Il piano di ammortamento alla Francese con quota capitale fissa, pro e contro
Oggi vi vogliamo spiegare un particolare tipo di piano di ammortamento, il piano di ammortamento alla Francese con quota capitale fissa, che in questi mesi viene spesso proposto dalle banche in abbinamento ad alcune tipologie di mutuo piuttosto convenienti. Stiamo parlando soprattutto del mutuo MPS Protezione con tasso variabile a CAP proposto dal Monte dei Paschi di Siena e altri simili, certamente tra le tipologie di mutuo più richieste del momento in quanto garantiscono i vantaggi del tasso variabile uniti alla sicurezza di un tasso massimo garantito. Il tutto, a fronte di uno spread di pochissimo superiore a quello di un mutuo a tasso variabile “puro”, ma ci sono degli aspetti da valutare con molta attenzione.
MPS Protezione viene stipulato infatti con un piano di ammortamento alla Francese (ovvero con quota interessi maggiore nelle prime rate, e decrescente mese per mese), ma con quota capitale fissa, ovvero predeterminata alla stipula, secondo i tassi vigenti al momento della stipula, e che mai e poi mai sarà ricalcolata. Il normale piano di ammortamento alla Francese prevede invece rate costanti, ovvero ad ogni variazione del tasso viene ricalcolato il piano di ammortamento della rate residue, che saranno tutte uguali fino alla fine, quindi con quote capitale e interessi redistribuite ogni volta.
Fissando la quota capitale ad inizio mutuo, accade invece che, all’aumento del tasso, vengono ricalcolate solo le quote interessi, mentre il capitale, che dovrebbe calare, rimane quello predeterminato, il che comporta una rata più elevata, a parità di aumento di tasso, rispetto ad un mutuo a tasso variabile con piano di ammortamento “normale”. Va detto tuttavia che la differenza di spesa tra le due rate è tutta di quota capitale, per cui la rata nel caso più sfavorevole è si più alta, ma si ha una estinzione più rapida del capitale.
Se si intende operare delle estinzioni parziali del mutuo, è bene verificare le condizioni per questa evenienza. Su un mutuo variabile classico, al momento di un versamento di capitale viene ricalcolato l’intero piano di ammortamento, al tasso del versamento, mentre nel caso dei mutui a quote capitale fisse, può accadere una delle seguenti cose: 1. Le quote capitale non vengono ricalcolate (in pratica si abbassa la durata del mutuo); 2. Viene ricalcolato il piano di ammortamento al tasso iniziale, di stipula del mutuo; 3. Viene ricalcolato il piano al tasso del momento (come un variabile puro).
Quali sono dunque i pro e i contro di questo piano di ammortamento? Innanzitutto, questo è una scelta obbligata per poter sottoscrivere alcuni prodotti tra cui appunto MPS Protezione. Detto questo, ipotizzando per la vita del mutuo un aumento del tasso medio rispetto a quello odierno, ipotesi più che probabile, si tratta di un piano di ammortamento che comporta una spesa finale sensibilmente più bassa, a fronte di una rata massima più elevata.
Abbiamo a disposizione uno strumento Excel che ci permette di calcolare i piani di ammortamento di questo tipo e la loro variazione in base a numerosi parametri: capitale, numero di rate, cap, variazione del tasso… se avete bisogno di fare un confronto, indicateci pure qui sotto i vostri dati relativi al mutuo e vi pubblicheremo il piano di ammortamento ed una valutrazione sulla convenienza rispetto al piano di ammortamento alla Francese classico! Quello che ci occorre è:
- Importo del mutuo
- Durata del mutuo
- Frequenza delle rate (mensile, trimestrale, semestrale)
- Spread
- CAP
- Per il calcolo, viene preso a riferimento l’Euribor del giorno corrente (ad 1 mese se rate mensili, a 3 mesi se trimestrali, a 6 mesi se semestrali), ricordatevi che potrebbero esserci variazioni perchè la banca fisserà il tasso iniziale all’Euribor del giorno della stipula!
Giorgia: il tuo mutuo con CAP ha una rata iniziale di 418 euro e massima teorica di 612 euro.
Il primo avrebbe invece una rata costante di circa 490 euro, ma se fosse in pari anni, 25 come quello con CAP, avrebbe una rata quasi uguale a quella iniziale del mutuo con CAP.
La convenienza sta dunque tutta dalla parte del secondo mutuo, quello con CAP, in quanto con un tasso finale quasi uguale, ti tutela da un eventuale balzo dei tassi oltre il 5,4%… con l’unico problema della sostenibilità della rata massima. Se vuoi la certezza di una rata costante, prova a valutare anche altri prodotti, a tasso fisso o misto.
Salve,
ho urgente bisogno di un vostro consiglio.
Mia mamma deve fare un mutuo di 90.000 euro,
le condizioni delle banche che abbiamo preso in considerazione sono:
BAPR
tasso variabile a rata costante
durata:20anni con una possibile estenzione di 5 anni
euribor trimestrale + spread 1,75
BANCA INTESA
domus block, ovvero mutuo con cap intera durata (purtroppo non mi sono informata se la quota capitale è fissa o meno)
durata: 25 anni
euribor mensile + spread 2,00 cap 5,4
quale potrebbe essere la rata massima in questo secondo caso?
Siamo fortemente indecisi in quanto il primo ci assicura una rata sopportabile (mia mamma tra pochissimi anni andrà in pensione)
mentre il secondo sembra più conveniente perchè a paragone si dovrebbero pagare meno interessi… ho fatto una simulazione (vi prego, ditemi se può essere attendibile o meno) considerando un andamento medio dei tassi e nel primo caso, oltre i cinque anni, mi è risultata una maxi rata di 18.000 mila euro!!!:o
Qual’è quello più coveniente?
Daniel, con i tuoi dati, e inserendo un tasso del 1,04% (euribor trimestrale di oggi), hai una rata iniziale di 1.823 euro e massima di circa 2.800 euro.
In caso di raggiungimento del cap dopo 3 anni, la rata sarebbe in realtà poco inferiore al massimo teorico, solo di poche decine di euro.
Scusatemi ho scritto di fretta e non ho controllato. L’importo del mutuo è di 400.000 Euro e la durata è di 25 anni.
Grazie
Daniel, ci manca qualche dato… importo e durata!!
Buongiorno,
sono stato da Ubi Banca per un mutuo a tasso variabile con CAP a 5,50% (media Euribor 3m + 1,60 di spread) e mi pare di aver capito che il PDA sia a quote capitale fisse e vorrei capire quale rata massima dovrei andare a pagare in ipotesi in cui raggiungessi il CAP di 5,50% a partire dal terzo anno di vita del mutuo.
Grazie
Pierluigi, è sicuro che il piano di ammortamento sia diverso? Ci risulta che MPS Cap, uno dei primi prodotti del settore, sia sempre stato proposto con il piano di ammortamentio a quote capitali fisse (Si tratta comunque di un piano “alla Francese”). A meno che il suo sia uno dei primi stipulati ed abbia ancora il piano alla francese normale… le conviene verificare bene sul contratto!
Detto questo, comunque, in effetti, la convenienza a surrogare c’è… dato che sia spread che cap sono più bassi!!
Grazie infinitamente per le informazioni, avendo intenzione di surrogare nei prossimi giorni volevo sciogliere gli ultimi dubbi.
Attualmente ho un mutuo MPS variabile con cap con i seguenti parametri:
Capitale iniziale: 105000
Durata residua 18 anni (20 originari), rate mensili
Spread 1,9 + Cap 5,5
Piano di ammortamento alla francese
Sono stato attratto dai tassi e dal cap inferiori di Intesa, ma sono un pò confuso riguardo al diverso piano di ammortamento.
Secondo voi, anche se le rate iniziali sono più alte, è comunque conveniente surrogare al Domus Block di Intesa (15 o 20 anni) oppure è preferibile che mantenga il mio attuale mutuo ?
Grazie mille, saluti,
Pierluigi
Pierluigi: rata iniziale 661,00 euro, rata massima 860,00 euro
I vantaggi e gli svantaggi li abbiamo ampiamente discussi nell’articolo!!
Salve,
sono stato in filiale Intesa SanPaolo per avere informazioni sulla surroga vero un mutuo Domus Block e mi sono state proposte le seguenti condizioni:
Capitale residuo 99600
Durata 15 anni, rate mensili
Spread 1,6 + Cap 5,0
Potete gentilmente indicarmi gli importi delle rate iniziale e massima?
Quali sono secondo voi i vantaggi e gli svantaggi di questo piano di ammortamento rispetto al classico alla francese ?
Grazie, saluti,
Pierluigi
Francesco: rata iniziale 1.554 euro, rata massima 2.050 euro circa.
Ottimi CAP e Spread, molto bassi!!
Buona Sera,
sto valutando una surroga per passare ad un mutuo Domus Block di INTESA SANPAOLO alle seguenti condizioni:
Capitale 234000
Durata 15 anni
Spread 1,6
Cap 5,0
rate mensili
potete cortesemente indicarmi la rata iniziale e la massima?
Grazie
Francesco
Alessandro: ipotizzando il tasso attuale a 1 mese pari a 0,85% viene:
1o caso: rata iniziale 542 euro, massima 750 euro circa
2o caso: rata iniziale: 674 euro, massima 885 euro circa
Salve vorrei chiedere un Mutuo Domus Block a Cassa di risparmio di Firenze,
Capitale 100,000 euro
Spread 1,9%
Durata 20 anni
Mensile
CAP 5,3%
oppure stesso capitale
Durata 15 anni
Spread 1,8%
CAP 5,2%
Mensile
Per cortesia potete scrivermi rata massima ed attuale per le 2 possibilita
grazie
Alesandro
Massimo: non ti preoccupare, significa che la rata massima ha quell’importo soltanto nel caso teorico in cui i tassi vadano sopra al cap fin dalla prima rata… il che è un’ipotesi non realizzabile attualmente. In pratica, se i tassi andranno al massimo anche tra 1 o 2 anni, la tua rata massima sarà inferiore a quella max indicata, che costituisce quindi un “massimo teorico”.
Ringrazio per il riscontro ed aggiorno il mio post dell’8 Ottobre scorso con la seguente risposta da parte della mia Banca:
“Nella rinegoziazione si prende il capitale residuo (oltre ad eventuali dietimi di interesse maturati fino a quel giorno) e si rifà il piano di ammortamento, come se si ripartisse da un nuovo mutuo di quell’importo (infatti il numero di mutuo cambia, perchè tecnicamente vengono inseriti nuovi parametri per calcolare la rata, a seconda del tipo di mutuo scelto).
Dunque: in caso di mutuo con CAP il piano di ammortamento è già definito per la quota capitale, che risulta crescente e varia di un minimo di mese in mese. Questo piano è personalizzato e viene fornito all’atto della rinegoziazione”
L’istituto mi ha poi inoltrato il seguente preventivo per rinegoziare:
IMPORTO: Euro 95.912,20
DURATA: 20 anni
BLOCK metà durata spread 1,8 (cap 5,20): rata: 502 – rata max 643
BLOCK durata intera spread 1,9 (cap 5,30): rata: 510 – rata max 648
Tale preventivo mi sembra anche buono in chiave di rinegoziazione ma la Banca in conclusione aggiunge che:
“Ovviamente la rata massima è quella applicabile sul massimo residuo, significa che, appena fatta la rinegoziazione, i tassi schizzano all’improvviso e raggiungono o superano il tetto previsto.”
Quest’ultima considerazione mi lascia un pò così…
Che significa?
Ringrazio…
Giuliana: calcolato con euribor di oggi pari a 0,76% 1 mese, viene rata iniziale di 1200 euro circa, massima di 1950
Massimo: devi chiedere se il mutuo ha quote capitale fisse oppure ricalcolate ogni mese, sulla base del tasso.
Con i dati indicati, ti confermo rata iniziale di 512 euro e massima teorica di 730 euro.
La convenienza dipende da come si evolveranno i tassi… ma dato che il tuo fisso ha un tasso di poco minore del cap proposto, potrebbe essere conveniente la rinegoziazione per sfruttare i momenti di tassi bassi.
Espongo la mia situazione. Ho stipulato un fisso nel 2007 con i seguenti parametri:
» Istituto: Ca.Ri.Ve.
» Importo del mutuo: 104.000
» Durata del mutuo: 25
» Frequenza delle rate: mensile
» Tasso fisso: 5,11
» Spread: 0,80
» Rata mensile: 615 euro
Attualmente sto trattando una rinegoziazione per passare dal fisso al variabile CAP con la seguente offerta della medesima banca:
» Importo del mutuo attuale: 96.000
» Durata del mutuo: 20
» Frequenza delle rate: mensile
» Spread: 1,9
» CAP: 5,3
» Floor: non presente
» Tasso di riferimento: euribor 1 mese = 0,621% per Ottobre
» Rata mensile: 512,44
Quesiti:
1-E’ in linea di massima conveniente?
2-Che rata massima rischio di raggiungere con questa percentuale di CAP?
3-Relativamente alle quote capitale, cosa devo chiedere all’istituto sul come viene ricalcolato il piano di ammortamento?
Ringrazio!!!
Massimo
Salve
il mutuo che mi offre INTESA è Domus Block cap
300000 per 30 anni cap 5,5 spread 1,8% euribor 1mese rate mensili posticipate
mi aiutate a capire quale importo massimo di rata potrei avere nel corso dei 30 anni?
Giuliana
Simone, ai tuoi dati per Domus Block mi corrispondono rate diverse: iniziale 610 euro, massima 825 euro.
La convenienza tra l’uno e l’altro non è facile da dire, in quanto il tasso del tuo fisso è più basso del cap… per cui la scelta potrebbe essere vantaggiosa o svantaggiosa a seconda dell’andamento dei tassi nei prossimi anni (non chiedeteci previsioni!!).
Buongiorno, vorrei sapere se è conveniente la seguente operazione: attualmente mutuo unicredit:
tasso fisso 5.15
importo iniziale 100.000,00
durata 20 anni
rata mensile 667,00€ stipulato nel 2007.
Mi hanno proprosto Intesa Domus Block
capitale residuo 90.000,00
durata 15 anni
rata iniziale 586,00€
rata massima 740,00€
tetto massimo tasso 5.60
spread 2.10
Vorrei sapere anche se fosse possibile il tipo di ammortamento che intesa applica in quanto la dipendente non era troppo sicura di cio’ che diceva.
Vi ringrazio anticitamente.
Stefano: significa che il tuo tasso di riferimento è euribor 3 mesi, quindi un poco più alto del euribor a 1 mese. Attualmente 0,62 1 mese contro 0,88 3 mesi.
Redon: purtroppo le banche fanno un po quello che vogliono, ma di solito si risce a “bloccare” una certa offerta per un certo periodo…. ed è strano che non ti fissino il cap fin da adesso. Chiarisci bene questo aspetto prima di sottoscrivere il mutuo e pretendi che il cap sia prestabilito.
Salve, domandona la carisbo mi sta facendo la delibera per il domus block di 175.000€ a 20€ con cap 5.30. Oggi chiamo in banca e mi dicono che a dicembre visto che il tasso e variabile tutto potrebbe cambiare anche il CAP!!! Come è possibile che cambi il CAP visto che noi abbiamo accettato questa offerta valida solo nel mese di settembre principalmente per questo motivo!!! E’ possibile una cosa del genere???
Grazie mille!
Ti ringrazio per la cortese e pronta risposta. Vorrei sottoporti un’ altro piccolo quesito. Nel foglio che mi ha spedito la mia banca per l’eventuale rinegoziazione del mutuo dal fisso al variabile con cap c’è una dicitura che non ho ben compreso. Te la riporto testualmente:
” A partire dalla data di esecuzione della presente richiesta il nuovo tasso mensile sarà pari a un dodicesimo del saggio di interesse nominale annuo determinato in base alla media mensile del tasso EURIBOR 3 mesi divisore 365, rilevato dalla Federazione Bancaria Europea e diffuso sui principali quotidiani economici e circuiti di informazione economica (reuters), media riferita al primo dei sue mesi solari antecedenti la scadenza di ciascuna rata ed aumentata di 1.90 punti spread. La banca, ferma ogni altra condizione contrattuale, applicherà comunque per detti periodi un tasso mensile non superiore a un dodicesimo del saggio di interesse del 5.50%”
Questa che ti ho scritto è la clausola “incriminata”. Cosa intendono esattamente? A quanto ammonterebbe per esempio il tasso per questo mese calcolando che l’euribor 3 mesi è fissato a 0.88%? Grazie
Stefano, i tuoi calcoli sono giusti e adesso ti spiego perchè. Predeterminando l’ammortamento con un euribor basso, hai nelle rate una quota capitale più alta rispetto al calcolo fatto con un euribor più alto, dove invece sarebbe maggiore la quota interessi.
Al raggiungimento del cap, la quota interessi sarebbe uguale in entrambi i casi, ma nel caso della predeterminazione con un euribor basso, dovresti sommare una quota capitale più alta.
La differenza tra le due rate è quindi esclusivamente capitale.
C’è da notare un’altra cosa. La rata massima è massima per 1 sola rata… le successive, anche se il tasso si mantiene sempre al cap, tendono a diminuire in quanto diminiusce il capitale da rimborsare, e in tal caso diminiusce più velocemente l’ammortamento predeterminato con tasso iniziale basso.
Seconda faccenda: solitamente il tipo di euribor di riferimento è legato alla cadenza delle rate, ma non sempre… informati su questo aspetto sul foglio informativo del mutuo!
Titolare di mutuo fisso, tasso 5.37 debito iniziale 110000 (rimanente 101800) rata mensile 666.98. Sto optando per un variabile con cap, ma non ho ben compreso alcuni piccoli dettagli. Ho scaricato il file exel che mi permette di calcolare la rata minima e max in base ai vari andamenti dell’euribor, inserendo i valori del cap – rate, spread e debito rimanente. Ho notato che aumentando il valore dell’euribor, lasciando invariati i valori del debito resid. delle rate rimanenti, del cap e dello spread, la rata max tende a diminuire. Esempio:
1° Esempio * Debito 101800 – cap 5.50 – euribor 3 mesi 0.88% – spread 1.90 (tasso complessivo 2.78) – rate rimanenti 257: risultato rata minima 530 circa e rata max 765 circa.
2° Esempio * Debito 101800 – cap 5.50 – euribor 3 mesi 2% (dato presunto) – spread 1.90 (tasso complessivo 3.90)- rate rimanenti 257: risultato rata minima 593 circa e rata max 730 circa.
Come si evince la rata minima è aumentata (in ragione dell’aumento del tasso). Perchè però la rata max è diminuita? non sarebbe dovuta aumentare anch’essa. Forse perchè aumentando la quota interessi e dimuniendo la quota capitale di conseguenza la rata max tende a diminuire. E’ giustoil ragionamento?
Ulteriore domanda. Stipula euribor a 3 mesi la rata verrebbe a modificarsi ogni 3 mesi?
Scusa se mi sono prolungato, ma non riesco a comprendere bene il perchè di questa diminuzione della rata max. Grazie
Erminia:
Rata iniziale all’euribor di oggi: 793 euro
Rata massima teorica: 1198 euro
A queste rate va sommato il costo della polizza vita… ma penso che la convenienza ci sia, perchè anche in caso di raggiungimento del CAP, il tuo tasso rimarrebbe sempre al di sotto del tuo tasso attuale!!
Unico problema, una rata massima più alta, ricordai però che è teorica e che alla fine dei 25 anni, con il mutuo con CAP avrai pagato in totale, di meno rispetto al mutuo a tasso fisso.
Salve,
vorrei surrogare il mio mutuo UNICREDIT (tasso fisso 5,95 – rata 1073) e sto valutando il mutuo DOMUS BLOCK INTESA con piano di ammortamento “predeterminato per le quote di capitale e diversificato sulla base della durata del mutuo”. Potreste aiutarmi a capire quale sarebbe l’effettiva rata massima? La mia situazione attuale è:
Capitale residuo 174.500,00
Durata 25 anni
Spread 2,00%
CAP 5,40%
Considerando che per stipulare il mutuo richiedono la sottoscrizione della polizza vita (costo totale 9555,00 – costo mensile 77,00) secondo voi mi conviene?
Grazie
Redon, “predeterminato” per le quote di capitale” significa che un tipo di ammortamento proprio come quello oggetto di questo articolo, è la seconda parte che è più misteriosa, ma posso ipotizzare che al vartiare della durata del mutuo variano alcuni parametri come spread e CAP.
Quello che mi dici sulla tua direttrice di banca conferma la superficialità di molti, troppi addetti… lei ha sicuramemte ricalcolato le quote secondo un ammortamento standard, sbagliando…. ma è mai possibile che ne sappiamo di più noi da qui che loro che ci lavorano da mattina a sera?!?!
Salve, i dati sono quelli che ha scritto “Chiara” solo che il piano di ammortamento è di tipo “Predeterminato per le quote di capitale e diversificato sulla base della durata del mutuo”. Infatti secondo i nostri calcoli la rata max dovrebbe essere uguale a quella calcolata da lei cioè 1.334euro, ma la direttrice della banca ci ha assicurato che non paghiamo più di circa 1.184euro e noi ci chiediamo come è possibile? Che calcolo ha fatto?
Grazie
Redon: premesso che non basta una formula ma occorre un foglio di calcolo, direi che per questo tipo di ammortamento forse serve qualche dato in più per capire meglio di come funziona
Chiara: iniziale all’euribor di oggi pari a 0,62% rata di 929 euro, massima teorica di 1.334 euro
Ciao,
mi sono informata per il mutuo Domus Block della Carisbo – Intesa San Paolo.
Mutuo 175000€
Anni 20
Spread 1,90
EURIBOR 1 mese
CAP 5,30
Quanto verrebbe la rata attuale e la massima?
Grazie
Salve vorrei sapere la formula utilizzata per calcolare la max rata per un mutuo con un piano di ammortamento di questo tipo : “Predeterminato per le quote di capitale e diversificato sulla base della durata del mutuo”.
Grazie mille
Piero, al tasso odierno la tua rata sarebbe di 690 euro, con rata massima al raggiungimento del CAP di 1.175 euro.
Una estinzione èiù veloce del capitale ti permette di abbassare rata per rata la quota capitale più velocemente rispetto all’ammortamento standard: la durata rimane la stessa, e le rate diminuiscono. Alla fine, avrai pagato una quantità monire di interessi, ma sostenendo alcune rate più elevate.
Per quanto riguarda il mutuo BHW, vediamo di approfondirlo prossimamente, ma di primo approccio, non mi piacciono i mutui dove all’inizio si versano solo interessi… meno che mai in questa situazione di tassi bassi dove invece sarebbe possibile rimborsare fin da subito un bel pò di capitale!
OK,
ricevuto per la comunicazione dei calcoli a fine settimana.
Vorrei segnalare, a questo punto, anche le proposte di BHW. Offrono un mutuo a tasso fisso molto articolato, completamente diverso dai soliti (1^ e 2^ fase con due tassi diversi e con il pagamento del capitale solo nella 2^ fase).
Sembrerebbe conveniente ma non capisco dov’è l’inghippo.
Avete avuto modo di valutarlo?
C’è anche TELEMUTUO che, a parità di condizioni di cui al precedente post, mi propone una rata fissa di 827 €, probabilmente con una banca del gruppo UBI.
in attesa di delucidazioni
Salve Piero, abbiamo ricevuto la sua richiesta. Per un problema tecnico al momento non possiamo effettuare i calcoli, le risponderò verso fine di questa settimana (vale anche per altre richieste in questi giorni!
Buonasera,
sto valutando la proposta di webank (variabile con CAP al 5 % – BCE).
ho scoperto che il loro ammortamento dovrebbe essere alla francese (come riportato sui fogli informativi), ma con quota capitale fissa.
Mi servirebbe sapere cortesemente a quanto ammonterebbe la rata massima:
- SPREAD 1,65 (SE STIPULO L’ASSICURAZIONE VITA)
- INDICIZZATO BCE
- DURATA 30 ANNI
- IMPORTO 180.000 €
- PERIODICITA’ MENSILE
- CAP 5,5
Ho letto il vostro articolo e altri pubblicati sul web ma non riesco a capire qualcosa. Innanzitutto il piano di ammortamento che riporta mutuionline syl mutuo webank porta una rata sempre uguale (sembrerebbe un francese classico)-
In caso di rialzo del tasso BCE a cosa andrei precisamente incontro?
Leggo da qualche parte che la rata aumenterebbe di molto rispetto ad un ammortamento francese classico ma comporterebbe un’estinzione più rapida del capitale (varierebbe la durata?). Poi, leggo anche che con questo metodo le rate dovrebbero, a parità di condizioni, diminuire col tempo.
Cosa significa precisamente?
Come mai le banche stanno adottando questo tipo di ammortamento?
Assumendo che dovrei avere una rata iniziale di 730 €, cosa mi potrebbe accadere nei primi anni?
Il tasso BCE in quale misura potrebbe variare? Cosa dovrei aspettarmi?
ringrazio cordialmente quanti vorranno darmi indicazioni
Piero GRASSI
Ciao, il gran mutuo cambio scelta mi sembra un buon mutuo, con la possibilità di cambiare a costo 0 ogni 2 anni. Tuttavia una cosa non mi è chiara (motivo per il quale andrò di certo nuovamente in Cariparma per delucidazioni): l’esercizio dell’opzione (se passare da variabile a fisso e viceversa) è facoltativo, ma nell’ipotesi che io ad un certo punto della vita del mutuo abbia scelto il tasso fisso, e dopo i due anni (e magari successivi) non voglia più cambiarlo, il mio tasso fisso viene calcolato sul nuovo IRS o sul vecchio (a parità di spread)?
Spero di essere stato chiaro: il concetto è che non vorrei trovarmi a dovere scegliere un tasso fisso che però, essendo ricalcolato ogni due anni, nion sia più conveniente come quello che in ogni caso c’è ora.
Ciao e grazie.
Giovanni, sul sito Cariparma non abbiamo trovato notizie su questo mutuo, può darsi che abbia cambiato nome in Gran Mutuo Cambio Scelta. Le offerte a tasso variabile di Cariparma sembrano comunque avere un piano di ammortamento alla Francese normale. La offerta che ti hanno fatto ha degli spread invitanti, ma ti rimane comunque il rischio di un tasso variabile senza tetto.
Ciao, sto valutando una soluzione differente: mutuo Cariparma online variabile con opzione.
Importo: 152.000 euro
Durata: 25 anni
Rata: mensile
Spread: 1.25%
Posso sfruttare la convenienza del tasso variabile (con uno spread inferiore rispetto al varibile col CAP) e optare una volta sola durante il mutuo per il tasso fisso calcolato con l’IRS + spread 1.30%.
Mi sembra una buona soluzione, ma non ho chiaro come sono le rate del piano di ammortamento e se ci sono fattori importanti che non sto valutando. Sarebbe un buon mutuo?
Thomas, non c’è una regola precisa, ogni banca sceglie il piano di ammortamento che preferisce per le proprie proposte. Come puoi leggere nell’articolo, il piano a quote non ricalcolate permette, in caso di aumento dei tassi, di rimborsare più capitale pagando, alla fine, meno interessi, a scapito però della rata massima che può risultare più alta di un mutuo con rate ricalcolate.
Salve.
Sto valutando una surroga per il mio mutuo.
Nel caso di CAP. Meglio a rate con quote capitale ricalcolate o fisse?
Ho visto che MPS le ha fisse.
IW bank ricalcolate.
Non ho capito a parità di capitale cosa sia più conveniente.
Nei casi senza CAP vengono sempre ricalcolate mensilmente?
Grazie
Eric: rata massima 1341 euro, iniziale 970 euro.
La proposta è nella media del mercato attuale, direi che puoi trovare di meglio solo con promozioni speciali
Ciao. SOlita noiosa domanda: qual’è la rata massima con Intesa Domus Block per un mutuo come segue?
Importo: 146000
Durata: 15 anni
Rate: mensile
Spread: 1.8 – Euribor 1 mese
CAP: 5.5
C’è qualche altra proposta più interessante – per surroga – di altre banche, ad es. con quota capitale non fissata?
Grazie
Antonella, nell’immediato (e anche per i prossimi 2 anni), sicuramente si, ma è impossibile fare una previsione a lungo termine. Per assurdo, i tassi tra 10 anni potrebbero essere al 10% per cui il tuo mutuo fisso attuale sarebbe un ottimo mutuo!! Io ti consiglio di trovare un mutuo con CAP che tu possa stipulare, ormai è un prodotto che hanno tutte le banche!
Allo stato attuale è consigliabile rinegoziare il mutuo a tasso fisso con un mutuo a tasso variabile puro? Grazie
Antonella: le leggi attuali permettono di rinegoziare senza problemi i mutui, ma bisogna prestare attenzione. Se i tassi dovessero, nei prossimi anni, salire troppo, sarà si possibile trasformare un mutuo a tasso variabile in uno a tasso fisso, ma questo tasso fisso sarà di certo ben più alto di quello che avresti adesso. Una rinegoziazione potrebbe quindi risolvere il problema di una rata troppo alta, ma allungherebbe la durata del mutuo.
Salve, avrei dovuto rinegoziare il mio mutuo a tasso fisso 5.90% per 30 anni con un mutuo a tasso variabile con CAP ma Intesa San Paolo ha dato parere negativo in quanto l’importo eccedeva l’80% del prestito. In alternativa mi è stato proposto un tasso variabile “puro”. Che fare? Se accettassi il tasso variabile potrei in futuro rinegoziarlo nuovamente con un mutuo a tasso fisso nel caso la rata fosse troppo alta? Grazie
Luca, abbiamo faticato non poco a leggere la nota di trasparenza di Barclays, senza riuscire ad avere informazioni precise sul piano di ammortamento per il loro mutuo con CAP. Non sembrano tuttavia previsti poer nessun tipo di mutuo i piani alla francese con quota capitale fissa, per cui IPOTIZZIAMO che l’ammortamento sia normale alla francese.
In tal caso, la rata massima è pari a quella di un mutuo a tasso fisso al 5,5% che è di 681 euro
salve dovrei stipulare a breve con Mutuo Barclays con CAP importo 120.000 in 30 anni mi dite cortesemente se anche questo mutuo come quello MPS prevede un piano di ammortamento con quota capitale fissa? se possibile mi dite la mia rata max? grazie
Vedo che Domus Block sta interessando molti di voi!
Vincenzo: come detto nella mia precedente, anche se il prospetto non è del tutto chiaro, il Domus Block dovrebbe avere le quote capitale fisse. Nel suo caso, con il tasso odierno a 1 mese pari a 0,60% rata iniziale 670 euro, massima 926 euro. Buoni i suoi valori di cap e spread.
Fabio: concordo che il prospetto non è chiaro, io rimango per la mia interpretazione, di certo è grave che l’addetto della banca non sappia dare questa informazione!
Antonella: rata iniziale 527 euro, massima 841 euro. Se attualmente deve pagare 790 euro per altri 30 anni, conviene il passaggio.
Vorrei conoscere l’importo minimo e massimo della rata:
domus block intesa
capitale 130000
spread 2.10 euribor 1 mese
CAP 5,60
anni 30
Vorrei sapere inoltre se potrebbe verificarsi l’ipotesi di pagare una rata più alta rispetto a quella che paghiamo adesso con tasso fisso di 790 euro io non sono molto convinta della convenienza……..
Ho un dubbio sul Mutuo domus block di intesa san paolo, nei precedenti post mi avete detto che in caso di estinzione parziale si accorcia la durata del mutuo ma non si abbassa la rata, oggi sono andato in filiale e dopo un ora di controlli da parte del dipendente non ha trovato nulla al riguardo sul foglio informativo. Ha contattato la filiale di genova che ha affermato che in questo caso si riduce la rata e non la durata del mutuo. Essendo un punto decisivo per la mia scelta come devo comportarmi? Visto che sul foglio informativo del mutuo non è contemplato questo caso non vorrei che stipulando questo tipo di mutuo tra qualche anno con un estinzione parziale mi potrei ritrovare un accorciamento della durata del mutuo anzichè una riduzione della rata
Salve, anche io sono andato da Intesa San Paolo, ma non mi hanno saputo dire quale fosse la rata massima che avrei affrontato nel peggiore dei casi. Anzi, in realtà mi avevano assicurato che la rata massima che avrei affrontato sarebbe stata quella calcolata con il tetto massimo ad oggi. Dopo mie obiezioni hanno detto che per il momento non sono in grado di dirmi quanto sarà.
Cmq, prodotto Domus Block con cap al 5,30.
Spread 1,70
Importo: 102000. Durata 15 anni – Mensile
Potrei sapere quale potrebbe essere la rata nel caso peggiore e se lei conosce il prodotto è a quote capitale fisse o quote capitale ricalcolate?
Luca, sui fogli informativi di Intesa San Paolo, peraltro non facili da trovare sul sito, leggiamo che questo mutuo con CAp ha un ammortamento
“Predeterminato per le quote di capitale e diversificato sulla base della durata del mutuo”
Questa frase non è del tutto chiara, ma potrebbe significare ammortamento alla francese con quote capitale fisse. Sul perchè aumenti la rata non so rispondere, perchè non dovrebbe farlo!
Domanda generale: come mai nel di piano di ammortamento di un mutuo domus block Intesa San Paolo l’importo della rata aumenta progressivamente? E’ forse un’effetto della predeterminazione delle quote capitale? Se sì, è possibile capire almeno intuitivamente perchè succede?
Madik: rata iniziale al tasso odierno 736 euro, massima 1.197 euro. La covenienza come dicevamo di questo ammortamento sta nella più rapida restituzione del capitale, a fronte di una rata teorica massima più alta.
Importo del mutuo 179.600euro
Durata del mutuo 28 anni
Frequenza delle rate mensile
Spread 1,9
CAP 5,50
Mi date il piano di ammortamento ed una valutrazione sulla convenienza rispetto al piano di ammortamento alla Francese classico?
Grazie
La differenza sta nell’importo della rata massima, con quote capitali fisse l’importo della rata raggiunto il CAP è di molto superiore a quello con quote capitale rivalutate.
Aiva: cosa non ti piace di questo tipo di ammortamento?
Ciao, anche a me è stato proposto un Cap, solo ora ho scoperto che era a quote capitali fisse.
chi ha quoate capitali rivalutate e concede l’80% della perizia??
Davide: è evidente che avendo un CAP non potrai mai avere un tasso finale come quello del variabile puro… ma avrai la garanzia del CAP! Per quanto riguarda l’estinsione parziale, è detto chiaramente nella frase che ho riportato: la durata rimane invariata e viene abbassata la rata.
Elisabetta: mutuo cap rata iniziale 400 euro, massima 603
mutuo fisso rata 487 euro
La scelta dipende soprattutto dalla tua propensione al “rischio” o alla tranquillità di una rata sempre uguale.
Buongiorno,
sto valutando due proposte di intesa san paolo:
domus block
capitale: 76000
anni 20
spread: 1,90 euribor 1 mese: 0,46
CAP: 5.60
O
SEMBRE DA BANCA INTESA:
FISSO: 4,65
ANNI 20
ATTUALMENTE PAGHIAMO UN FISSO (UNICREDIT) 5.85 (IRS 5+ 0.85 SPREAD)
ANNI RESIDUI 22 (INIZIALMENTE NE ERANO 25 DI ANNI)
IL CAPITALE INIZIALE ERA DI 80.000 EURO
QUALI DELLE DUE PROPOSTE MI CONSIGLI E NEL CASO DEL MUTUO CON CAP, POTRESTI INDICARMI LA RATA MASSIMA.
TI RINGRAZIO IN ANTICIPO.
CIAO DA ELISABETTA
Le rate sono mensili, ma il funzionario di banca mi ha detto che eventualmente possono cercare di abbassarmi lo spread che mi hanno proposto, che è di 1.90 , in modo da avvicinarmi il più possibile al tasso variabile con cap spread 1.90+euribor a 1 mese=2.32 propostomi dalla cassa di risparmio.Per paura di perdere il cliente. La cosa resterebbe comunque svantaggiosa per il discorso euribor a 6 mesi o cambierebbe qualcosa? Ultima cosa non mi avete detto se in caso di estinzione parziale del mutuo calerebbe il capitale residuo o gli anni di mutuo? Di nuovo grazie grazie grazie
Davide: abbiamo controllato sul sito di Antonveneta. Il mutuo con CAP dovrebbe essere il “Protezione”, prodotto analogo a quello omonimo di MPS di cui Antonveneta fa parte.
Il prospetto è infatti simile a quello del mutuo “gemello” di MPS, ma è indicato, per l’ammortamento, questa dicitura: “Ad ogni variazione di tasso, il piano di ammortamento viene ricalcolato sulla base della durata residua e del debito residuo del mutuo.”
Ovvero, un ammortamernto alla Francese classico, a differenza del MPS Protezione.
La rata massima che ti hanno indicato è corretta, mentre per quanto riguarda l’Euribor, o hai le rate semestrali, oppure, se le hai mensili, avrai solo svantaggi da questo. La rata sarà ricalcolata ogni mese sul valore del momento del Euribor 6 mesi.
Il prospetto ipotetico con il piano di ammortamento che mi ha rilasciato la banca ha quote capitale ricalcolate che variano ogni mese, in aumento. La rata massima è ancora quindi 838 euro o cambia?
Un’altra richiesta visto che siete così gentili, il fatto che la banca mi dia un euribor a 6 mesi cosa cambia per me rispetto ad un euribor a 1 mese, a parte naturalmente ad avere un tasso più alto,vuol forse dire che la rata viene ricalcolata ogni sei mesi sia in caso di aumento o di diminuzione dei tassi? E nel caso io già dal prossimo anno abbia un pò di liquidità da versare nel muto, con il mutuo var. con cap si riduce il capitale o si riducono gli anni da pagare? Scusate le numerose domande ma essendo che ho anche ricevuto una proposta di surroga mutuo da parte della cassa di risparmio di Venezia mutuo al tasso fisso di 4.65 sempre per la stessa cifra anni e durata,o un mutuo variabile con cap ,spread 1.90 euribor a 1 mese ma con cap a 5.60. Mi ritrovo quindi nell’indecisione più totale. GRAZIE
Andrea Z: nel tuo caso, la rata massima dovrebbe corrispondere semplicemente a quella di un ipotetico mutuo a tasso fisso al 5,5% ricalcolato con il capitale residuo alla rata del raggiungiumento cap. Per noi, 830 euro circa nel caso peggiore che si raggiunga il cap subito. Rata iniziale 691 euro, minima con tasso teoricamente a zero 645 euro
Francesco: non avevo capito il tipo di mutuo, pensavo che si estinguesse subito in 90 rate, da li la rata indicata e il consiglio sulla durata che ti abbiamo dato! Non avevo inteso la presenza della seconda parte variabile. Questo è un mutuo complesso per il quale non saprei fare calcoli senza vedere il prospetto in dettaglio.
Nel caso invece di intera durata, se ha ammortamento a quote capitale fisse, dovrebbe essere 964 euro rata iniziale, 1360 la massima.
Davide: dai nostri calcoli, la rata iniziale è corretta, mentre la massima ci risulta di 838 euro nel caso di ammortamento con quote capitali fisse (argomento di questa discussione). Controlla se il tipo di mutuo è con ammortamento a quote capitali fisse oppure ricalcolate!
Buongiorno, vorrei rinegoziare il mio mutuo stipulato nel 2007 che è a tasso fisso con un tasso del 5.15%, la Banca antonveneta mi ha proposto un mutuo a tasso variabile con cap: capitale 110000 per 20 anni con cap 5.50% euribor a 6 mesi, euribor a 6 mesi e non a 1 mese perchè per una rinegoziazione mutuo da fisso a variabile antonveneta da solo euribor a 6 mesi, e spread 2.00 importo rata iniziale a oggi 612,94 con rata massima 756,83 volevo sapere se questa rata massima corrisponde a verità come mi è stato detto dal funzionario di banca o se mi ritroverei con delle sorprese se il tasso dovesse raggiungere il 5.50. Grazie della vostra assistenza.
BUONGIORNO, GRAZIE PER LA RISPOSTA, UN’ ULTIMA DOMANDA PER FAVORE:
CON UN CAPITALE DI 147000 EURO,QUALE SAREBBE LA RATA INIZIALE E LA MASSIMA PER IL DOMUS BLOCK DI INTESA INTERA DURATA (180 RATE) CAP 5,5 E SPREAD 1,80?
PER IL DOMUS BLOCK A META’ DURATA (90 RATE COPERTE DA CAP 5,4 E 90 VARIABILE PURO) LA BANCA MI HA IPOTIZZATO UNA RATA INIZIALE SUI 960 EURO CIRCA E NON 1770, E’ POSSIBILE?
GRAZIE!
Scusate di nuovo, ho avuto una nuova offerta da parte di unicredit banca: dovrebbero utilizzare un piano di ammortamento a quote capitali ricalcolate, importo del mutuo € 130.000 anni 20 cap 5,5 spread 1.8 euribor(365) a 3mesi. Vi chiedo di nuovo quale sarà la mia rata minima e quale quella massima. Vi ringrazio del prezioso contributo, visto che sto notando un’incompetenza (non se voluta oppure) da parte di molti promotori finanziari di diverse banche che non ti danno risposte a mio avviso attendibili. Di nuovo grazie.
Francesco: rata 1.770 euro, massima 2.120 euro circa. Il confronto con il mutuo in 180 rate non è fattibile… dipende da quanto puoi pagare di rata! In linea di principio, 90 rate sono poche per un mutuo di una casa e potrebbe valere la pena allungare la durata.
BUONGIORNO, CON UN CAPITALE INIZIALE DI 147000 EURO QUALE SAREBBE LA RATA MASSIMA CON UN DOMUS BLOCK META’ DURATA CAP 5,4 (90 RATE) EURIBOR 1 MESE E SPREAD 1,7? (MENTRE CON LE RESTANTI 90 RATE A UN VARIABILE PURO EURIBOR 1 MESE E SPREAD 1,65).
INOLTRE, CONSIGLIATE QUESTO TIPO DI FORMULA MUTUO OPPURE UN DOMUS BLOCK INTERA DURATA (180 RATE) CAP 5,5 E SPREAD 1,80.
RINGRAZIO ANTICIPATAMENTE.
Fabio: nel caso di versamenti durante gli anni (estinzione parziale), il mutuo con quota capitale fissa non prevede il ricalcolo del piano di ammortamento. L’unica cosa che accade è che viene ridotta la durata, quindi la convenienza non è molta. Nel caso di un normale mutuo a tasso fisso, invece, il piano di ammortamento viene ricalcolato, la durata rimane invariata e la rata mensile scende.
Delbert: (suppongo Ornella nei precedenti commenti): con il tasso di oggi la rata per 230mila di mutuo in 20 anni sarebbe di 1300 euro iniziali e 1.740 la massima.
Per quanto riguarda il rendimento dei 30.000 euro, ci sono una infinità di soluzioni che puoi adottare, dipende soprattutto dal tuo profilo di rischio. Il consiglio che posso darti è di affidarli non tanto alla banca che ti da più sicurezza, quanto al consulente che ti sembra più serio e preparato, indipendentemente dalla banca per cui lavora.
Andrea: rata mensile 680 euro, massima teorica 1.030 euro
Voglio accendere un mutuo domus block intesa, capitale € 130.000 anni 20 cap 5,6 spread 1.9 euribor 1mese. Quale sarà la mia rata massima? Grazie mille per la vostra assistenza.
Grazie per il chiarimento, ma ora mi chiedo nel caso in cui non versassi i 30.000 euro sempre alle condozioni della Popolare, visto che non sono obbligata, quale sarebbe la rata max con il Cap alle condizioni precedentemente descritte e con quale rata inizierei?Ho anche una proposta di un’altra banca per euro 200.000 di mutuo ad un tasso fisso taeg 4,78 con rata di euro 1.132,31 per 25 anni oppure con rata di euro 1.287,86 per 20 anni taeg 4,81, ma non accettano la surroga e quindi dovrei ripagare tutte le spese, compreso lo 0,25 sul mutuo – ne valerebbe la pena lo stesso?E questi 30.000 euro che ho, visto che in altra maniera non rendono, è meglio versarli alla banca con la quale chiuderei il mutuo oppure alla nuova? Grazie per la dritta dei MPS, proverò a sentire anche loro.
Grazie per la risposta, ancora una cosa se possibile: una volta sostituito il mutuo avrei intenzione dopo qualche anno di abbattere la rata con un versamento di capitale ma ho letto che con questo tipo di mutui la quota capitale non viene ricalcolata neanche a fronte di una estinzione parziale del mutuo. In termini pratici ipotizzando un versamento dopo e anni di 20000 euro avrei vantaggi o pagherei solo interessi?? Questo vale solo per i variabili con cap o anche per i mutui a tasso fisso?
Fabio: rata iniziale 657 euro, massima teorica 970 euro. La polizza incide per 23 euro al mese e quella di usare queste polizze per “far digerire” i mutui è una pratica frequente… la convenienza potrebbe esserci, ma siamo sempre a scommettere su come evolveranno i tassi!
Patrick: non abbiamo notizie (ne’ buone ne’ cattive) su BHW
voglio accendere un mutuo e sono indeciso se fare un ammortamento alla francese o con una banca tedesca tipo bhw sapete dirmi se sono affidabili? grazie
Salve, sono tentato di cambiare il mio mutuo domus intesa 120.000 euro 20 anni tasso fisso 5,75 rata 842,50 al mese con domus block anni restanti 18 capitale residuo 116000 euribor 1m+1,90 spread cap 5,60. Il direttore mi chiede però per “far digerire” alla sede l’operazione stipula di una polizza vita del costo di 5000 euro da versare totalmente alla stipula oppure finanziabile. Quale sarebbe la rata max che potrei andare a pagare e mi conviene veramente questa operazione? non so cosa fare… grazie!!
Daniele: la rata iniziale è giusta (fati attenzione, non è la minima, infatti se i tassi calano, questa scende ancora!), mentre la massima forse ha un errore. Se il mutuo ha l’ammortamento con rata capitale costante, infatti, viene 735 euro, per i motivi che leggi nell’articolo, devi assicurarti su quale tipo di ammortamento prevede questo mutuo!
sono stato alla banca popolare di spoleto ho chiesto per un mutuo con cap (si chiama tetto sicuro) e mi ha detto sia la rata max (630) che la min (428) con 100000 capitale spred 1,65 e cap 5,75 a 25 anni. Mi ha pure detto che me lo mette per scritto davanti al notaio. E’ vero?????? grazie non avevo scritto spoleto
Daniele: rata iniziale 444 euro, massima 718 euro
scusate una domanda .Qual è la rata min e max con il mutuo con cap di banca intesa con 100000 € di capitale cap al 5,7 spred al 2 a 25 anni? grazie.
Daniele: il fisso a 4,75 è piuttosto valido e compete con il mutuo cap, ma come detto più volte è difficile fare una previsione perchè possiamo azzardare un andamento dei tassi da qui a 2 o 3 anni, non certo 25!
E’ meglio un mutuo (intesa) con cap al 5,7 , spred 2 , a 25 anni , oppure fisso al 4,75 sempre a 25 anni? grazie in anticipo