare la sua prima casa in altro comune (comune B), usufruendo delle relative agevolazioni e con accensione di un mutuo (del quale io potrei essere il garante). Mia moglie trasferirebbe la residenza nel comune B, io eventualmente la lascerei nel comune A (in attesa di vendere la mia prima casa).
Viste le novità introdotte e la sentenza da ultimo della Corte di Cassazione, mia moglie potrebbe tranquillamente acquistare la sua prima casa? e nel caso la si volesse cointestare così come il mutuo quali sarebbero le incombenze? Quale la migliore soluzione?
Grazie mille
Essendo in due comuni diversi, tua moglie ha diritto a tutte le agevolazioni. Tu no, quindi in caso di cointestazione si va al 50%.
Salve io e mia moglie siamo in separazione di beni io la prima casa intestata può lei comprare casa e usufruire delle agevolazioni prima casa se ha due immobili intestati a seguito lascito e successione dei suoi genitori.
Grazie
Ne ha diritto se non ha beneficiato di agevolazioni prima casa per queste successioni E la nuova casa si trova in un comune diverso dalle altre due. Se non sono case ma altri immobili, nessun problema.
Buongiorno, io e mio marito siamo in regime di separazione di beni. Circa 8 anni fa abbiamo acquistato 2 monovani ad uso investimento con quote del 50% ciascuno. Mio marito è già proprietario della casa dove abitiamo acquistata senza agevolazioni prima del matrimonio. La domanda è la seguente : io posso acquistare una casa usufruendo delle agevolazioni prima casa nello stesso comune dove possiedo già il 50%degli immobili sopra descritti insieme a mio marito visto che sono in separazione di beni?
Purtroppo no.
Salve, ho acquistato casa in regime di comunione dei beni con mia moglie nel 2001. Nel 2022 abbiamo deciso di acquistare la casa dei suoceri in nuda proprietà… abbiamo già provveduto con notaio alla separazione dei beni e lo stesso giorno ho liquidato la metà del valore della casa acquistata in comunione nel 2001 a mia moglie. Si può procedere con l’acquisto della nuda proprietà sempre con agevolazione prima casa..?
Si, se la casa dei suoceri viene interamente acquistata da tua moglie, che (se non ha altri immobili) è “libera”.
Salve, sono possessore al 100% da 15 anni e da prima del matrimonio della casa dove riesiedo con la maglie e due figli. Siamo in separazione dei beni e ci stiamo separando ma non sappaimo come muoverci per la casa.
Se dovessi acquistare una nuova casa per me (con nuovo mutuo), potrei farlo come prima casa se vendessi successivamente la mia alla moglie? Se si, entro quanto tempo dovrei venderla dopo l’acquisto della nuova casa?
Se invece acquistassi una nuova casa intestandola a lei e accendendo un mutuo prima casa sempre intestato a lei, per poi perfezionare successivamente la separazione sarebbe più facile?
Andiamo d’accordo e vorremmo separarci facendoci ‘il meno male possibile.
Grazie anticipatamente per i preziosi consigli.
Emiliano
Dovresti prima venderla, e solo dopo puoi beneficiare delle agevolazioni.
Quanto all’acquisto incrociato, francamente mi sento di sconsigliarlo anche se andate d’accordo.
Buongiorno,
io e mia moglie siamo in separazione di beni e ci siamo sposati a Giugno 2022.
A Novembre 2022 abbiamo comprato un’abitazione con i benefici prima casa interamente intestata a me (mia moglie fa da garante sul mutuo) dove non ho l’obbligo di trasferire la residenza entro 18 mesi poichè appartenente alle Forze Armate; a seguito di trasferimento, vorremmo comprare un’altra abitazione in un’altra città da intestare questa volta a mia moglie.
Detto ciò, mia moglie potrà usufruire dei benefici prima casa oppure, avendone usufruito già io, lei non può?
Certamente, nessun problema.
Salve
io e mia moglie siamo in separazione dei beni con casa di proprietà (e mutuo) in comune.
Vorremmo:
– dividere la proprietà della casa
– comprare una casa in altro comune
– trasferire la residenza a uno dei due in questa seconda casa
E’ possibile trasferire il mutuo esistente a uno solo dei due senza doverlo chiudere?
Che costi avrebbe la divisione della proprietà della casa esistente?
grazie
Purtroppo sarebbe un normale atto di compravendita, anche se pèer na sola quota, quindi con costi di notaio e imposte come prima casa. Anche per il mutuo occorre un nuovo atto, in questo caso soggetto a trattativa con la banca.
Salve, mi sono sposata pochi mesi fa in regime di separazione dei beni… Viviamo in alloggio Ater, mio marito per motivi di lavoro risiede in altra regione da qualche anno pur mantenendo la residenza con me. A seguito di aumento di stipendio vorrebbe acquistare una casa nel comune dove lavora invece di dover pagare un affitto, se trasferisce la residenza in quel comune può usufruire delle agevolazioni prima casa ed esenzione IMU? Se in seguito Ater mettesse in vendita l’alloggio dove risiedo io potrei usufruire delle stesse agevolazioni?
Non vedo problemi per entrambe le cose dal punto di vista dell’acquisto, tuttavia verifica se c’è qualche implicazione a livello di assegnazione ATER, se tuo marito va ad acquistare una casa.