Le banche per elargire il mutuo finalizzato all’acquisto di un immobile come garanzia di solvibilità futura accendono un’ipoteca sull’immobile che gli attribuisce il diritto di espropriarlo.
L’ipoteca secondo il Codice Civile attribuisce al creditore il diritto di espropriare, anche in confronto del terzo acquirente, i beni vincolati a garanzia del suo credito (art. 2808) e può avere per oggetto beni immobili, l’usufrutto di beni immobili, la superficie, l’enfiteusi, beni mobili registrati e le rendite dello Stato (art. 2810).
L’ipoteca nasce dal diritto che a vario titolo consente di iscriverla e che può scaturire da atti a norma di legge (ipoteca legale) come la vendita di un immobile che dà diritto a colui che vende di iscrivere ipoteca sull’immobile alienato per i crediti che gli derivano dall’atto di vendita; può derivare da una sentenza di condanna al pagamento o al risarcimento (ipoteca giudiziale) oppure da una concessione volontaria come un contratto o una dichiarazione unilaterale tra vivi sotto forma di atto pubblico o scrittura privata autenticata (ipoteca volontaria).
Dunque esercitare il diritto ad iscrivere l’ipoteca, da parte di coloro che ne hanno titolo, porta alla costituzione di quest’ultima che avviene presso l’ufficio dei registri immobiliari del luogo dove l’immobile è ubicato e in questa sede assume un grado che identifica la precedenza dei creditori ipotecari qualora l’immobile si servito da garanzia a più di un creditore.
La durata dell’ipoteca generalmente è ventennale ma scaduto tale termine, se il debito non è stato ancora estinto, il creditore potrà rinnovarla e comunque continuerà ad avere il titolo per poterla riaccendere in futuro. L’estinzione dell’ipoteca si ha dunque con la cancellazione dell’iscrizione, con l’esaurirsi dell’obbligazione che la ha generata saldando tutto il debito, in seguito ad un ordine di cancellazione dopo l’esecuzione forzata ma anche per rinunzia del creditore con atto scritto (art.2879).
Generalmente le banche per aver maggiori garanzie iscrivono ipoteche per un valore pari al 150% del finanziamento erogato per tutelare non solo il capitale, ma anche l’ammontare degli interessi, i possibili ritardi nei pagamenti delle rate ed i possibili costi relativi al recupero del credito a seguito di un’ipotetica insolvenza futura da parte del mutuatario.
