Mediazione creditizia: ma sono davvero utili queste agenzie?
Molto spesso, al momento di acquistare un immobile, ci si imbatte in un mediatore creditizio, un agente di una agenzia di mediazione creditizia che si offre di cercare per noi il mutuo più conveniente, secondo le nostre esigenze. Quasi sempre sono le agenzie immobiliari a presentarci a questa o quella agenzia, e a questo o quel mediatore.
Data l’ampia diffusione di questa pratica di mediazione, ci siamo chiesti se sia un servizio veramente utile o meno. La nostra esperienza in merito non è molto confortante.
Iniziamo col dire che il servizio sembra molto utile, in quanto ci solleva dall’onere di consultare più banche, presentandosi ogni volta per ottenere preventivi di mutuo, senza la sicurezza che siano i migliori che la banca ci può fare; c’è poi l’aspetto della competenza, in quanto non tutti siamo esperti di andamenti di tassi e meccaniche dei mutui più articolati, per cui un consulente fidato che parli il linguaggio delle banche può sembrare utile.
La realtà è un pò diversa… senza generalizzare, il che è sempre un errore, possiamo affermare che i mediatori creditizi sono poco più che “piazzisti” di prodotti finanziari, venditori insomma, ed il giudizio negativo parte dall’approccio poco trasparente con il cliente. Il costo della mediazione è infatti spesso Leggi il resto di questo articolo »
Mensile o Semestrale? Vediamo la rata mutuo più conveniente
Al momento della stipula di un mutuo, di qualunque tipo esso sia, c’è la possibilità di scegliere la frequenza delle rate di rimborso: solitamente può essere mensile, trimestrale, semestrale e annuale. La maggior parte dei mutui viene stipulata con rate mensili oppure rate semestrali, vediamo le differenze.
Iniziamo con il dire che per alcune tipologie di mutuo, la frequenza delle rate determina l’indice di riferimento del mutuo, quando questo è a tasso variabile: nel caso della rata mensile si prenderà l’indice Euribor (360 o 365) ad 1 mese, nel caso della semestrale quello a 6 mesi. La differenza tra i due indici è sempre a favore dell’Euribor ad 1 mese: attualmente infatti l’indice a 6 mesi ha un valore di poco inferiore al 1%, contro circa lo 0,5% di quello ad 1 mese.
Questo sembrerebbe quindi un vantaggio per la rata mensile, ma c’è da tenere conto che in caso di aumento di tassi, il mutuo a tasso variabile legato all’indice a 6 mesi crescerà un pò più lentamente degli indici a più breve scadenza.
Un vantaggio della rateizzazione semestrale è quella di avere un minor numero di scadenze (2 contro 12 ogni anno), il che comporta un minore “stress” da pagamento e soprattutto una Leggi il resto di questo articolo »
Oggi la maggior parte delle casa vengono costruite in condominio, soprattutto nelle città. Se state per comprare una casa in un condominio, e magari state per indebitarvi per molti anni stipulando un mutuo in 20 o 30 anni, ecco alcune cose da sapere.
Innanzi tutto, se siete abituati ad una casa indipendente, o addiruttura in campagna, valutate bene se questa soluzione è quella che fa per voi. E’ evidente che un appartamento in conominio costa molto meno di una villetta o di un terratetto indipendente, ma se avete dubbi che il condominio sia troppo grande, o che ci siano dei vicini che possono causare discussioni, anche se la casa è quella dei vostri sogni, abitarci potrebbe diventare un incubo!
Oltre alle considerazioni da natura sociologica, ci sono alcune valutazioni di carattere economico molto importanti da fare.
Innanzitutto, informatevi sulle spese condominiali, se acqua e/o gas sono centralizzati e, nel caso, la spesa media, magari proprio del venditore dell’appartamento. E’ bene poi fare una Leggi il resto di questo articolo »
La “fatidica” domanda su quale sia più conveniente, se il mutuo a tasso fisso oppure il mutuo a tasso variabile, viene oggi riproposta in una condizione di tassi e mercato immobiliare particolare, quasi estrema, una situazione in cui i tassi di riferimento sono ai minimi storici ed il mercato immobiliare in netta crisi.
Il tasso Euribor a 3 mesi, uno degli indici principali, è oggi assestato su valori di poco superiori a 0,7% (oggi 0,715%), il che dovrebbe consentire dei tassi sui mutui molto conveniente.
Utilizzando il noto comparatore di mutui Mutuionline, siamo andati alla ricerca dei TAEG più bassi per le offerte di mutuo classiche, ovvero fisso e variabile delle banche tradizionali, abbiamo fatto un confronto e abbiamo scoperto che:
- I mutui a tasso fisso hanno dei TAEG molto alti rispetto al tasso Euribor attuale, specialmente se si sceglie una durata elevata. Un mutuo per acquisto prima casa in 10 anni per un importo pari al 80% del valore dell’immobile ha un TAEG che varia dal 4,87% della banca più conveniente (Cariparma) al 5,40% di Monte dei Paschi e Banca Carige. Lo stesso mutuo in 30 anni non spunta un tasso minore di 5,35%. Da notare che non più tardi di 18 mesi fa, con i tassi piuttosto elevati, questi TAEG non raggiungevano il 7%, valore non molto distante dai mutui a tasos variabile.
- Le offerte di mutui a tasso variabile legati al Euribor sono invece tutte sotto al 2%, il migliore risulta Cariparma con 1,67% se fatto in 10 anni e 1,71% se fatto in 30.
Le differenze sulla rata del mutuo tra questo due casi sono veramente Leggi il resto di questo articolo »
Ci stiamo trovando in una situazione particolare per quanto riguarda il mercato immobiliare: se è vero che la crisi la stiamo lasciando alle spalle, purtroppo prima di vedere effettivi miglioramenti nell’economia passerà ancora del tempo, e la compravendita di case sembra uno dei settori più in crisi. C’è da dire che nel periodo pre-crisi stavamo vivendo una vera “bolla” speculativa, a causa della quale gli immobili avevano raggiunto prezzi molto elevati a dispetto dei mutui tutt’altro che economici.
Oggi la situazione è completamente opposta: mercato immobiliare più che in crisi, quasi fermo, e tassi dei mutui ai minimi storici per invogliare degli acquisti che, per adesso, non ci sono. Chi ha le possibilità di acquistare una casa adesso, può fare dei buoni affari, ma deve stare molto attento in fase di stipula del mutuo per non trovarsi a brutte sorprese quando il costo del denaro sarà nuovamente su livelli “normali”.
La domanda quindi è: quale mutuo scegliere adesso? Un mutuo a tasso fisso sembrerebbe la soluzione ideale, ma con facilità ci accorgiamo di come lo spread introdotto dalle banche sia molto alto, tale da portare il TAEG ben sopra il 5% per tutti i preventivi di mutui che abbiamo fatto, con picchi oltre il 6%, il che non è poi così distante dai valori dell’Estate 2008 quando i tassi erano ben più alti. Motivo? Semplcie, el banche si vogliono tutelare per quando il costo del denaro tornerà a crescere. Il discorso cambia se prendiamo in considerazione i mutui a tasso variabile, che possono arrivare ad avere un TAEG anche solo dello 1,7%, che però, è bene ricordarlo, è soggetto ad aumenti in base all’aumento del tasso Euribor e/o BCE che non potranno rimanere a questi livelli per sempre. La differenza in termini di rata mutuo tra le due opzioni è oggi di ben il 35%, se paragoniamo la migliore offerta a tasso fisso con quella a tasso variabile.
Ma come si evolveranno i tassi nei prossimi anni? Leggi il resto di questo articolo »
Ecco una proposta estremamente semplice e chiara, il mutuo Domus Fisso di Intesa SanPaolo. Pubblicizzato come in promozione fino al 31-10-2009, è un mutuo a tasso fisso che ha un tasso più conveniente per le durate minori e più alto per quelle maggiori. A detta della banca, è studiato per importi medio/bassi, per l’acquisto o la ristrutturazione della casa, e si pone al vertice dell’offerta di mutui dell’istituto di credito, tutti caratterizzati dal nome “Domus”. Tra questi, Domus Giovani riservato a chi ha meno di 35 anni e un contratto di lavoro anche atipico.
Ma torniamo all’offerta a tasso fisso e vediamo un esempio di tasso ISC in promozione. 100.000 euro in 20 anni possono essere ottenuti con un tasso del 4,90% corrispondente al 5,092% di ISC, che comporta una rata mensile di 654,44 euro. Se lo stesso importo viene richiesto in soli 5 anni, il tasso è soltanto del 3,60% corrispondente al 3,857%, sempre fisso.
Una possibilità particolarmente utile è quella della possibilità di sospendere le rate, per un massimo di 6 consecutive: l’opzione è esercitabile dopo aver regolarmente corrisposto 24 rate, ed è possibile richiederla ogni volta che ce ne è bisogno, a patto di far trascorrere almeno 6 rate regolari tra una sospensione e l’altra. Naturalmente, gli interessi saranno conteggiati anche sui mesi di sospensione, che in pratica vanno ad allungare la durata del mutuo.
L’offerta Domus Fisso di Intesa SanPaolo è valida anche in caso di trasferimento di mutuo da un altro istituto di credito (surroga).
Da oggi iniziamo una panoramica su alcune offerte di mutuo per la casa di varie banche, cercando tra quelle più originali e che delle effettive possibilità di risparmio. Il primo di cui vi vogliamo parlare ha un nome che è già un programma: Mutuo Risparmio, proposto da CheBanca! (si scrive proprio con il punto esclamativo), la banca semplice per privati e famiglie appartenente al prestigioso gruppo Italiano Mediobanca.
Mutuo Risparmio è un mutuo a tasso variabile che ha una caratteristica particolare: è strettamente collegato al conto corrente e fa in modo di ridurre la rata del mutuo all’aumentare dei soldi depositati sul conto corrente. Ipotizzando un saldo del conto sempre crescente, ovvero di riuscire a mettere da parte un pò di soldi ogni mese, la rata (anzi, il tasso) del mutuo calerà di mese in mese. La proposta è valida sia per i titolari di un c/c classico su CheBanca, che per i titolari di Conto Tascabile, il nuovo sistema di conto collegato ad una carta prepagata. Non solo: anche parenti ed amici potranno aiutare il sottoscrittore del mutuo collegando i propri c/c per la determinazione della quota deposito utile al risparmio sulla rata.
Questo tipo di mutuo è a nostro avviso geniale…. ma dal Leggi il resto di questo articolo »
Se pensate che la corsa al ribasso dei tassi d’interesse sul denaro possa arrestarsi a zero, vi sbagliate… in Svezia, proprio in questi giorni, la Banca Centrale ha deciso di tagliare di un quarto di punto il tasso che già era a zero… risultato un tasso negativo pari a -0,25%
Cosa comporta avere un tasso d’interesse negativo? Significa che è il cliente a dover pagare la banca per tenere fermi i soldi… in pratica una tassa sull’immobilismo dei capitali che dovrebbe incentivare i movimenti e riattivare una economia molto stagnante.
Questo in teoria, nella pratica gli effetti non sono certi perchè è la prima volta che questa eventualità, da pura “accademia” di economia, viene messa in pratica. I rischi sono quelli legati alle effettive possibilità delle banche di prestare denaro, perchè le aziende attualmente bisognose di fondi sono proprio quelle più a rischio insolvenza, e quindi potrebbe anche verificarsi che si preferisca pagare questa “tassa” piuttosto che rischiare degli insoluti rilevanti. Tutto il mondo economico è comunque alla finestra per vedere cosa accadrà in Svezia, e già altre Nazioni sono pronte a tentare questa strada se si dovesse rivelare valida, in primis l’Inghilterra.
Oggi diamo uno sguardo alla proposta di surroga di BNL, banca del gruppo BNP Paribas chiamata TrasformaMutuoBNL. L’offerta prevede (come a norma di legge), di poter trasferire presso il nuovo istituto di credito l’intero importo del mutuo, scegliendo tra diverse proposte:
- Mutuo Spensierato BNL: come dice il nome, è la proposta a tasso fisso con durata fino a 40 anni e possibilità di finanziamento fino al 100% non solo dell’acquisto dell’immobile, ma offre copertura anche in caso di costruzione, completamento o ristrutturazione della casa.
- Mutuo Sprint BNL: è sempre una porposta a tasso fisso, ma con una interessante variante: le rate sono infatti più basse i primi anni, per poi crescere. Questo può essere un bel vantaggio soprattutto per i giovani, che almeno all’inizio dell’esperienza lavoratriva non possono contare su stipendi sufficienti a coprire un intera rata di mutuo.
- Mutuo Futuro Sereno BNL: al contrario del precedente, propone rate decrescenti
- Mutuo Affitto Più BNL: personalizzabile e disponibile sia a tasso fisso che variabile, permette di avere la massima flessibilità, calibrando le rate su un importo paragonabile a quello dell’affitto e variandole in base Leggi il resto di questo articolo »
Moratoria per mutui e leasing
E’ tutta rivolta alle aziende la nuova azione del Governo per tentare di contrastare la crisi economica: si tratta di una moratoria di un anno sui mutui ed i leasing contratti dalle aziende. Il termine “moratoria” sta ad indicare la possibilità di sospendere il pagamento di una obbligazione a causa di eventi eccezionali, come in questo caso la crisi economica iniziata nell’Ottobre 2008. In pratica, si stabilirebbe per legge la possibilità di una sospensione dei pagamenti delle rate dei prestiti aziendali, sospensione della durata di un anno a partire già dal prossimo mese di Agosto. Da notare che la moratoria è prevista per la sola quota capitale, mentre la quota interessi dovrà essere regolarmente corrisposta alla banca secondo il piano di ammortamento stabilito. La contropartita per le banche sarà un aumento della dedicibilità delle perdite, che fino ad oggi era molto limitata.
Questa azione, fortemente voluta da Confindustria, e mirata a dare una boccata di ossigeno alle aziende in difficoltà con il pagamento dei debiti, potrebbe anche essere estesa agli scoperti di conto corrente e allo smobilizzo delle fatture.
Update del 3 Agosto: è stato raggiunto l’accordo con ABI, con grande soddisfazione del Ministro per l’Economia. Le aziende che potranno usufruire della moratoria sono quelle medio-piccole (non più di 250 dipendenti) che non abbiano “sofferenze” bancarie e che abbiano buone prospettive di crescita: per loro è possibile richiedere la sospensione di mutui e leasing fino al Giugno 2010. Alle banche andranno, come anticipato, degli sgravi fiscali per compensare. E’ evidente che la soggettività delle condizioni potrebbe causare una applicazione non del tutto equa della moratoria: per questo, come ha sottolineato il presidente di Confindustria Mercegaglia, dovremo verificare a Settembre se questo intervento sarà effettivamente operativo oppure se le banche faranno ostruzionismo. La strada è comunque quella giusta, quella di una boccata di ossigeno per le aziende in crisi.
Update del 22 Ottobre: sollecitata da più parti, ABI ha dato ufficilmente il via ad una moratoria sui mutui anche per i privati. Le famiglie in difficoltà potranno sospendere i pagamenti delle rate del mutuo per un anno a partire da gennaio 2010. Il progetto prende il nome di Piano Famiglie e riguarderà quei nuclei familiari che versano in “ristrettezze” economiche. Per capire se è possibile usufruire di questa moratoria, vi consigliamo di recarvi rpesso la vostra banca.
Update del 1 Febbraio 2010: sono ben 187 le banche che hanno aderito all’accordo per la moratoria sui mutui per le famiglie, le quali da oggi e per 1 anno possono richiedere la sospensione dei pagamenti per 12 mesi. Le famiglie che ne possono beneficiare devono rispettare alcuni requisiti di reddito (massimo 40.000 euro l’anno di imponibile), oppure devono avere avuto di recente episodi tali da compromettere le capacità di pagamento: licenziamenti, lutti, malattia oppure cassa integrazione.
