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MUTUO a Rata Costante e durata Variabile: le cose da sapere

mutuo variabile a rata costante
I tassi cambiano, ma la rata resta costante, varia la durata



mutuo variabile a rata costante
I tassi cambiano, ma la rata resta costante, varia la durata

Oggi analizziamo una tipologia di mutuo che viene spesso proposto da molte banche, ma che presenta diversi aspetti dubbiosi: il mutuo a tasso variabile con rata costante: va da se’ che questo mutuo per funzionare deve avere una durata variabile.
Come funziona il mutuo a rata costante e tasso variabile? Come sappiamo, il mutuo a tasso variabile varia la quota interessi di ogni rata sulla base del valore del tasso che è stato scelto in fase di stipula, per cui ad un aumento del tasso corrisponde, in sostanza, un aumento della rata. Nel caso del mutuo variabile a rata costante, anzichè aumentare la rata, viene aumentata la durata, aggiungendo al piano di ammortamento prestabilito, delle rate sufficienti a coprire questo aumento. Il conguaglio viene fatto mese per mese, accumulando così un debito residuo che andrà estinto con le rate aggiuntive.
Per la sua peculiarità della rata costante, viene anche detto “mutuo affitto“, nome che sottolinea anche la sua caratteristica di durata… molto lunga.
I vantaggi di questo mutuo sono quelli del mutuo a tasso variabile (ovvero basso spread e beneficio dei periodi con tassi bassi), ma senza caricarsi del peso di una rata mensile che potrebbe aumentare oltre le proprie possibilità.
Gli svantaggi stanno invece nel fatto che, dietro alla tranquillità di una rata sempre certa, si nasconde un elevato “peso” della quota interessi: in caso di un loro aumento, la durata del mutuo può aumentare ben oltre le aspettative a causa di un piano di ammortamento davvero poco felice per il contraente. C’ anche da aggiungere che un eventuale abbassamento dei tassi farebbe diminuire la durata del mutuo e non la rata, cosa che invece accade con il variabile puro, ma essendo in periodo di tassi ai minimi, è questa una eventualità da considerare poco.
Può così accadere che un mutuo in 20 anni, stipulato di questi periodi con tassi piuttosto bassi, venga estinto anche dopo 30 anni, comportando, alla fine, un esborso di interessi davvero alto. Ma non è tutto: il mutuo a rata costante ha sempre un limite di durata massima: ad esempio un mutuo in 20 anni solitamente ne può durare al massimo 30: nel caso in cui gli interessi siano cresciuti così tanto da non riuscire a pagarli tutti nei 10 anni aggiuntivi, scatta una maxi-rata finale, ovvero alla scadenza prefissata, si deve restituire alla banca tutta la quota rimanente, che potrebbe essere anche molto consistente.
Stipulare un mutuo variabile a rata costante in questi periodi può quindi essere allettante ma molto rischioso, in quanto la rata sarebbe molto bassa, ma sappiamo bene che il tasso medio nei prossimi 20 anni quasi sicuramente sarà più alto di quello attuale, per cui bisogna mettere in conto un sicuro aumento della durata… se poi si dovessero verificare dei picchi di tassi elevati, anche se per breve tempo, il conteggio degli interessi si aggraverebbe con una somma che saremmo costretti a portarci dietro per anni, con relativi interessi, fino al suo risarcimento dopo la durata standard del mutuo. Viceversa, se i tassi si manterranno bassi, si avrà una durata bassa e si sarà goduto della tranquillità della rata costante senza caricarsi di troppi interessi.

Ma alla fine, il mutuo a rata costante e durata variabile, conviene? Non vogliamo dire che sia una tipologia di mutuo da scartare, ma si deve sapere che è molto più rischioso di quello che sembra, soprattutto se stipulato in questa fase di tassi bassi. Chi desidera la sicurezza di una rata fissa, dovrebbe valutare anche altri prodotti, a partire dal classico mutuo a tasso fisso o, meglio ancora, un mutuo variabile con CAP che, pur non fissando una rata, fornisce almeno la certezza di quella massima.

Per calcolare la convenienza del mutuo a rata costante e tasso e durata variabili, è necessario fare una simulazione di andamento dei tassi nei prossimi 20 anni, simulazione che non potrà essere certa, ma che può dare una indicazione di quanto potrebbe allungarsi il mutuo e se si va ad incorrere nella maxi-rata finale.

Facciamo un esempio di simulazione di mutuo a rata costante e durata variabile:

  • Importo mutuo: 100.000 euro
  • Spread: 1,5%
  • Tasso alla stipula: Euribor 1 mese 0,80%
  • Durata: 20 anni
  • Anni massimi di prolungamento: 10 (quindi durata massima di 20+10=30 anni)
  • Previsione andamento dei tassi: MEDIO (in alternativa: OTTIMISTICO e PESSIMISTICO)

Con questi dati, il mutuo avrebbe una rata mensile di 520,00 euro ed una durata che da 20 anni quasi sicuramente si allungherebbe di altri 7-8 anni. Per andamento medio, intendiamo un tasso che dall’attuale 0,80% si porta a valori medi nei 20 anni di circa 3,5% con picchi del 5%.

Se volete una previsione per il vostro mutuo a rata costante tasso e durata variabile, indicateci qui di seguito i vostri dati, e ricordatevi che l’andamento dei tassi può far variare tantissimo la durata ed il capitale da restituire, per cui quella che vi forniremo è una indicazione molto indicativa!


17 commenti

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  1. Diego

    importo 85000.00 Euro
    spread 1.25
    Euribor a 3 mesi
    durata 25 anni
    annidi prolungamento 5

    • Esperto
      Esperto

      Con un ipotesi media di andamento dei tassi, comunque ben superiori ai minimi attuali, dovresti avere una durata di 30 anni con rata di 340 euro al mese e oltre 30.000 euro di capitale ancora da restituire alla fine…

  2. Giada

    Potreste farmi una previsione per il seguente mutuo variabile a rata costante:

    Importo: 138303,63
    Spread:2,65
    Tasso stipula: Euribor 3 mesi
    Durata: 20 anni
    Livello CAP 7,8%
    Previsione andamento tassi: Aumento tassi

    • Esperto
      Esperto

      La tua rata mensile ai tassi odierni viene di 807,80 euro.
      Considerando un aumento dei tassi nella media, comunque calmierato dalla presenza del CAP, secondo me a scadenza dei 20 anni potrebbero rimanerti circa 20-30mila euro residui che si traducono in 25-40 rate aggiuntive circa.
      Ovviamente, data la grande incertezza sull’andamento dei tassi a medio e lungo termine, si tratta pur sempre di ipotesi e non di vere previsioni.

  3. gianni drago

    vorrei fare un mutuo variabile a rata costante con spread la 2,3% euribor a tre mesi a 20 anni o 25 . grazie

  4. admin
    admin

    Daniele, dipende molto dal tuo profilo di rischio e dalle tue aspettative… secondo me comunque un prodotot ben equilibrato e che negli ultimi anni va per la maggiore è il mutuo a tasso variabile con CAP (tetto massimo di tasso). Costa un pò di più del mutuo variabile puro e di quello a rata costante, in termini di spread, ma pone un limite all’aumento dei tassi, dando la sicurezza di una rata massima. ALtro svantaggio: la rata può variare, e anche molto!

  5. daniele

    grazie mille….
    ma allora che mutuo conviene prendere…….
    a me servono 155000 euro… che mi consigli……

    grazie

  6. admin
    admin

    Daniele, con rata 700 eur se hai fatto il preventivo di recente, dovrebbe essere Euribor a 3 mesi al 1,56%.
    Con un andamento medio, rischi di arrivare alla durata massima del piano, mentre nei casi negativi dovrai anche dare un saldo allo scadere dei 35 anni, che può arrivare a 50-100mila euro se i tassi si manterranno per lungo tempo sopra il 4%.

  7. daniele

    importo. 155.000
    spread. 1%
    tasso di stipula. non ricordo se euribor 3 o 6
    durata 25 anni
    anni massimi di prolungamento. 10
    rata. 700 euro

    grazie
    daniele

  8. admin
    admin

    Giovanni: con una previsione media (ne ottimistica ne pessimistica), secondo me la durata può aumentare di circa 5-6 anni.

  9. Giovanni

    Mutuo stipulato in data 14.06.2011
    Importo: 210.000
    Spread: 1,24
    Tasso di stipula: Euribor 3 mesi (1,49 al 14.06.2011)
    Durata: 25 anni
    rata mensile: 966
    Anni massimi prolungamento: 10
    Previsione andamento tassi: medio

    grazie
    Giovanni

  10. admin
    admin

    Salve Anna. Ti confermo innanzitutto la rata mensile di 640 euro circa. Con un andamento dei tassi medio-pessimistico come richiesto, potresti avere circa 5-7 anni di rate in più prima di estinguere il mutuo.

  11. Anna

    Importo: 120.000
    Spread: 1,14 fino a 20 , oltre i 20 1,29
    Tasso di stipula: Euribor 3 mesi
    Durata:20 anni
    rata mensile : 643,27
    Anni massimi prolungamento: 10
    Previsione andamento tassi: medio / pessimistico

    istituto CREDEM
    grazie

  12. admin
    admin

    Luca: ho preso a riferimento euribor 3 mesi odierno pari a 1,19%
    Ipotizzando dei tassi finali che si innalzano progressivamente fino a 6,2% in alcuni anni e poi si mantengono intorno al 4%, avresti una rata di 643 euro per tutta la durata del mutuo (35 anni), con un residuo finale dal almeno 10.000 euro. Non sembra molto conveniente, forse ha una durata troppo lunga per la tipologia di mutuo.

  13. luca

    Importo: 145.000
    Spread: 1,2
    Tasso di stipula: Euriboe 3 mesi – 0,64
    Durata:25 anni
    Anni massimi prolungamento: 10
    Previsione andamento tassi: medio

  14. admin
    admin

    Sergio: con i tuoi dati, avresti una rata di 503 euro e 38 rate mensili oltre i 15 anni (poco più di tre anni in più).

  15. Sergio Abis

    Potreste farmi una previsione per il seguente muto variabile a rata costante:

    Importo: 75.000
    Spread: 1,2
    Tasso stipula: euribor 6 mesi
    Durata: 15 anni
    Anni massimi prolungamento: 10
    Previsione andamento tassi: medio